建筑融资 - 用抵押贷款代替股本？

财务官在这种事情上应该格外小心。题目很难。

我脑子里最坏的情况是我们中一个死了，另一个失去工作能力。也就是说，他必须靠退休金生活，那样他自然就负担不起贷款了。无论如何人总得住处（也就是说还得付房租吧）？

我觉得在这种情况下，我或许也表现得不像公务员那么理想化，而是更务实——如果我们再负担不起房子，我们就得卖掉或者出租，用租金来还贷款。没办法的事。把房子还清当然有个好处，就是锁定资本。房子的价格现在并不一定会便宜。

如果发生死亡，可以购买一份等额于贷款负债的风险寿险。每月只需几欧元。

一个情况是，你们可能因为各种不同的原因无法继续偿还贷款。关于这点已经写了不少了。风险有多大，你们需要自己判断。
我在实际中更常见的两种情况是：

- 离婚/分居
- 父母想要/必须卖掉他们的小房子

这两种情况都不容易优雅地解决，而且可能会在非常不合适的时间发生。
如果几年后你们分开了，双方都无法单独承担月供，小房子又卖不出能覆盖贷款本金加相关费用的价格，你们怎么办？（还有其他一些不太好的分居场景）。
也请记得，从那时起，你们的父母就不能自由处置他们的房子。不管出于什么原因，护理、移民愿望、不想管了，或者其他什么原因……你们的父母必须始终征求你们银行的同意。

父母之间的关系也可能会发生变化。不一定会这样，但很多人都说过：“我了解我的父母。” 这不意味着一定会吵架……但你们不会是第一个后来感受到这一点的人——当然，这是完全不公平的，只是作为反击，因为他们拒绝遵守规定，即你们的孩子/他们的孙子孙女每次去看望祖父母都不能每次都得到新的玩具/巧克力等。

这些情况不一定会发生……但你们应该考虑，为什么我要承担这些风险？

是因为没有别的办法吗？还是因为想省1/10的利息？
我父母的钱也会那样放在账户里吗？
这是父母自用的房产吗？还是第六套没有负债的出租物业？

还有一个恐怖的情景：父母去世后，继承人之间开始因房产的处理产生争执。整个流程中抵押登记的费用也会增加。

我会像nordanney说的那样做。父母抵押他们的房子，比如10万欧元，私下借给你们。签订一份借款合同（这对可能的共同继承人来说也公平），利率比如0.3%。大约相当于活期存款的利率。你们也会按时支付利息，父母则按规定纳税或利用免税额。这每年都是小钱。

至于他们是否会以邀请你们去意大利餐厅吃饭的方式“回馈”利息，那真的是无法追踪的事情。反正这些金额都是微不足道的。

最坏的情况下，未收取或利率过低的利息就是赠与，可以轻松用现行的免税额覆盖。

你们把这作为自有资金带到银行，相应地降低贷款价值比。是的，这很值得，100%和80%之间的差额多年下来能省几十千欧元。

谢谢你们所有的回复——这样我就多了解一些了。

我会再和我的父母谈谈，也会和Interhyp的那位先生谈谈。
我还有点不太明白的是：
如果我的父母借钱给我（以他们房子的抵押权为担保，没有抵押权可能由于他们的年龄会比较困难，而且我不想卖掉他们在企业中的股份），而我还钱时负担不起了，那么最终我父母不是也会面临同样的问题吗，前提是他们还不起贷款，是不是这样？

我完全理解你们的担忧，但对我来说，听起来总体上融资买房是一个挺糟糕的主意，毕竟总会有意外发生（顺便说一下，我已经有了风险寿险！）。这让人有点害怕。我实际上认为我们的风险很小，因为我们通过退休金、残疾保险和家庭补贴都得到了很好的保障。

但我会再为各种最坏情况做一份详细的计划！目前为止，谢谢大家！

在私人贷款中，你是你父母的债务人。如果你不能或不想再还款，他们可能就此作罢。如果他们想要追回债务，你们可以协商调整还款额度、暂停还款，等等。最坏的情况下，你会进入个人破产，你的房子会被没收。
如果你父母的房子直接被你的银行抵押，而你不再向银行还款，银行可以处置你父母的房子。这是完全不同的视角。

我完全理解你们的担忧，但对我来说，这听起来总体上是个相当糟糕的主意去贷款买房，因为总有意外发生（顺便说一下，我已经有了定期寿险！）。这确实让人有点害怕。

不不，别误会。我觉得贷款买房挺好的。只是要意识到各种风险，并且如果愿意可以买保险。还要明白，在某些情况下，比如分居、赡养费等，房子一个人可能负担不起，最后不得不卖掉。那就是这样。

从这个角度来看，全额贷款是可以的，但存在额外风险，即在头几年如果不得不紧急卖房时可能会背负一大笔债务。这正好与充足自有资金相反。自有资金虽然会消耗掉，但即使紧急出售后也能清偿债务。