Valeur de nantissement & capitaux propres

Cela a moins à voir avec [seriös] ;)

@TE : Tous tes calculs sont en fait complètement inutiles et absurdes si vous ne prévoyez de construire que dans quelques années. D'ici là, tout peut de toute façon avoir changé. Économise simplement ton capital propre à fond et quand le moment sera venu... tu pourras faire des calculs concrets.

Je ne considère pas les calculs ni la compréhension de la manière dont une banque détermine la valeur de nantissement comme absurdes.

Supposons que le demandeur envisage de rembourser un crédit/Bafög, etc., mais qu'il se bloque ainsi la possibilité de descendre sous 80 %, ou qu'il investisse maintenant dans un placement à long terme (par exemple un appartement en propriété), mais qu'il dépasse ensuite les 100 % de valeur de nantissement, cela peut tout à fait avoir des répercussions dans deux ans, que l'on n'aurait peut-être pas prises en connaissant le mode de calcul de la valeur de nantissement.
De même, il pourrait être judicieux, en atteignant un seuil de valeur de nantissement, de reporter la construction d’un semestre.

Encore une fois, bonsoir !

Merci à tous ceux qui ont déjà répondu/commenté mon message.

:
1) Le mot-clé "BelWertV" m'a déjà un peu aidé. Il s'agit donc pour la détermination de la valeur de nantissement de la méthode de la valeur matérielle pour une maison individuelle utilisée par son propriétaire. Merci pour cela !

2) C’est vraiment embarrassant, mais quelle est cette formule au point 2 ? J'avais naïvement pensé jusqu'à ce moment-là que si (après la déduction par la banque des coûts non plus valorisables) j'investis un capital propre de 100 000 € pour des coûts dans la maison et que la maison et le terrain valent ensuite 400 000 €, je serais à un taux de 25 % ? Oh là là.

3) Jusqu’à présent, je pensais que la banque applique une décote en pourcentage sur les coûts pour la maison incluant le terrain, par ex. 15 %, pour arriver à la valeur de nantissement. Cela signifierait aussi une évaluation inférieure de 15 % du terrain, ce qui n’aurait pas de sens pour moi (sauf s’il a été acheté plus cher comme tu l’as dit), désolé pour le malentendu. La décote ne devrait alors pas porter sur le terrain, mais "seulement" sur tous les "coûts de construction".

6) J’ai compris cela jusqu’à présent, mais si certains coûts ont déjà été payés par nous auparavant (ou sont plus élevés par ex. raccordement, architecte), notre capital propre est alors déjà assez épuisé. Alors nous ne pourrions par exemple plus payer la cheminée, les sols ou la salle de bains/WC avec le capital propre. J’aimerais donc savoir s’il était courant chez les personnes ayant déjà construit leur maison ou chez des connaissances que par exemple les sols ou la cheminée soient déduits du prêt ou payés avec le capital propre ? Les expériences des constructeurs de maison avec un taux habituel de 15-25 %, comparables au nôtre, m’intéresseraient.

Payez-vous alors d'abord avec le capital propre restant ce que vous avez encore, une partie de la facture par exemple pour la structure brute ? Et ensuite la banque complète le reste et assume à partir de ce moment chaque facture pour les sols etc. ? Car le capital propre est très vite à zéro au début.

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J’ai lu sur un autre site internet (ceci pourrait être considéré comme de la publicité, donc je ne donne pas le nom pour l’instant) que la valeur de nantissement n’est en fait pas la valeur finale que les banques prennent comme base minimale pour un prêt ? Il était écrit que si la valeur de nantissement est par exemple de 80 %, il existe pour les établissements de crédit une limite de nantissement qui peut également être à 80 % au maximum, du moins sans surcoûts importants d’intérêt.

Comme exemple de ma compréhension :

Valeur du projet de construction : 125 000 €
Valeur de nantissement : 80 % = 100 000 €
Limite de nantissement : 80 % = 80 000 €

Il est néanmoins possible d’augmenter la limite de nantissement jusqu’à 100 % des 80 % par des surcoûts d’intérêt. Je me figure alors que si notre taux est dans le cas que j’ai décrit même seulement à 90 %, un financement deviendrait très nettement plus cher. Indépendamment du niveau des taux.

Si les architectes coûtent AUSSI cher, alors nous devrions financer beaucoup de postes qui auraient été payés avec du capital propre. Merci de m’avoir mis cela en tête !!
(sebastian79, steffen80).


Nous envisageons cela aussi avec le capital propre, mais je veux savoir 100 % à l’avance sur chaque aspect du financement / de la construction. Comme je sais que j’ai une forte courbe d’apprentissage devant moi, je préfère commencer assez tôt ;-)


Merci ! C’est exactement pour cela que j’avais demandé, pour pouvoir peser les décisions et en voir les conséquences.

La manière dont la banque fixe finalement les choses (par ex. la limite du crédit immobilier) ne vous concerne pas, mais dépend plutôt du refinancement de la banque. Donc... ne vous y intéressez pas. Globalement, tous ces calculs sont assez inutiles... ce qui doit vous intéresser à la fin, c’est : quel taux d’intérêt y a-t-il pour le projet. Et chez une banque, il y a la condition à 90 % à 1,80, chez l’autre la condition à 80 % à 1,85... parce que chaque banque peut varier un peu. Chez l’une, vous êtes à 79 %, chez l’autre à 81 %. Ça ne sert à rien de se prendre la tête à ce sujet.

Vous devriez comprendre le sens des termes suivants : Baukosten, Baunebenkosten, Grundstückswert, Sonderwünsche (qui entrent tous plus ou moins dans la valeur de l’immobilier) ainsi que Erwerbsnebenkosten, Mobiliar, Dekoration, Design (qui n’entrent généralement nulle part et réduisent en fait déjà les fonds propres avant même de commencer à construire).

C’est un peu comme avec les frais de transfert pour les voitures... ils doivent plus ou moins être payés, mais tu ne récupères jamais plus en « valeur ».

Et la formule sous 2 représente essentiellement le rapport entre la Beleihungswert et la Finanzierungsanteil.... et le reste doit donc probablement être les Eigenkapital. ;-)