He puesto "quemar" también entre comillas. Por supuesto, entiendo que también recibo una contraprestación por ello. En una construcción nueva tengo condiciones un poco diferentes. Los precios del terreno probablemente aumentarán un poco, pero en la región que tengo en mente todavía es manejable, ya que el precio por metro cuadrado es inferior a 200 €, es decir, probablemente solo representan alrededor del 25-30 % del presupuesto total. Los costos de construcción pura aumentan moderadamente y la casa, si la construyo en 3 años, entonces también será 3 años más joven. En la compra de segunda mano sucede actualmente (y seguramente también en los próximos 5 años) que las propiedades aumentan fácilmente un 4-5 % anual en precio. Dado que muchas casas vendidas además ya son un poco más viejas, la diferencia de unos 3 años de edad suele no importar mucho. Allí es más decisivo el estado general o el grado de renovación.
Ahora, de nuevo sobre mis cálculos:
Planeo amortizar aproximadamente 1500 € y calculo unos 500 € de gastos adicionales (seguramente habrá que calcularlos con más precisión para el objeto seleccionado). Es decir, una carga mensual de aproximadamente 2000 € durante unos 25 años (si calculo con un crédito de 360.000 €, un interés del 2 % y una amortización del 3 %, llego a 24 años). Si espero 4 años para obtener más capital propio (digamos que eso sería suficiente para reunir un 20 % de capital propio, entonces podría terminar en 19 años con las mismas condiciones (290.000 €, 2 % de interés, 4,2 % de amortización). En efecto, terminaría 1 año antes y sí, probablemente tendría una mejor tasa de interés porque tengo más capital propio. Con una tasa de amortización relativamente alta, una diferencia de 0,3-0,5 % no se nota tanto (duración similar pero con una carga mensual 50 € menor). Si tomo ahora ese fin de amortización un año antes, o mejor 1,5 años para planificar con seguridad, entonces tengo una diferencia de 1500 € x 18 = 27.000 €. Si calculo que quiero ahorrar 70.000 € en 4 años, son 1450 € al mes que tendría que pagar además del alquiler, lo que en mi caso, con un alquiler total de 1100 €, son 2550 €, es decir, 550 € más que los 2000 € (cuota + gastos adicionales) para la casa. 550 € x 12 x 4 = 26.400 €. Así que aproximadamente lo mismo. Una vez lo recibe el banco, otra vez el arrendador (que en principio me resulta más simpático que el banco, pero al final soy egoísta). O cometo un error de cálculo completo, o en realidad no hace mucha diferencia en este momento. Por supuesto, debo considerar que entonces posiblemente consiga mejores condiciones, pero por otro lado, las casas podrían volver a encarecerse. En el peor de los casos, los precios suben un 10 %, entonces tendría que ahorrar otros 2 años. Si calculo ahorrar 1000 € al mes para llegar a una carga mensual comparable en este momento, tendría que ahorrar 6 años y el cálculo sería aún más desfavorable.
La cantidad de variables es aproximadamente la misma en ambas opciones, por lo que existe riesgo en ambos casos. Por otro lado, comprar ahora tiene la ventaja de que ya podría vivir en la casa ahora (más espacio, no hay otras personas en la casa, diseño libre, etc.) Y que los 27.000 € no tienen que pagarse ahora, sino dentro de 23 años. Por supuesto, eso es solo un aplazamiento, pero por un lado al final probablemente sea más fácil simplemente pagar un año más, es decir, pagar ahora 500 € más al mes, especialmente porque la probabilidad es alta de que solo la inflación haga que el salario en 20 años sea considerablemente más alto que hoy.
Tal vez esté siendo demasiado ingenuo, pero desde un aspecto puramente financiero no veo actualmente por qué ahorrar capital propio debería traer ventajas, aparte de que en caso de una "venta de emergencia" en los primeros años probablemente se perdería bastante dinero. Por otro lado, entonces una gran parte del capital propio se pierde, para mí no hace una diferencia enorme.