在当前的市场状况下买房是否明智？！

别忘了，如今的储蓄只是纸上的一个数字。1929年、1945年、1989年，这些纸币一夜之间变得一文不值，1910年奶奶的房子依然屹立，那时的5000马克在几代人中通过免租金得到了回报。

从经济角度来看，最合理的做法可能是完全放弃这栋房子，不再投入任何资金。如果在20到30年后进行全面翻新/维修，房子的价值增值可能会被大大抵消。房子始终是一种奢侈品。房地产最有可能获得回报，是当租户帮你偿还房贷的时候。
因此，座右铭应该是：以低租金居住，将自有资本投入租赁物业。

别忘了，如今的储蓄方式只是一张纸上的数字。1929年、1945年、1989年那些纸币一夜之间变得毫无价值，1910年奶奶的房子依然屹立不倒，而当时的5000马克则在免租住房方面为几代人带来了收益。

真可惜，最高只能点一个赞，在我看来，你的帖子理应获得更多。 顺便一提：我双方的祖父母都没有房产，而我认识的亲友中，那些祖父母拥有或曾拥有房产的人，如今在经济上明显要好得多，尽管起点几乎相同。我认为，有时人们低估了“拥有自己的土地和房子”所带来的可能性。但我也乐于被反驳并接受不同的观点。

我认为，有自己的土地和房子所带来的可能性有时被低估了。不过我也乐意被论证说服持相反观点。

关于这个话题，已经有不少时间序列分析（买房 vs. 租房）。如果看这些分析，过去十年无疑是一个异常现象。但无论从哪个方面来看，股市和ETF的永无止境的上涨也肯定会成为未来几代科学家研究的话题。

拥有产权就是强制储蓄。不必灵活变动的人，可以因此获得显著优势，可能也包括财务上的——利润就在于买入价（房地产永远如此）。今天我们手头有好的购房价格吗？
如果有人有一份2010年前订立的老租约，并且房东偏好安静和长期租客，那么今天这与新租金或新购房/新建房之间依然存在很大的差价。把这差价投入ETF就好了。问题是，就像楼主所说，他在家庭状况方面不灵活；现在至少需要/希望有花园和更大的空间、期限至少20年。

所以必须考虑我们现在处于周期的哪个阶段。有人说未来30年可能会经历房地产泡沫，这说法当然漂亮——泡沫肯定在前面，而不在我们身后不远处。泡沫一定会来，这是肯定的。在谷歌搜索“慕尼黑 + 泡沫”，可以看到许多关于那里“当然”一直在上涨的房价的信息。但即便如此——下萨克森州哪里有繁荣地区，能够证明类似的发展？哪些大企业仍在蓬勃发展、扩张，而且薪酬良好？人口结构变化在哪里不是显而易见的？

最后——如果想享受奢侈的生活——也就是消费部分，风险管理必须到位；换句话说，财务承受能力在危机时期和单一收入情况下也要得到保障。如果承受能力过低，这个家庭的事情就结束了。由于收入增长有限，也不是人人都能继承财富，时间一长市场上潜在的新生+年轻买家会逐渐减少。多年来，人口结构顶端的年龄层不断增加，就像人口结构“苹果树”顶部越来越受挤压——因为我们早就没有像小松树那样的人群了。
这也许对那些创业者现在15-20岁的年轻家庭来说是好事——至于其他人，目前还没有太多好处……

由于我们目前没有具体的房产目标，但大约观察市场已有1.5年，并且已经进行了大量的看房，我认为可以假设：对于我们适合购买的房子（独栋房屋或公寓），中位价约为600,000欧元。

他，33岁，正式员工，公共部门，净收入2600欧元（加14个月薪水和奖金/约5000欧元）－从2021年起净收入约3000欧元（有固定保障）
她，32岁，正式员工，兼职25小时，净收入2300欧元（加特别支付约2000欧元）
一个孩子（享受儿童补贴）－未来3-5年内可能有第二个孩子

那么，在存量房价格为600,000欧元的情况下，还需加上土地购置税、手续费和中介费。没有任何装修等开支的话，你大概需要680,000欧元左右。也就是说，你用于实际购买的自有资金不多了。这样你可能会进入利率相对较高的区间，并且运气好才可能拿到90%的贷款融资——前提是全部自有资金投入。可行，但对于你们的收入来说已经处于上限水平。

关于买房与租房，已经有不少时间序列分析。如果仔细看这些分析，过去十年无疑是一个异常时期。不过，无论从哪个角度看，股市和ETF市场那场永无止境的牛市，未来肯定也会成为科学家们研究的对象。

拥有房产就是强制储蓄。对于不需要灵活变动的人来说，拥有房产肯定能带来很大优势，甚至是经济上的收益——利润往往来自于低价买入（房地产亦如此）。那么我们今天有好价格吗？
如果你有一份2010年前签订的老租约，且房东偏好安静与长期租客，那么现在租金和新租约或是新买卖/兴建房屋的价格之间仍有很大的差距。把这差额投入ETF，就很不错。问题是，像楼主那样——鉴于家庭状况，他没有灵活性；花园和更多空间在未来二十年是必要或期望的。

所以必须考虑我们目前处于周期的哪个阶段。说未来三十年可能经历房地产泡沫，这说法虽漂亮，但泡沫肯定在我们面前，不是就在我们身后。泡沫会来的，这是肯定的。上谷歌搜索“慕尼黑”和“泡沫”，你会发现关于那里“自然”持续上涨的价格的很多信息。但即使如此——在下萨克森州，哪里有支撑这种类似发展的热点地区？哪里有大型企业继续兴盛、扩张并支付优良工资？哪里的人口结构变化不可预见？

最后——如果你想享受奢华——即消费部分，风险管理必须到位；也就是说，即使在危机时期和只有一份收入时，财务承受能力也必须得到保障。如果这个比率太低，这个家庭的房产计划就结束了。由于收入不增长，且不是每个人都有继承，随着时间推移，越来越多潜在的新且年轻的购房者将退出市场。年纪更大的群体逐渐成为人口结构的主力——我们已经很久没有“小松树”了。
这对那些现在15-20岁的新建家庭来说或许是好事——其他人目前还尚未受益..

事实是，房地产市场长期以来没有出现过大幅下跌。我目前也难以断定当前的情况是否构成泡沫。
另一个事实是，没有人知道30年后会发生什么，甚至5年后也不确定。或许，只是极有可能，数字化观念会真正转变，公司内的办公天数会逐渐减少。这可能也意味着未来不会再有这种“热点地区”以当前的方式存在。
也许情况会有所不同。也许10年后会爆发战争。
这些种种“不确定”不应过多影响我们今天关于自有房产的决策。想买且买得起的人，就行动吧。但我不会把房产增值纳入考虑。不管这种增值多么可能。