我觉得这是一个有趣的问题。到底备受推崇的自有资金究竟有什么用处？！由于我小女儿正好把我吵醒，我尝试做一个乱七八糟的计算。如果我哪里犯了重大错误，请多包涵。
假设某位（30岁）基本上有偿付能力，能获得贷款，但没有自有资金。他打算购买一个价值350,000欧元（含购置附加费用）的房产，他能够负担1500欧元的月还款额，但希望能在60岁时还清所有债务。我们继续假设他目前每月支付500欧元的冷租金，因此他目前的可储蓄金额为1000欧元（未来还款额减去当前租金）。建筑价格每年上涨1.5%，他的储蓄利率为3%。
方案1)
他在基准年以3.13%的利率贷款30年，贷款金额为房价的110%，没有任何自有资金。他在60岁时还清贷款，且银行收取了540,000欧元。
方案2)
他开始每月以3%的利率储蓄1000欧元
第1年：储蓄12,195欧元，建筑价格升至355,250 --> 比例107%
第2年：储蓄24,755欧元，建筑价格升至360,579 --> 比例103%
第3年：储蓄37,694欧元，建筑价格升至365,988 --> 比例100%
方案2.1：
他此时已经可以单独支付购置附加费用。剩余贷款需求为328,294欧元（366k减去自有资金），他可以以更优利率2.63%，贷款期限25年还清，那么他将在58岁还清贷款，最终向银行支付447,616欧元……或者他继续储蓄
第4年：储蓄51,019欧元，建筑价格升至371,478 --> 比例96%
第5年：储蓄64,745欧元，建筑价格升至377,050 --> 比例93%
第6年：储蓄78,882欧元，建筑价格升至382,706 --> 比例89%
第7年：储蓄93,444欧元，建筑价格升至388,446 --> 比例86%
第8年：储蓄108,442欧元，建筑价格升至394,273 --> 比例82%
第9年：储蓄123,890欧元，建筑价格升至400,187 --> 比例79%
方案2.2：
此时再次突破临界值，如果过去9年的利率水平没有根本变化，他可以获得剩余贷款276,297欧元，利率2.13%，贷款期限18.5年，在57.5岁时还清贷款，总计向银行支付334,892欧元。
我认为即使是最有雄心的储蓄高手最终也会对自住房失去兴趣，或者孩子们也不会真正受益，我们到此为止，来做个比较。
方案2.1 vs. 方案1：
如果这位先生在第4年建造/购买房产，他将使用自有资金37,694欧元，到目前为止额外支付租金共18,000欧元，贷款期间向银行支付447,616欧元；总计为503,310欧元。
不过他已经在58岁时还清贷款，并且可以再用两年时间以3%的利率投资1500欧元，为他带来额外37,133欧元。总的来说，他在60岁时比方案1多了73,823欧元，但为此不得不忍受3年没有自住房的舒适。
方案2.2 vs. 方案1/方案2.1：
如果他继续储蓄并在第10年购买，他将使用自有资金123,890欧元，额外支付54,000欧元租金，并向银行支付334,892欧元贷款利息。总计为512,782欧元。
他将在57.5岁时还清贷款，还能用剩余2.5年时间再储蓄44,634欧元。
和方案1相比，他多了71,852欧元；但与方案2.1相比，则少了1,971欧元。当然，他也多忍受了9年无自住房。
------------------------
当然我得承认，这些利率是假设的。于是再举个例子，在方案2.1(b)中，三年后他就能获得2.13%利率，方案2.2(b)中九年后则能获得1.63%：
方案2.1b vs. 方案1：
如果他第4年即可获得2.13%的利率，他将在23年内还清贷款，总计向银行支付415,983欧元，因此共花费471,677欧元。
此外，他还能在60岁前剩余的4年时间内再储蓄76,529欧元。
他最终比方案1多了144,852欧元。
方案2.2b vs. 方案1/方案2.1b：
如果他第9年获得1.63%利率，他将在17.5年内还清贷款，只向银行支付318,200欧元。包括自有资金和租金，费用共计496,090欧元。
他还能在60岁前剩余3.5年时间储蓄64,040欧元。
因此，他比方案1多出107,950欧元，但比方案2.1b少了36,902欧元。
结论：
即使假设9年后储蓄利率为1.63%（方案2.2b），3年后为2.63%（方案2.1），30年的收益差距只有微小的34,127欧元！
高昂的建筑价格消耗了大部分储蓄，所以即使贷款利率较低，也没有实质上的明显优势。
我猜想，如果在储蓄一开始就有足够多的自有资金（例如遗产），长期储蓄的优势会明显提升，但对于“大众”来说，长期储蓄阶段似乎并不划算。而且我并未考虑租金增长、未来利率上升风险，并且储蓄利率3%也算宽松。
不过我相信大多数人其实并不太关心自住冒险最终花了多少钱。重要的是每月能否承担还款额，无论最终是盈利、亏损还是大亏，都不是最关键的。生活质量是无法用金钱衡量的。
但如前所述：如果我哪里搞错了，请一定纠正我。