¡Buenas noches de nuevo!
Muchas gracias a todos los que hasta ahora han respondido/comentado mi aportación.
:
1) La palabra clave "BelWertV" ya me ha ayudado un poco más. Así que la determinación del valor de garantía se trata del procedimiento del valor real para una casa unifamiliar de uso propio. ¡Gracias por eso!
2) Esto realmente me da vergüenza, pero ¿qué fórmula es esa en el punto 2? Ingenuamente pensaba hasta el momento en que leí esto, que si (después de descontar del banco los costes que ya no tienen valor) uso capital propio por 100.000 € para costes en la casa y la casa y el terreno valen 400.000 € después, estaría con un porcentaje del 25%. Ay Dios.
3) Hasta ahora asumía que el banco haría un descuento porcentual sobre los costes de la casa incluyendo el terreno, por ejemplo, un 15%, para llegar al valor de garantía. Así también se valoraría un 15% menos el terreno, lo que no me habría parecido lógico (a menos que lo hubieran comprado más caro como dijiste), disculpa la confusión. El descuento no debería aplicarse al terreno, sino "solo" a todos los "costes de construcción".
6) Hasta ahora lo he entendido, pero si algunos costes ya los hemos pagado nosotros antes (o son más altos, por ejemplo, conexión, arquitecto), nuestro capital propio ya estaría bastante agotado. Entonces no podríamos pagar con capital propio la chimenea, los suelos o el baño/WC. Por eso quería saber si en los constructores de casas que tuvieron éxito hasta ahora o en conocidos era habitual que, por ejemplo, suelos o la chimenea se descontaran del préstamo o se pagaran con capital propio. Me interesarían experiencias de constructores con un porcentaje usual del 15-25%, que podrían ser comparables con nosotros.
¿Se paga primero una parte de la factura del, por ejemplo, el armazón de la casa con el capital propio que aún queda? ¿Y el banco aporta el resto y se hace cargo a partir de ahí de cada factura para suelos, etc.? Porque el capital propio se agota muy rápido al principio a cero.
----
He leído ahora en otra página web (podría considerarse publicidad, por eso no menciono el nombre por ahora) que el valor de garantía no es de hecho el valor final que los bancos usan como base mínima para un préstamo. Allí se decía que si el valor de garantía por ejemplo es del 80%, los bancos aún tienen un límite de préstamo que puede llegar hasta el 80%, al menos sin grandes recargos de intereses.
Como ejemplo, según lo que entendí:
Valor del proyecto de construcción: 125.000 €
Valor de garantía: 80% = 100.000 €
Límite de préstamo: 80% = 80.000 €
Aunque es posible aumentar el límite de préstamo al 100% de esos 80% mediante recargos de interés. Me imagino que si nuestro porcentaje en el caso que describí fuera solo del 90%, la financiación sería mucho más cara. Independientemente del nivel de interés.
Si los arquitectos cuestan TANTO más, entonces tendríamos que financiar muchos conceptos que se habrían pagado con capital propio. ¡Gracias por señalarme esto!
(sebastian79, steffen80).
También planeamos eso con el capital propio, pero quiero saber lo más posible, al 100%, sobre cada aspecto de la financiación / construcción. Como sé que tengo una curva de aprendizaje pronunciada, prefiero empezar a tiempo ;-)
¡Gracias! Justo por eso hice la consulta, para poder sopesar las decisiones y reconocer las consecuencias.