¿Cómo se puede financiar un préstamo de 400k sin capital propio? Capital neto en 4,500 €

??? Se trata del OP. Como ejemplo para financiación del 100% y <80%.

Los bancos normalmente no acceden a un segundo rango en una financiación, por eso la pregunta de si el banco principal aparece en el registro de la propiedad.
Ahí el banco principal también puede cobrar tasas de interés altas.

Como se ha dicho tantas veces, todo depende del comportamiento individual de gastos.
Si tuviéramos la tasa y los ingresos del [TE], nos quedarían, después de restar los costos promedio de vida y los gastos fijos, 1.300€ cada mes para vacaciones y nuevas adquisiciones. Eso es sin duda más que cómodo.
A veces uno se pregunta si algunas personas no pierden un poco la noción del dinero. Con alrededor de 15.600€ al año se pueden cubrir muchos gastos imprevistos y también se puede disfrutar.
Si con las sumas mencionadas se puede conseguir una construcción nueva es otro asunto, pero la suma del crédito se puede financiar bastante tranquilamente si se quiere.

Nadie dijo que sea imposible. Solo que será muy ajustado. Una simple afirmación. Si el proyecto fuera una sociedad anónima, nadie compraría las acciones si quiere invertir su dinero de manera segura.

Nunca lo he afirmado. Solo aclaré la declaración sobre el comportamiento de los ingresos.

Que no será fácil está claro, el OP seguramente también lo sabe, pero aquí se hacen algunas afirmaciones que definitivamente no son correctas y que no deberían inclinar al OP en ninguna dirección.

Los bancos normalmente no aceptan estar en segundo rango en una financiación, por eso la pregunta de si el banco principal está inscrito en el registro de la propiedad.
Ahí el banco principal también puede aplicar tasas de interés altas.

Sí. El banco principal está inscrito en el registro de la propiedad. Y se maneja a través de un préstamo a plazo fijo anticipado sobre la propiedad. El periodo de tipo de interés fijo aún dura 2,5 años, luego se amortiza el préstamo.

Como ya se ha dicho muchas veces, todo depende del comportamiento de gastos individual. Si tuviéramos la tasa y los ingresos del TE, después de deducir los costos promedio de vida y los gastos fijos, nos quedarían 1.300 € cada mes para vacaciones y nuevas adquisiciones. Eso es más que cómodo. A veces uno realmente se pregunta si algunas personas no pierden un poco la relación con el dinero. Con alrededor de 15.600 € anuales se pueden cubrir muchos gastos imprevistos y también se puede disfrutar bastante. Si se puede construir una casa nueva con las sumas mencionadas es otro asunto, pero el monto del crédito se puede financiar bastante relajadamente si se quiere.

1.300 € sí. Pero para el TE son más bien 500 € y con muchas incógnitas.

Sobre el tema "20k€ de capital propio no son nada":
Hay saltos muy claros en el nivel de interés. Más del 100%, porque ni siquiera se tienen en cuenta los costes adicionales de la compra: eso conlleva recargos de penalización muy altos.
100%, costes adicionales de compra incluidos: ya es mejor. El 95% de financiación: aquí hay un buen descuento adicional.
Por ejemplo, en ING se pueden encontrar todas las condiciones en la página web (excepto por encima del 100%), ahí se puede ver qué diferencias hace. Luego hay otros niveles, pero los saltos son más pequeños. En ese rango "vale la pena" ahorrar más.
Eso significa que al menos deberían aportar los costes adicionales de la compra. Si tienen otros 20k€, al menos pueden superar el umbral del 95% y ese debería ser el objetivo. Por lo tanto, ahorrar en esa área tiene sentido a pesar de la subida de precios, porque los cambios en los tipos de interés son mayores en ese rango.

Por otro lado: mi ex quiso financiar una ampliación de su casa, se trataba de una suma calculada (=estimada profesionalmente, pero sin ofertas concretas) de 120k€. Tenía 10k€ de capital propio y quería mantener el crédito lo más bajo posible. El banco le recomendó encarecidamente mantener esa suma como colchón, ya que si se adjudicaba libremente tras licitación, la estimación podría no cuadrar al euro. Pero él no quiso de ninguna manera.

Todo el proceso me pareció extraño (eso solo de pasada), todo pasó por la cuenta salarial normal. El banco transfería ciertas partidas, él pagaba facturas, luego las presentaba como prueba de que había gastado el dinero correctamente. Y así sucesivamente. No creo que tuviera una visión global de cuánto de su sueldo realmente se había desviado "de forma paralela" al proyecto durante la obra. Estuvo permanentemente "sin dinero", recuerdo que una vez encontró un sobre de su padre con 100€ (de su cumpleaños o algo así) y se alegró porque ahora podía pagar la comida de la cantina hasta el siguiente sueldo...

Resultado: El dinero finalmente se agotó, luego llegó otra factura de 13k€. La familia salió al rescate. En ese momento pensé "probablemente debería haber escuchado al banco".
Gran diferencia: aquí no hubo costes adicionales de adquisición excepto la inscripción de la hipoteca, había una seguridad muy alta porque ya poseía el terreno y la casa existente, y por eso el nivel de financiación fue excelente.

Quien no esté en una situación tan cómoda debería planear el colchón mejor dentro del crédito, y desde el principio. Y al menos ahorrar los costes adicionales y el 5% de capital propio.