我们能在没有自有资金的情况下建房吗？

我建议你去银行算一算。这样你就有一个大致的了解。没有自有资金是非常不利的。看看曲线，利息是如何偿还的，开始时只是付利息，几乎没有本金偿还。有了自有资金，这种情况至少会有所缓解。你也必须先弄清楚自己想要什么。我一开始也以为我能控制在30万以下，但现在已经到了40万。

所以我们这里的情况也差不多：月租金880欧元。净收入大约3000欧元，另外兼职做自雇（公司上市不到三年）——没有自有资金。
现在我们和一个顾问坐下来，他帮我们向银行提交了申请。第一家银行已经批准了大约200,000欧元的建筑贷款。也就是说没有自有资金也是可以的。没有自有资金的贷款总是更贵。但如果你还打算在你的住房里住一年以积累自有资金，你仍然需要付房租。这样已经超过一万欧元了。你们不如先申请一下，这样你们就知道自己的处境了。
我们现在正在考虑下一步怎么走。

你好，

正如之前所说，没有自有资本建房成本相当高。尽管最近几周和几个月利率有所上升，但我们仍处于历史低位。如果你们能获得一个对你们来说可接受的利率，那就放心建房吧。虽然通过[ Bausparvertrag ]可以为未来锁定一个名义上的低利率，但由于还没有签订[ Bausparvertrag ]，你们必须先为[ Bausparvertrag ]垫付资金，这相对来说很昂贵。如果你们仍决定签订[ Bausparvertrag ]，一定要特别注意还款率。在还款阶段，将面临较大的负担，5-7%并不罕见。由于没有自有资本，除了各种附加费用外，还必须为[ Bausparvertrag ]的签约费融资。在有效利率计算中，签约费原先是不包含在内的，假设你们是现金支付。虽然有每人154.00欧元的国家[ Riester-Zulage ]补贴，不过你可以很简单地计算出需要多少年补贴才能抵消签约费。一种税务和消费者友好的方案是[ Riesterannuitätendarlehen ]。该方案对房产有一定限制（例如不可出租），但在税务申报中你们的还款支出可作为特别支出。国家的[ Riester-Zulage ]从一开始就是国家免费提供的特别还款。像所有[ Riester ]产品一样，退休阶段需要缴税，前提是达到应税额。如果这套房子是为退休准备的且能一次性缴清税款，可能还有30%的税收优惠。遗憾的是，这种[ Riester ]产品很少甚至几乎不被提供（必须特别询问）。银行除了利息和用于开具补贴证明的少量账户管理费外，不从中获利。对你们来说这是特别支出和国家特别还款。还款越多，银行就获利越少。除了5%的强制性特别还款权之外，还有一些免费的还款方式转换。因此，你们可以在利率固定期结束后将贷款减少到一个合理的水平。如果你们公司发展良好，这是可能的。否则，你们仍需支付利息加1%的还款。只能根据个人情况权衡，使用还款计算器，计算各种方案，咨询税务顾问后做决定。这些考虑你们必须自己完成，银行不会为你们做到。对此我很有经验。在离我住处25公里范围内，我与20家银行联系并谈判。我中断了一些“咨询会”，对19个“报价”礼貌地表示不认可。最终有一家银行接受了我的观点。但其实也只需要一家。

祝你们在银行申请和可能的房屋建设中好运！

非常感谢你的回复。有人凭经验说话总是件好事。看得出你知道自己在说什么。

我们到目前为止只请过一个财务顾问，说实话我并不是百分之百相信他。他虽然告诉我们第一家银行已经同意了，但我们甚至不知道是哪家银行，也不知道具体的条款。这不是胡说八道吗？我们现在应该开始寻找土地，并索取建房报价，然后银行才会做出最终决定。我们是不是应该去多家银行了解情况，索取带有最终数值的比较报价？虽然我觉得能立刻得到批准挺好，但我想事先清楚自己的情况，而不是事后发现这个融资方案不合适。我还需要注意些什么？

在你开始寻找并开始梦想那个房子、那些配备之前，先放轻松。
哪家银行？什么条件？我甚至相信有银行会给你贷款……但那背后是不是有莫斯科催收（或者他们叫什么名字）？
先检查条件，然后再去找，如果你们还没有具体目标，可以把它们作为贷款的前提。

你好，Mia，

“银行顾问”这个词其实不是很准确，更恰当的说法是销售员。我建议你带着所有资料，把房屋及土地的报价发给Ing-Diba。或者通过像Interhyp这样的中介。Interhyp是很有名的。Ing-Diba也很热门，所以这并不算广告。那些人至少会主动建议你把尽可能多的贷款资金交给KFW。目前那里的利率非常好，不过你也得还款率超过1.0%。这样你就有了一个初步的参考，看接下来怎么走。如果你想无自有资金建房，头几年你还是应该尽可能多还款。万一整个融资因为任何原因失败，你至少有机会从这件事中收支平衡。作为另一个非正式的建议，针对无自有资金的房屋建设者。透支不算作贷款。如果你能向贷款银行展示一点自有资金，会更有优势。KFW贷款至少有一年免还本金的期，这段时间你应该用来还清透支。经济上可能会有小亏损，这取决于你的透支利率和各种附加费用，比如中介费、土地购置税等等。虽然融资附加费用也不便宜，但这会增强你和银行的谈判地位。除此之外，我建议你尽量挖掘一切能提高你们银行信用的东西。伴侣是否有全职工作，并能独立承担贷款？有没有职业伤残保险？有人寿保险可以用来还贷款吗？用还款计算器计算不同方案。拿着你们的直贷报价去几家分行银行问问，礼貌地问他们是否能给你更低的报价。就你们的情况，我不建议你勉强接受Riester（退休储蓄）建筑储蓄合约。你们甚至没有现金支付首付款。如果你们只勉强还得起按揭贷款的本金，还款期一到，建筑储蓄合同的还款压力会更大。3%的利息没用，还得承担6%的还款额。除非到时你们的收入状况有所改善，但那更多是愿望和期待。
关于Riester按揭贷款，你也可以问下银行，让他们具体说明条件和限制。要拿全额补贴一般需要两个贷款账户。贷款要分配得当，让你们的还款额大约达到4%的界限，才能拿到全额补贴。税务顾问应该帮你算清楚。我只是会计兼有税务基础，不是税务师。只要利率合适，Riester方案肯定对你有利。这点我可以肯定。

此致，问候你