Le financement avec peu de fonds propres est-il judicieux ?

J'ai d'abord pris rendez-vous avec les banques pour obtenir quelques devis. Il est clair que nous devons au moins financer les frais annexes avec des fonds propres, sinon cela devient cher. Le problème est que l'on obtient généralement de meilleurs taux qu'à partir de 20 % de fonds propres. Pour 400 000 €, cela fait 80 000 €. Même avec beaucoup d'économies strictes, c'est une somme énorme. Bien sûr, personne ne sait comment les revenus, etc., vont évoluer, mais le problème en attendant est que cela repousse aussi la date de remboursement. De plus, je "perds" chaque année 10 000 € de loyer. Il est donc actuellement plus facile de payer 1 500 € de mensualités et de mettre 500 € de côté pour des remboursements anticipés que d'économiser 1 500 € en plus du loyer.

J'ai d'abord pris rendez-vous avec les banques pour obtenir quelques offres. Il est clair que nous devons au moins financer les frais annexes avec des fonds propres, sinon cela devient cher. Le problème est que l'on obtient généralement de meilleurs taux qu'à partir de 20 % de fonds propres. Pour 400 000 €, cela fait 80 000 €. Même avec beaucoup d'économies strictes, c'est énormément d'argent. Bien sûr, personne ne sait comment les revenus évolueront, mais le problème en attendant est que cela repousse aussi le moment du remboursement. De plus, je "perds" 10 000 € de loyer par an. Il est donc actuellement plus simple de payer 1500 € de remboursement et de mettre de côté 500 € pour des remboursements anticipés que d'économiser 1500 € en plus du loyer.

Erreur de raisonnement ! Tu ne perds pas d'argent avec le loyer… Tu as le droit d'y habiter entre-temps. Si tu veux aussi économiser le loyer, dégage simplement.

J'ai mis "brûler" entre guillemets. Bien sûr, il est clair pour moi que je reçois aussi une contrepartie pour cela. Dans la construction neuve, j'ai aussi des conditions un peu différentes. Les prix du terrain vont probablement augmenter un peu, mais c'est encore maîtrisable dans la région que j'envisage, car les prix au m² y sont encore inférieurs à 200 €, c'est-à-dire qu'ils représentent probablement seulement environ 25-30 % du budget total. Les coûts de construction pure augmentent modérément et la maison, si je la construis dans 3 ans, aura alors 3 ans de moins. Pour un achat d'occasion, il est actuellement (et sûrement aussi pour les 5 prochaines années) ainsi que les prix des biens immobiliers augmentent facilement de 4-5 % par an. Comme beaucoup de maisons vendues sont en outre un peu plus anciennes, la différence d'âge d'environ 3 ans est généralement peu significative. C'est plutôt l'état général, ou le degré de rénovation, qui est déterminant.

Revenons maintenant à mon calcul :
Je prévois d'amortir environ 1500 € et compte environ 500 € de charges annexes (il faut certainement calculer cela plus précisément selon le bien choisi). C'est-à-dire environ 2000 € de charges mensuelles sur environ 25 ans (si je prends un crédit de 360 000 €, 2 % d'intérêt et 3 % d'amortissement, je tombe sur 24 ans). Si j'attends 4 ans pour obtenir davantage de fonds propres (disons que cela suffirait à générer 20 % de fonds propres, alors avec les mêmes conditions (290 000 €, 2 % d'intérêt, 4,2 % d'amortissement) je pourrais être remboursé en 19 ans. En effet, cela me permet donc de finir un an plus tôt et oui, probablement j'aurai alors aussi un meilleur taux d'intérêt car j'aurai plus de fonds propres. Avec un taux d'amortissement relativement élevé, une différence de 0,3-0,5 % n'a plus un impact si important (durée à peu près identique avec 50 € de mensualités en moins). Si on prend maintenant un remboursement un an plus tôt, ou plutôt 1,5 an pour être sûr dans la planification, cela fait 1500 € x 18 = 27 000 € de différence. Si je calcule maintenant que je veux économiser 70 000 € en 4 ans, cela représente 1450 € par mois que je devrai verser en plus du loyer, ce qui fait, avec mon loyer charges comprises à 1100 €, 2550 €, donc 550 € de plus que les 2000 € (mensualités + charges) pour la maison. 550 € x 12 x 4 = 26 400 €. Donc environ la même chose. Une fois c’est la banque qui l’obtient, une autre fois le propriétaire (qui me plaît fondamentalement plus que la banque, mais au final je reste égoïste). Soit je fais une erreur complète de calcul, soit il n’y a effectivement actuellement pas beaucoup de différence. Bien sûr, il faut prendre en compte que je pourrais obtenir de meilleures conditions par la suite, d’un autre côté, les maisons pourraient aussi devenir plus chères. Dans le pire des cas, les prix augmentent de 10 %, je dois alors économiser encore 2 ans. Si je calcule 1000 € d’économies par mois pour arriver à une charge mensuelle comparable à celle d’aujourd’hui, je dois économiser 6 ans et le calcul devient encore moins favorable.

Le nombre de variables est à peu près le même dans les deux cas, donc le risque existe dans les deux cas. D’un autre côté, l’achat maintenant a l’avantage que je peux déjà vivre dans la maison (plus d’espace, pas d’autres personnes dans la maison, aménagement libre, etc.) ET que les 27 000 € ne doivent pas être payés maintenant, mais seulement dans 23 ans. Bien sûr, c’est juste un report, mais d’une part, il est probablement plus facile à la fin de payer juste un an de plus, donc maintenant 500 € de plus par mois, surtout que la probabilité est élevée qu’en raison de l’inflation, le salaire dans 20 ans soit nettement plus élevé qu’aujourd’hui.

Peut-être suis-je maintenant trop naïf, mais d’un point de vue purement financier, je ne vois pas pour l’instant pourquoi épargner des fonds propres devrait être avantageux, à part le fait qu’en cas de "vente forcée" dans les premières années, on devrait probablement y perdre beaucoup. À l’inverse, une grande partie des fonds propres est alors perdue, ce qui ne fait pas une énorme différence pour moi.

Je voulais simplement montrer que payer un loyer n'est pas une mauvaise chose et qu'il est tout à fait raisonnable. Nous avons déjà eu cette discussion « Combien de temps/combien d'épargne en fonds propres » très en détail. Tu devrais regarder si tu trouves le fil correspondant.

D'un point de vue purement économique, ce n'est effectivement pas toujours judicieux... je considère qu'une certaine somme en fonds propres est indispensable pour la raison suivante : tu as dès le premier jour un patrimoine net nettement plus élevé (maison - dettes restantes = net) ce qui permet une vente plus sereine en cas de problèmes (travail, santé, etc.). La position de négociation face à la banque devrait également être meilleure dans ce cas. S'ajoutent à cela les expériences de la phase d'épargne concernant la gestion de l'argent et les restrictions mensuelles. Un autre effet secondaire agréable : une fois que tu as emménagé, les revenus mensuels augmentent nettement à nouveau (du moins pour nous) car la mensualité du crédit est nettement inférieure au montant épargné.

Le fait que plus de fonds propres permettent aussi d'avoir une « maison plus grande » je laisse cela de côté. Cela joue bien sûr un rôle pour beaucoup.

Salutations, Steffen

C'est aussi ainsi que je l'avais compris. Il ne s'agit pas principalement pour moi de quitter mon appartement à tout prix. Il y a quelques choses qui me dérangent, mais rien de décisif pour le conflit. Pour un enfant, nous aurions aussi de la place, cependant, nous devrions alors aménager une pièce, ce qui coûte de l'argent, que je préférerais personnellement investir dans la maison individuelle, mais ce n’est pas non plus très important. Il est aussi probable qu’avec l’euphorie du début, nous allons d’abord beaucoup regarder et finalement acheter plus tard (peut-être à la fin de l’année ou au milieu de l’année prochaine). Pourtant, en ce moment, je considère que la hausse des prix de l’immobilier représente un risque plus grand que la hausse des taux d’intérêt.

Ce en quoi tu as incontestablement raison, c’est en ce qui concerne la déclaration sur la valeur nette, du moins pour les cinq prochaines années. Après, avec plus de capital propre, la valeur nette est aussi plus élevée, mais généralement on s’en sort assez bien de cette histoire (bien sûr avec des pertes).

Plus de capital propre = plus de maison n’est pas important pour moi en ce moment. Ce qui est plus important pour moi, c’est la charge mensuelle. Je ne souhaite pas m’engager davantage ici, mais plutôt effectuer des remboursements anticipés, si possible. Ma femme a un emploi stable (enseignante en CDI, avec peut-être même la possibilité d’un statut de fonctionnaire) et je trouverais probablement aussi un emploi assez rapidement, même si cela devait se faire avec quelques concessions. Ce serait quand même très probablement suffisant pour conserver la maison tout en ne restant pas avec un frigo vide. Même si je dirais avoir des exigences assez élevées, il y a une limite de tolérance absolue. Actuellement, nous avons une propriété en vue que nous pourrions acquérir avec peu de travaux de rénovation pour un total de 300 000 € (+ frais annexes), ce qui serait une somme que nous pourrions probablement rembourser confortablement en 20 ans.

Soit je fais une erreur de calcul complète, soit cela ne fait effectivement pas beaucoup de différence actuellement.

En supposant des conditions identiques, le résultat est le même. Si l'on envisage la possibilité que les prix aient augmenté de 10 % en 4 ans et que le taux d'intérêt ait augmenté de 2,5 %, la situation est différente. Il faut alors se demander s'il est plus probable que le marché ait évolué en 4 ans ou qu'en 4 ans, rien ne se soit produit. La seconde option m'est difficile à imaginer.