¿Podemos permitirnos construir una casa sin capital propio?

Sugiero que hagas que el banco haga los cálculos. Así tendrás una visión general. Sin capital propio es muy malo. Mira la curva de cómo se paga un interés, primero solo intereses y casi nada de amortización. Al menos eso se mitiga con capital propio. También tienes que aclararte primero qué quieres. Al principio yo también pensaba que con menos de 300k me bastaría, ahora estamos en 400k.

entonces con nosotros la situación es similar: alquiler mensual EUR 880,00. Ingresos netos aprox. EUR 3.000,00 + trabajo independiente al margen (empresa en el mercado desde hace menos de 3 años) - no se dispone de capital propio.
Ahora nos reunimos con un asesor que realizó la solicitud en un banco para nosotros. Un financiamiento de construcción por un importe de aprox. EUR 200.000 fue aprobado por el primer banco. Por lo tanto, también es posible sin capital propio. El financiamiento sin capital propio siempre es más caro. Pero si te quedas un año más en tu apartamento para ahorrar capital propio, seguirás pagando alquiler. Eso ya suma más de 10.000 EUR. Hagan una consulta y así sabrán dónde están parados.
Ahora estamos pensando en cómo seguir.

Hola,

como ya se ha escrito, construir sin capital propio es bastante caro. Aunque los intereses también han subido en las últimas semanas y meses, todavía nos encontramos en un nivel históricamente bajo. Siempre que recibáis una cuota aceptable para vosotros, deberíais construir con tranquilidad. A través de un contrato de ahorro para vivienda [Bausparvertrag] se puede asegurar un tipo de interés nominal bajo para el futuro. Como aún no se ha firmado ningún contrato de ahorro para vivienda, tendríais que financiar provisionalmente dicho contrato, lo cual es comparativamente caro. Si aun así firmáis un contrato de ahorro para vivienda, prestad especial atención al tipo de amortización. En la fase de reembolso vienen cargas altas. El 5-7% no es raro. Como no hay capital propio, además de diversos costes adicionales, también tendréis que financiar la comisión de apertura del contrato de ahorro para vivienda. En el cálculo del tipo de interés efectivo, al menos antes, la comisión de apertura quedaba fuera. Se supone que la pagáis al contado. Aunque existe la atractiva subvención estatal Riester de 154,00 por persona, se puede calcular fácilmente cuántas subvenciones anuales se necesitan para recuperar la comisión de apertura. Una variante fiscalmente y favorable para el consumidor es el préstamo de amortización Riester [Riesterannuitätendarlehen]. Además de algunas restricciones sobre la propiedad (por ejemplo, no se permite alquilar), en este caso, vuestras amortizaciones son gastos especiales en la declaración de impuestos. La subvención estatal Riester es desde el principio un pago especial gratuito por parte del Estado. Como en todos los productos Riester, en la fase de jubilación llega la obligación tributaria, siempre que se alcance un nivel sujeto a impuestos. Si la casita está pensada para la vejez y se puede pagar el impuesto de una sola vez, probablemente haya un descuento fiscal del 30%. Lamentablemente, este producto Riester rara vez o casi nunca se ofrece (hay que preguntar específicamente). El banco no gana nada más que los intereses y una pequeña comisión por la gestión de la cuenta para elaborar el certificado de subvenciones. Para vosotros son gastos especiales y un pago especial estatal. Y más amortización significa para el banco menos ingresos por intereses. Además del derecho obligatorio a amortización especial del 5%, también es posible algún cambio gratuito en la amortización. Así se puede reducir el préstamo a un nivel saludable tras la fijación del interés. Si vuestra empresa va bien, eso es posible. Si no, los intereses +1% de amortización siempre los tendréis que pagar de todos modos. Hay que valorarlo personalmente, usar un calculador de amortización, calcular diversas variantes, consultar al asesor fiscal y luego decidir. Pero estas consideraciones tenéis que hacerlas vosotros mismos. Ningún banco las hace por vosotros. En ese caso, sé de lo que hablo. En un radio de 25 km de mi lugar de residencia he hablado y negociado con 20 bancos. He interrumpido alguna que otra "entrevista de asesoramiento" y 19 "ofertas" no las he considerado educadamente como tales. Finalmente, un banco siguió mis argumentos. Pero no hacen falta más de uno.

¡Buena suerte con los bancos y la posible construcción de la casa!

muchas gracias por tu respuesta. Siempre es agradable cuando alguien habla desde la experiencia. Se nota que sabes de lo que hablas.

Hasta ahora solo hemos consultado a un asesor financiero y, sinceramente, no estoy 100% convencido. Él nos dijo que el primer banco había dado su aprobación, pero ni siquiera sabemos qué banco es ni en qué condiciones. Eso es una tontería, ¿verdad? Ahora se supone que debemos buscar un terreno y pedir una oferta para la construcción de una casa, y luego habrá una decisión final del banco. ¿Deberíamos ahora ir a varios bancos y pedir ofertas comparativas con valores definitivos? Me parece bien que haya habido una aprobación inmediata, pero quiero saber antes en qué estoy y no darme cuenta después de que esta financiación no me conviene. ¿En qué más hay que fijarse?

Antes de que te pongas a buscar y empieces a entusiasmarte, esta casa, ese equipamiento, mantén la calma por ahora.
¿Qué banco? ¿Qué condiciones? Que un banco te financie, incluso lo creo... pero, ¿está detrás [Inkasso Moskau] (o como se llamen)?
Primero revisa las condiciones, luego ponte a buscar, si es que no tienes algo concreto y usas eso como requisito para el crédito.

Hola Mia,

el término "asesor bancario" no es realmente adecuado. Más bien encaja el de vendedor. Enviaría una oferta de casa junto con el terreno y todos tus documentos a la Ing-Diba. O a través de un intermediario como Interhyp o algo similar. Interhyp es conocido. La Ing-Diba está de boca en boca, así que esto no es realmente publicidad. Los chicos al menos tienen la idea por sí solos de dar tanto de tu préstamo como sea posible a la KFW. Las tasas de interés allí están muy buenas en este momento. Sin embargo, también tienes que amortizar más del 1,0%. Así tendrás una primera referencia de hacia dónde se dirige el camino. Si quieres construir sin capital propio, de todas formas deberían amortizar tanto como sea posible en los primeros años. Si toda la financiación fracasa después de unos años por cualquier motivo, al menos tienen la oportunidad de salir de todo esto más o menos a cero. Como otro consejo no oficial para constructores sin capital propio: un descubierto no se considera préstamo. Se ve mucho mejor si al menos se presenta un poco de capital propio al banco financiador. En los préstamos de KFW tienen al menos 1 año sin amortización. Eso deberían usarlo para reducir el descubierto. Económicamente puede ser una pequeña pérdida, depende de sus intereses de descubierto y de los costes adicionales como el agente inmobiliario, impuestos de transferencia, etc. Aunque financiar los costes adicionales tampoco es realmente barato. Pero su posición de negociación frente a los bancos se fortalecerá un poco gracias a ello. Por lo demás, sacaría todo lo que mejore su solvencia ante los bancos. ¿El compañero quizás tiene un empleo a tiempo completo y puede llevar las cuotas solo si es necesario? ¿Existe un seguro por incapacidad laboral? ¿Seguros de vida que posiblemente puedan amortizar un préstamo? Usen una calculadora de amortización, calculen diversas variantes. Con la oferta de su banco directo vayan a algunas sucursales bancarias. Allí preguntaría amablemente si pueden superar la oferta. En su caso, no me dejaría convencer para un contrato Riester de ahorro para vivienda. De todos modos ni siquiera tienen la comisión de apertura en efectivo. Si apenas consiguen el préstamo con amortización fija, en la fase de reembolso del contrato de ahorro para vivienda se quedarán sin aire. No sirve de nada un 3% de interés si todavía hay un 6% de amortización pendiente. A menos que sus ingresos se hayan mejorado para entonces. Pero eso es más deseo y esperanza. También después del préstamo Riester a cuota fija preguntaría a un banco. Que les expliquen exactamente las condiciones/restricciones. Para aprovechar completamente la subvención hacen falta dos créditos. Estos deben estar divididos de tal forma que sus pagos de amortización alcancen aproximadamente el límite del 4% para lograr la subvención completa. Eso debería calcularlo un asesor fiscal. Yo solo soy contable con conocimientos fiscales y no asesor fiscal. Siempre que el tipo de interés sea correcto, esta variante Riester les traerá definitivamente más. Eso puedo garantizártelo.

Un saludo