L'achat d'une maison est-il judicieux dans la situation actuelle du marché ?!

il ne faut pas oublier que les possibilités d'épargne actuelles ne sont qu'un chiffre sur le papier. En 1929, 1945, 1989, les papiers n'avaient plus de valeur du jour au lendemain, la maison de grand-mère construite en 1910 est toujours debout et les 5000 Marks de l'époque ont rapporté sur plusieurs générations grâce à la liberté de loyer

Il serait probablement économiquement judicieux d'abandonner complètement la maison et de ne plus y investir d'argent. Si l'on rénove/restaure en profondeur après 20-30 ans, cela peut vraiment grignoter la plus-value. Une maison est et reste un bien de luxe. Les biens immobiliers sont sans doute les plus rentables lorsqu'ils sont payés par vos locataires.
La devise devrait donc être : vivre à bas prix en location et investir le capital propre dans des biens locatifs.

il ne faut pas oublier que les possibilités d'épargne actuelles ne sont qu'un chiffre sur un papier. En 1929, 1945, 1989, ces papiers ont perdu toute valeur du jour au lendemain, la maison de grand-mère datant de 1910 est toujours debout et les 5000 Marks d'alors ont rapporté sur plusieurs générations sous forme d'absence de loyer

Quel dommage que l'on ne puisse mettre qu'un seul like au maximum, ton message aurait mérité, à mon avis, plus.

Juste en passant : mes grands-parents des deux côtés n'avaient pas de propriété et toutes les personnes de mon cercle d'amis et de famille dont les grands-parents possédaient un bien sont aujourd’hui financièrement bien mieux loties, avec par ailleurs des conditions de départ presque identiques. Je pense que l’on sous-estime parfois les possibilités qu’ouvre un "propre terrain et une maison". Je suis cependant prêt à me laisser convaincre à l’inverse par des arguments.

Je pense qu'on sous-estime parfois les possibilités qu'offre un "terrain/une maison en propriété". Toutefois, je me laisse volontiers convaincre du contraire par des arguments.

Il y a déjà eu pas mal d'analyses par séries temporelles (acheter vs louer). Quand on les regarde, les 10 dernières années sont sûrement une anomalie. Cependant à tous points de vue, le rallye permanent en bourse / dans les ETF est aussi quelque chose pour les générations futures de scientifiques.

La propriété, c'est de l'épargne forcée. Celui qui n'a pas besoin d'être flexible peut sûrement en tirer de grands avantages, peut-être aussi financiers - le gain réside là (et dans l'immobilier toujours) dans l'achat. Avons-nous aujourd'hui de bons prix d'achat ?
Celui qui a un ancien bail de location d'avant 2010, et un propriétaire (privé) qui préfère le calme et les locataires longue durée, aura encore aujourd'hui un grand delta par rapport au nouveau loyer ou à un nouvel achat/construction. Placer ce delta dans un ETF, et c’est bien. Le problème, comme chez le TE, c'est qu'il n'est pas flexible concernant la situation familiale ; un jardin et plus d'espace seraient maintenant nécessaires/désirables pour 20 ans.

Il faut donc réfléchir à la phase du cycle dans laquelle nous nous trouvons actuellement. L'affirmation selon laquelle on pourrait connaître une bulle immobilière dans les 30 prochaines années est bien formulée - elle est sûrement à venir, et non juste derrière nous. Et elle viendra, c’est bien sûr tout aussi certain. Tapez Munich et bubble sur Google, vous y trouverez pas mal de choses sur les prix "naturellement" en hausse constante. Mais même si c’était le cas - où se trouvent en Basse-Saxe des régions en plein essor justifiant une telle évolution analogue ? Où sont les grandes entreprises qui continuent de prospérer, d’étendre leurs activités et de bien payer au syndicat IG Metall ? Où le changement démographique n'est-il pas prévisible ?

Pour conclure - si l’on veut pouvoir se permettre le luxe - donc la composante consommation, la gestion des risques doit être correcte ; c’est-à-dire que la capacité financière doit être assurée même en temps de crise et avec un seul revenu. Si ce ratio est trop bas, le sujet est terminé pour le ménage. Comme les revenus ne croissent pas, et que tout le monde n’hérite pas, de plus en plus de potentiels nouveaux et jeunes demandeurs sortent du marché avec le temps. Et avec les années, des cohortes de plus en plus importantes sortent du haut du pommier démographique - car nous n’avons plus depuis longtemps de petits sapins.
Peut-être une bonne chose pour les jeunes familles dont les fondateurs ont maintenant 15-20 ans - le reste n’en profite pas encore tant pour l’instant..

Comme nous n'avons actuellement pas de bien immobilier concret en vue, mais que nous observons le marché depuis environ 1,5 an et avons déjà fait de nombreuses visites, je suppose ceci : la médiane des achats envisageables pour nous (maison ou appartement en copropriété) serait de 600 000€.

Lui, 33 ans, employé en CDI dans la fonction publique, 2600€ net (plus 14 salaires plus bonus / environ 5000€) - à partir de 2021 environ 3000€ net (régularisé)
Elle, 32 ans, employée en CDI à temps partiel 25 heures, 2300€ net (plus paiements exceptionnels environ 2000€)
1 enfant (allocations familiales) - un second éventuellement dans les 3-5 prochaines années

Donc, pour un prix dans l'ancien de 600 000€, il faut ajouter les droits de mutation, les frais et l'agent immobilier. Sans aucune dépense pour la rénovation, etc., tu arrives alors sûrement à 680 000€. Cela signifie qu'il ne te reste pas beaucoup de capital propre pour l'achat proprement dit. Tu tombes alors aussi dans des tranches d'intérêt un peu moins avantageuses et avec un peu de chance tu es à un financement à 90 % - avec un apport personnel total. Faisable, mais c'est plutôt dans la partie supérieure de ce que vous pouvez vous permettre avec vos revenus.

Il y a déjà eu pas mal d’analyses chronologiques (Acheter vs Louer). Si on les regarde, les dix dernières années sont sûrement une anomalie. Cependant, à tous égards, le rallye sans fin à la bourse / dans les ETF est certainement aussi quelque chose pour les générations futures de scientifiques.

La propriété, c’est de l’épargne forcée. Celui qui n’a pas besoin d’être flexible peut certainement en tirer de grands avantages, éventuellement aussi financiers – le gain est là (et toujours dans l’immobilier) à l’achat. Avons-nous aujourd’hui de bons prix d’achat ?
Celui qui a un ancien contrat de location de < 2010, et un bailleur (privé) qui préfère le calme & les locataires longue durée, aura encore aujourd’hui un grand delta par rapport au nouveau loyer ou à l’achat/la construction neuve. Ce delta dans un ETF, et c’est parfait. Problème, comme pour le TE – il n’est pas flexible concernant la situation familiale ; un jardin et plus d’espace seraient maintenant nécessaires/souhaitables pour 20 ans.

Il faut donc réfléchir à l’endroit où nous en sommes actuellement dans le cycle. La déclaration selon laquelle on pourrait vivre une bulle immobilière dans les 30 prochaines années est bien formulée – elle nous attend certainement, et non juste derrière nous. Et elle arrive, c’est bien sûr aussi certain. Taper Munich et bubble dans Google, on trouve là-bas pas mal d’informations sur les prix "naturellement" toujours en hausse. Mais même si c’est le cas – où se trouvent en Basse-Saxe des régions en essor justifiant un tel développement analogue ? Où sont les grandes entreprises qui prospèrent encore, s’étendent et paient bien la convention collective IGM ? Où ne voit-on pas venir le changement démographique ?

En conclusion – si on veut pouvoir se permettre le luxe – donc la composante consommation, il faut que la gestion des risques soit correcte ; c’est-à-dire que la capacité financière soit assurée même en temps de crise et avec un seul revenu. Si ce taux est trop bas, le sujet est clos pour le ménage. Comme les revenus ne croissent pas, et que tout le monde n’hérite pas, de plus en plus d’acheteurs potentiels nouveaux+jeunes disparaissent du marché avec le temps. Et au fil des années, des générations de plus en plus grandes sortent du pommier démographique – car ça fait longtemps qu’on n’a plus de petit sapin.
Peut-être une bonne chose pour les jeunes familles dont les fondateurs ont maintenant 15-20 ans – le reste n’en profite pas encore beaucoup..

Le fait est qu’il n’y a pas eu de chute sur le marché immobilier depuis très longtemps. Si on peut voir l’actualité comme une bulle, j’ose encore en douter.
Un autre fait est que personne ne sait ce qui se passera dans 30 ans. Même pas dans 5. Peut-être, juste peut-être, un changement d’état d’esprit en matière de digitalisation aura lieu et les jours de présence en entreprise diminueront toujours. Cela entraînerait aussi peut-être la disparition future de ces "régions en essor" de cette manière.
Peut-être que ce sera autrement. Peut-être y aura-t-il une guerre dans 10 ans.
Toutes ces “peut-être” ne devraient pas vraiment influencer nos actions aujourd’hui concernant une propriété. Qui la souhaite et peut se le permettre, alors fonce. Mais je ne compterais pas une plus-value. Aussi probable soit-elle.