Principiante en ahorro con preguntas sobre la plausibilidad del plan "aproximado"

Quisiera hacer una pregunta, ¿vale la pena en este momento ahorrar capital propio en lugar de aprovechar los bajos intereses?

Steffen80 tiene razón, IMHO. Además, diría que no se trata del interés, sino de que (así fue en los últimos años) los costos de construcción aumentaron más rápido de lo que las personas normales pueden ahorrar capital propio.

Creo que esa es una pregunta interesante. ¿Qué aporta exactamente el tan alabado capital propio? ¡Como mi pequeña hija me mantiene despierto de todos modos, intentaré hacer un cálculo confuso. Por favor, perdonadme si cometo algún error grave en algún lugar.

Supongamos que un tipo (30 años) es en principio solvente y obtiene un préstamo, pero no tiene capital propio. Tiene la intención de adquirir un inmueble por 350.000 (incluidos los costes accesorios de compra) y puede permitirse una cuota de 1.500 euros, pero quiere estar libre de deudas a los 60 años. Supongamos además que actualmente paga un alquiler frío de 500 euros, lo que supone una tasa de ahorro posible actual de 1.000 (cuota futura menos alquiler actual). Los precios de la construcción aumentan un 1,5% anual y él obtiene un 3% de intereses sobre sus ahorros.

Variante 1)
Financia sin ningún capital propio (110%) en el año base a un interés fijo del 3,13% durante 30 años. Está libre de deudas a los 60 años y ha dejado 540.000.

Variante 2)
Empieza a ahorrar 1.000 euros cada mes al 3%
Año 1: ahorrados 12.195, precio de construcción 355.250 --> Ratio 107%
Año 2: ahorrados 24.755, precio de construcción 360.579 --> Ratio 103%
Año 3: ahorrados 37.694, precio de construcción 365.988 --> Ratio 100%

Variante 2.1:
Ya podría cubrir solo los costes accesorios de compra. Quedaría una necesidad de préstamo de 328.294 (366k menos capital propio), que podría amortizar con mejores intereses del 2,63% a 25 años, entonces tendría 58 años, y pagaría finalmente 447.616 euros al banco... o bien sigue ahorrando

Año 4: ahorrados 51.019, precio de construcción 371.478 --> Ratio 96%
Año 5: ahorrados 64.745, precio de construcción 377.050 --> Ratio 93%
Año 6: ahorrados 78.882, precio de construcción 382.706 --> Ratio 89%
Año 7: ahorrados 93.444, precio de construcción 388.446 --> Ratio 86%
Año 8: ahorrados 108.442, precio de construcción 394.273 --> Ratio 82%
Año 9: ahorrados 123.890, precio de construcción 400.187 --> Ratio 79%

Variante 2.2:
Aquí se volvería a superar un umbral y, siempre que el nivel de interés no haya cambiado fundamentalmente en los últimos 9 años, recibiría ahora el resto de la necesidad de préstamo de 276.297 al 2,13%, terminaría a los 57,5 años, tras un total de 18,5 años de amortización, y habría pagado al banco 334.892 euros.

Dado que supongo que incluso al ahorrador más ambicioso llega un momento en que se le pasa el interés por la vivienda propia, o los niños ya no se beneficiarán de ello, terminamos aquí y comparamos.

Variante 2.1 vs. Variante 1:
Si el tipo hubiera construido/comprado en el año 4, habría entregado su capital propio de 37.694, hasta entonces habría gastado adicionalmente 18.000 en alquiler y a lo largo de los años habría pagado otros 447.616 al banco; en total 503.310.
Sin embargo, también estaría libre de deudas a los 58 años y podría invertir sus 1.500 euros durante otros 2 años al 3%, lo que le reportaría otros 37.133 euros. En total, a los 60 años estaría 73.823 euros mejor que con la Variante 1, aunque habría renunciado al confort de la vivienda propia durante 3 años.

Variante 2.2 vs. Variante 1/Variante 2.1:
Si hubiera seguido ahorrando y construido/comprado en el año 10, habría puesto como capital propio 123.890, pagado alquiler adicional de 54.000 euros y a lo largo de los años otros 334.892 euros; en total 512.782.
Habría terminado a los 57,5 años y podría ahorrar otros 44.634 euros durante otros 2,5 años.
En comparación con la Variante 1 estaría 71.852 euros mejor, pero en comparación con la Variante 2.1 ya 1.971 euros peor. Y, por supuesto, ha renunciado durante 9 años a la vivienda propia.

------------------------

Ahora tengo que admitir, por supuesto, que las tasas de interés están sacadas de la nada. Por eso otro ejemplo, en el que Variante 2.1(b) ya obtiene el 2,13% tras 3 años y Variante 2.2(b) tras 9 años incluso 1,63%:

Variante 2.1b vs. Variante 1:
Si en el año 4 ya recibiera el 2,13%, terminaría tras 23 años, habría pagado al banco solo 415.983 y por tanto gastado en total también solo 471.677.
Además podría ahorrar otros 76.529 euros en los 4 años restantes hasta cumplir 60 años.
Al final estaría 144.852 euros mejor que con la Variante 1.

Variante 2.2b vs. Variante 1/Variante 2.1b:
Si en el año 9 obtuviera el 1,63%, terminaría tras 17,5 años y pagaría al banco solo 318.200. Incluyendo capital propio y alquileres le costaría en total 496.090.
Además podría ahorrar otros 64.040 euros en los 3,5 años hasta cumplir 60 años.
Estaría 107.950 euros mejor que con la Variante 1, aunque 36.902 euros peor que con la Variante 2.1b.

Conclusión:
Incluso si se parte del 1,63% de interés tras 9 años de ahorro (Variante 2.2b) frente al 2,63% tras 3 años de ahorro (Variante 2.1), la ventaja es solo marginal, 34.127 euros en 30 años.
Los altos precios de construcción simplemente devoran demasiado del ahorro, de modo que al final, pese a la menor tasa de interés del crédito, no se obtiene ninguna ventaja apreciable.

Sin hacer los cálculos, podría imaginar que un capital propio suficientemente grande al inicio del ahorro (p. ej. heredado) cambiaría claramente la balanza a favor del ahorro largo, pero para el “persona media” parece que simplemente no salen las cuentas con períodos largos de ahorro. Y no he considerado aquí ni el aumento del alquiler, ni el riesgo de subida futura de intereses, ni el hecho de que el ahorro se rente generosamente al 3%.

Pero creo que a la mayoría aquí realmente no les importa mucho cuánto habrá costado finalmente la aventura de la vivienda propia. Lo importante es poder y querer permitirse la carga mensual de la cuota. Si al final se gana, se pierde o se pierde mucho probablemente importe muy poco. La calidad de vida simplemente no puede ser representada monetariamente.

Pero como ya escribí al principio: por favor corregidme si me he equivocado en alguna parte.

Lo importante es que uno pueda y quiera asumir la carga mensual de la cuota. Si al final se obtiene ganancia, pérdida o una gran pérdida, probablemente sea algo de poca importancia. La calidad de vida no se puede representar monetariamente.

Ahí veo el verdadero valor añadido del capital propio. Me hace dormir mejor entonces...

Incluso en la construcción de una casa no siempre todo es rentable, pero aun así se hace regularmente...

Tu comentario no es claro de entender.
¿Dónde ves el valor añadido del capital propio? ¿Se refiere esto a la cita, o es una introducción a "Me deja dormir mejor"?

Si se refería a lo segundo: ¿no es paradójico que precisamente la variante que para ti es claramente más arriesgada te deje dormir mejor?

Dejando aparte las financiaciones totalmente aventureras, que desde el principio ya estaban calculadas al límite, una financiación normalmente fracasa por pérdida de ingresos laborales (incapacidad laboral, desempleo, divorcio). En estos casos realmente no importa si al final no puedes devolver "solo" 100.000, o mucho más: la casa tendría que venderse.

Incluso si no se llega a una ejecución hipotecaria forzosa, eso casi siempre significa perder dinero, porque por supuesto nadie quiere pagar los costes de crédito acumulados hasta entonces o las ganancias de inversión perdidas, y tampoco dispones de mucho tiempo para esperar a un comprador lo más generoso posible.

Si has aportado poco o ningún capital propio, acabarás en la insolvencia de consumidores y estarás libre de deudas en 3-6 años, a expensas del banco.
Si ahora has aportado mucho capital propio, las pérdidas inicialmente recae sobre este, y con algo de suerte sales a cero o amortizas el resto en los próximos años. Con algo de mala suerte, solo te queda la insolvencia de consumidores, cuyos peores efectos para el banco sin embargo has amortiguado con tu capital propio.

Este riesgo es conocido por el banco y lo refleja en forma de intereses más altos del crédito. Por lo tanto, puedes ahorrar dinero con (más) capital propio, pero al mismo tiempo trasladas riesgos del banco a ti.

No he revisado toda tu cuenta, pero un rendimiento seguro del 3% en saldo con intereses de construcción de 2,x% simplemente no funciona.

Entonces imagina simplemente un interés de saldo del 1%. Esto empeora los rendimientos de los largos períodos de acumulación, pero no cambia el resultado fundamental de los cálculos.