मुझे लगता है यह एक रोचक सवाल है। वास्तव में इतनी प्रशंसा पाने वाली Eigenkapital (स्वयं की पूंजी) क्या फायदे देती है?! चूंकि मेरी छोटी बेटी मुझे अभी जगा रही है, मैं एक उलझी हुई गणना करने की कोशिश करता हूँ। कृपया मुझे माफ करें अगर कहीं कोई बड़ी गलती हो जाए।
मान लीजिए, एक व्यक्ति (30 वर्ष का) मूल रूप से solvent है और उसे एक ऋण मिलता है, लेकिन उसके पास कोई Eigenkapital नहीं है। वह 350,000 (खरीद से जुड़े खर्चों सहित) की एक संपत्ति खरीदना चाहता है और वह 1500 यूरो की किश्त दे सकता है, तथा वह 60 वर्ष की उम्र तक कर्ज मुक्त होना चाहता है। मान लेते हैं वह वर्तमान में 500 यूरो ठंडी किराया (किराया बिना उपयोगिताओं के) देता है, तो वर्तमान में बचाने योग्य राशि 1000 यूरो है (बाद की किश्त माइनस वर्तमान किराया)। निर्माण की कीमतें हर साल 1.5% बढ़ती हैं और उसे अपनी बचत पर 3% मिलता है।
वैकल्पिक 1)
वह बिना किसी Eigenkapital (110%) के आधार वर्ष में 3.13% ब्याज दर पर 30 वर्षों के लिए ऋण लेता है। वह 60 वर्ष की उम्र में ऋणमुक्त हो जाएगा और बैंक को 540,000 यूरो चुका चुका होगा।
वैकल्पिक 2)
वह बचत करना शुरू करता है, हर महीने 1000 यूरो 3% पर।
वर्ष 1: 12,195 यूरो बचाए, निर्माण कीमतें 355,250 --> अनुपात 107%
वर्ष 2: 24,755 बचाए, निर्माण कीमतें 360,579 --> अनुपात 103%
वर्ष 3: 37,694 बचाए, निर्माण कीमतें 365,988 --> अनुपात 100%
वैकल्पिक 2.1:
वह अब तक केवल खरीद के बाद के खर्चों को पूरा कर सकता है। बची हुई ऋण राशि 328,294 (366k माइनस Eigenkapital) होगी, जिसे वह बेहतर ब्याज दर 2.63% पर 25 वर्षों में चुका सकता है, तब वह 58 वर्ष का होगा और अंत में बैंक को 447,616 यूरो देगा .... या वह बचत जारी रख सकता है।
वर्ष 4: 51,019 बचाए, निर्माण कीमतें 371,478 --> अनुपात 96%
वर्ष 5: 64,745 बचाए, निर्माण कीमतें 377,050 --> अनुपात 93%
वर्ष 6: 78,882 बचाए, निर्माण कीमतें 382,706 --> अनुपात 89%
वर्ष 7: 93,444 बचाए, निर्माण कीमतें 388,446 --> अनुपात 86%
वर्ष 8: 108,442 बचाए, निर्माण कीमतें 394,273 --> अनुपात 82%
वर्ष 9: 123,890 बचाए, निर्माण कीमतें 400,187 --> अनुपात 79%
वैकल्पिक 2.2:
यहाँ फिर से एक सीमा कम की गई है और यदि ब्याज दरों में पिछले 9 वर्षों में कोई मौलिक बदलाव नहीं हुआ है, तो उसे अब शेष ऋण 276,297 2.13% ब्याज पर मिलेगा, वह 57.5 वर्ष का होगा, कुल 18.5 वर्षों की अदायगी के बाद समाप्त होगा और बैंक को 334,892 यूरो चुका चुका होगा।
चूंकि मैं मानता हूं कि सबसे महत्वाकांक्षी बचत करने वाले व्यक्ति को भी कभी न कभी Eigenheim (स्वयं का घर) की इच्छा खत्म हो सकती है, या बच्चे उसका लाभ नहीं उठा पाएंगे, इसलिए हम इसे यहीं समाप्त करते हैं और तुलना करते हैं।
वैकल्पिक 2.1 बनाम वैकल्पिक 1:
यदि व्यक्ति ने चौथे वर्ष में घर बनाया/खरीदा होता, तो उसने अपनी Eigenkapital 37,694 यूरो दी होती, अब तक कुल 18,000 यूरो किराए के लिए खर्च किए और वर्षों में बैंक को 447,616 यूरो दिए; कुल मिलाकर 503,310 यूरो।
लेकिन वह 58 वर्ष की उम्र में ऋणमुक्त होगा और अगले 2 वर्षों तक 1500 यूरो को 3% पर निवेश कर सकता है, जो उसे अतिरिक्त 37,133 यूरो देगा। कुल मिलाकर 60 वर्ष की आयु में वह वैकल्पिक 1 की तुलना में 73,823 यूरो बेहतर स्थिति में होगा, लेकिन इसके लिए उसे 3 वर्षों तक अपने Eigenheim के आराम से वंचित रहना पड़ा।
वैकल्पिक 2.2 बनाम वैकल्पिक 1/वैकल्पिक 2.1:
यदि उसने बचत जारी रखी और दसवें वर्ष में घर बनाया/खरीदा, तो उसने अपनी Eigenkapital 123,890 यूरो दी, अतिरिक्त 54,000 यूरो किराए पर खर्च किए और वर्षों में बैंक को 334,892 यूरो दिए। कुल मिलाकर 512,782 यूरो।
वह 57.5 वर्ष की उम्र में समाप्त होगा और अगले 2.5 वर्षों में 44,634 यूरो और बचा सकता है।
वह वैकल्पिक 1 के मुकाबले 71,852 यूरो बेहतर होगा, लेकिन वैकल्पिक 2.1 की तुलना में 1,971 यूरो खराब स्थिति में होगा। और जाहिर है कि उसने 9 वर्षों तक Eigenheim से वंचित रहना पड़ा।
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अब मुझे स्वीकार करना होगा कि ब्याज दरें अनुमानित हैं। इसलिए एक और उदाहरण जिसमें वैकल्पिक 2.1(b) को 3 वर्षों के बाद ही 2.13% मिलता है और वैकल्पिक 2.2(b) को 9 वर्षों के बाद 1.63%:
वैकल्पिक 2.1b बनाम वैकल्पिक 1:
यदि उसे चौथे वर्ष में अपनी 2.13% ब्याज दर मिलती, तो वह 23 वर्षों के बाद समाप्त होता, केवल 415,983 यूरो बैंक को चुका चुका होता और कुल 471,677 यूरो खर्च करता।
वह आने वाले 4 वर्षों में, 60 वर्ष की आयु तक, अतिरिक्त 76,529 यूरो बचा सकता है।
अंत में वह वैकल्पिक 1 की तुलना में 144,852 यूरो बेहतर स्थिति में होगा।
वैकल्पिक 2.2b बनाम वैकल्पिक 1/वैकल्पिक 2.1b:
यदि उसे नौवें वर्ष में 1.63% ब्याज मिलता, तो वह 17.5 वर्षों में समाप्त होता और बैंक को केवल 318,200 यूरो देता। Eigenkapital और किराए सहित कुल लागत 496,090 यूरो होगी।
इसके अतिरिक्त, वह 3.5 वर्षों में 60 वर्ष की आयु तक 64,040 यूरो और बचा सकता है।
तो वह वैकल्पिक 1 के मुकाबले 107,950 यूरो बेहतर होगा, लेकिन वैकल्पिक 2.1b की तुलना में 36,902 यूरो खराब होगा। और उसने 9 वर्षों तक Eigenheim वंचित रहना स्वीकार किया।
निष्कर्ष:
भले ही आप 9 वर्षों की बचत के बाद 1.63% ब्याज (वैकल्पिक 2.2b) को मानें या 3 वर्षों की बचत के बाद 2.63% को (वैकल्पिक 2.1), 30 वर्षों में लाभ केवल मामूली 34,127 यूरो का है!
उच्च निर्माण कीमतें बचत का एक बड़ा हिस्सा खा जाती हैं, इसलिए कम ब्याज दरों के बावजूद कोई खास फायदा नहीं होता।
मैं बिना कैलकुलेशन के यह कल्पना कर सकता हूँ कि शुरू में पर्याप्त बड़ा Eigenkapital (जैसे विरासत से) लंबी बचत अवधि के पक्ष में काफी फर्क डाल सकता है, लेकिन "साधारण व्यक्ति" के लिए लंबी बचत अवधि आमतौर पर लाभकारी नहीं होती। और इसमें मैंने किराये में वृद्धि, भविष्य के बढ़ते ब्याज दरों का जोखिम, तथा 3% की उदार बचत ब्याज दर को भी शामिल किया है।
मुझे लगता है कि अधिकांश लोगों के लिए इस बात से ज्यादा फर्क नहीं पड़ता कि Eigenheim पर अंत में क्या खर्च आएगा। महत्वपूर्ण यह है कि वे मासिक किश्त का बोझ उठाने के लिए तैयार और सक्षम हों। कि वे अंततः लाभ में रहें या घाटे में, या बहुत बड़े घाटे में, शायद यह बहुत महत्वपूर्ण नहीं है। जीवन की गुणवत्ता को मुद्रा में नहीं मापा जा सकता।
लेकिन जैसा कि शुरू में लिखा गया था: कृपया मुझे सुधारें यदि मैंने कहीं कोई बड़ी गलती की हो।