¿Cómo se puede financiar un préstamo de 400k sin capital propio? Capital neto en 4,500 €

Eso es cierto y precisamente esa es la decisión de vida que a todos les resulta difícil.
Como alguien de la generación "niños fuera de casa" conozco eso y experimento que los niños hoy en día casi siempre se van lejos por razones laborales, para poder seguir su camino profesional.
Por un lado eso es genial y mucho mejor que antes, pero en "mi época" se buscaba trabajo cerca y se convertía en artesano, empleado, etc., pero siempre se vivía cerca de la familia.
Así que eso es siempre bendición y maldición al mismo tiempo, aunque estoy contento con las nuevas oportunidades.
Sin embargo, como tú, también veo el "morir" de las formas de vida clásicas y de los lazos sociales debido a este desarrollo.
Como muchos otros, tuve que luchar contra la resistencia para ir al club en la categoría juvenil D (¿qué tan loco era eso?). Nuestro entrenador (es decir, quien nos gritaba en ese entonces hacia dónde debíamos correr) era cartero y sólo tenía una moto, y nosotros íbamos en tren al partido.
Lo bueno de eso era que ni siquiera sabíamos que podría ser diferente alguna vez.
Puedo pensar en ello muchas veces, pero nunca llego a la conclusión de qué era mejor.

No debería contener valoraciones.
Sólo puedo describir cómo percibo la situación actual y lamentar que en "casa" no haya posibilidades. Por cierto, hay una excepción, que probablemente ya existía en ese entonces: agricultores.

¿No fue siempre así? Creo que antes eso era completamente normal. Cuando mis suegros construyeron a finales de los 60, estaba claro que había que ahorrar. Era normal meter cada centavo en un contrato de ahorro para vivienda por adelantado.

Pero también era normal que un solo ingreso fuera suficiente para mantener a la familia. Era normal que los aumentos salariales superaran el nivel de inflación. Era normal que se pagaran intereses de ahorro del 6 o 7 por ciento. Era normal que el suelo para construir fuera muy barato, era normal que no se tuvieran que gastar fortunas en medidas energéticas, porque calentar no costaba una fortuna. Era normal que una familia se eximiera del impuesto sobre la compra de inmuebles, etc.
Muchas de las casas unifamiliares de los años 60 tienen grandes terrenos, mucha superficie habitable, sótanos completos, garaje de obra, etc. Claro que eso ya costaba algo en aquel entonces, pero intenta hoy en día, como asalariado promedio, costear algo así en una ubicación aceptable...
Hoy hay jardines que apenas caben una toalla, casi sin sótano, a menudo solo un carport... y aun así, algo así no es asequible para cada vez más familias o hay que alejarse mucho del centro urbano más cercano.
Las épocas son difíciles de comparar, pero creo que una familia con ingresos normales y 1,5 sueldos estaba mejor posicionada en materia de vivienda propia en los años 60 que hoy en día.

¿No fue siempre así? Creo que antes eso era completamente normal. Cuando mis suegros construyeron a finales de los 60, estaba claro que había que ahorrar. Era normal poner cada centavo en un contrato de ahorro para la vivienda por adelantado. Era normal, al construir la casa, solo construir lo que se podía pagar; en casa de mis suegros, en esa época, incluso la calefacción central estaba en la lista de recortes y solo se pudo realizar gracias a una ayuda financiera de los padres. El área exterior no estaba ni mucho menos terminada al mudarse. En la sala había un sofá viejo de la familia, y la pared de armarios llegó años más tarde. Los primeros años tras construir la casa no se viajaba, sino que se iba de excursión; cada centavo se destinaba al pago del crédito. Eso era completamente normal en aquel entonces. Las deudas eran simplemente desagradables.

Tampoco en los años 60 era normal construir solo lo que se podía pagar. Mi padre era en esa época director de sucursal de un banco privado y cuenta con gusto que ya entonces algunas financiaciones estaban al límite. Se tenía en cuenta la pensión de viudedad de la madre o se esperaba que, debido a la inflación, los salarios subieran considerablemente y el crédito simplemente perdiera valor por sí solo, o lo que era muy común en nuestra zona: construir en terrenos con un derecho de superficie de 50 años de la iglesia católica, para ahorrarse el coste del terreno.

Quienes entendían de finanzas (al menos a partir de los años 70) intentaban contratar préstamos con el plazo de tipo de interés más largo posible y destinaban su dinero sobrante a invertirlo en bonos del Estado, que (dependiendo de la compra) daban un interés más alto que el que tenían que pagar por el préstamo.

Pero también era normal que un solo ingreso alcanzara para mantener a la familia. Era normal que hubiera aumentos salariales por encima del nivel de inflación. Era normal que se pagaran intereses de ahorro del 6 o 7 por ciento. Era normal que el suelo urbano fuera baratísimo, era normal que no se tuvieran que gastar fortunas en medidas energéticas, porque calentar no costaba una fortuna. Era normal que como familia te eximieran del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, etc. Muchas de las casas unifamiliares de los años 60 tienen grandes terrenos, mucha superficie habitable, sótano completo, garaje de mampostería, etc. Claro que eso ya costaba algo en esa época, pero intenta hoy día que un asalariado medio se pueda permitir algo así en una ubicación aceptable... Hoy hay jardines como toallas, casi ya no hay sótanos, a menudo solo un carport... y aun así algo así cada vez es menos asequible para más familias o hay que alejarse mucho del centro urbano más cercano. Las épocas son difíciles de comparar, pero creo que una familia de ingresos medios con 1,5 salarios estaba mejor en el tema de la propiedad de vivienda en los 60 que hoy en día.

De hecho, yo lo negaría completamente.
Si la gente hubiera vivido antes con el nivel de vida que tenemos ahora, antes tampoco podrían permitírselo y habrían tenido que renunciar aún más en la construcción de la casa.
Hay que comparar peras con peras... Además, en esa época los intereses de los préstamos para la construcción eran del 6-7%, no se podía simplemente decir: "Que se joda el capital propio, construimos ahora". Ya entonces había que ahorrar mucho y guardar un buen dinero para no "morir" finalmente con el crédito.
Por aquel entonces ni se planteaba construir una casa llave en mano... comparar siquiera las situaciones es prácticamente imposible...
Definitivamente no creo que la familia estuviera mejor en los años 60, incluso creo que comparando con los estándares de vida, esa familia estaba mucho, mucho peor.
Hoy en día no nos conformamos con nada, por eso surge ese pensamiento.

Los tiempos son difíciles de comparar, pero creo que una familia de ingresos medios con 1,5 salarios estaba mejor en cuanto a la propiedad de vivienda en los años 60 que hoy en día.

En otro hilo he puesto en relación los costos de construcción de los años 60 con los salarios reales. Sí, entonces era más fácil, ya que los costos de construcción eran mucho más bajos. Pero: el nivel de vida también ha cambiado drásticamente. Esto queda claro con el ejemplo de los costos de telecomunicaciones y entretenimiento: Qué comprendía esta partida en 1960 y cuánto costaba: Posiblemente 1 línea telefónica (entonces aún no era la regla), 12 DM de tarifa básica. Qué comprende esta partida en 2020 y cuánto cuesta: 1 conexión DSL, 1 contrato móvil por persona, Netflix/Amazon/suscripción online, costos totales por familia entre 100 y 200 euros.

Tampoco en los años 60 era normal construir solo lo que se podía pagar. Mi padre, que en esa época era director de sucursal de un banco privado, suele contar que ya entonces algunos financiamientos estaban al límite. Se incluía la pensión de viudedad de la madre o se esperaba que debido a la inflación los salarios subieran considerablemente y el crédito simplemente perdiera valor por sí solo, o lo que era común en nuestra zona: construir en terrenos con un usufructo de 50 años de la iglesia católica para ahorrarse el costo del terreno.

Quienes entendían de finanzas intentaban (al menos desde los años 70) contratar préstamos con la tasa de interés fija por el mayor tiempo posible y además invertían el dinero restante en bonos del estado, que (dependiendo de la compra) ofrecían un interés mayor al que había que pagar por el préstamo.

Estoy totalmente de acuerdo contigo. Creo que, desde el punto de vista actual, al menos nadie en mi familia podría haber construido. Todo estaba al límite y eso después de la autodisciplina, la renuncia al 100% y la ayuda familiar.
Solo pienso que la motivación y la disposición al sacrificio eran otras, sin querer juzgar ni pretender vivir así hoy en día.
También a menudo no se vivía solo, sino que para cofinanciar se incluía a alguien más, etc.
Además, la época posterior a la guerra aún se sentía claramente, con flujos de refugiados, una absoluta escasez de viviendas y, a menudo, el comprensible deseo de reconstruir de alguna manera lo que antes había sido destruido.