¿Es sensato comprar una casa en la situación actual del mercado?!

no hay que olvidar que las posibilidades de ahorro actuales son solo un número en el papel. En 1929, 1945, 1989 los papeles perdieron su valor de la noche a la mañana, la casa de la abuela de 1910 sigue en pie y las 5000 marcos de entonces se han amortizado durante generaciones en libertad de alquiler

Económicamente sería probablemente sensato dejar la casa absolutamente en desuso y no invertir más dinero en ella. Si se renueva/rehabilita a fondo después de 20-30 años, eso puede consumir bastante la apreciación del valor. Una casa es y sigue siendo un objeto de lujo. Las propiedades inmobiliarias probablemente son más rentables cuando tus inquilinos te las pagan.
El lema debería ser entonces: vivir barato de alquiler e invertir el capital propio en propiedades de alquiler.

no hay que olvidar que las posibilidades de ahorro actuales son solo un número en el papel. En 1929, 1945 y 1989 esos papeles perdieron su valor de la noche a la mañana, la casa de la abuela de 1910 sigue en pie y los 5000 marcos de entonces se rentabilizaron durante generaciones con la exención del pago de alquiler

Qué pena que como máximo se pueda dar solo un "me gusta", desde mi punto de vista tu aporte merecería más. Solo como comentario adicional: mis abuelos de ambos lados no tenían propiedades y todas las personas en mi círculo de conocidos y familiares cuyos abuelos tienen o tuvieron propiedades están hoy en día en una situación financiera considerablemente mejor, con condiciones iniciales casi idénticas. Creo que a veces se subestiman las posibilidades que abre tener un terreno/casa propios. Pero con gusto me dejo convencer argumentativamente de lo contrario.

Creo que a veces se subestima las posibilidades que ofrece tener "propio terreno y casa". Sin embargo, con gusto me dejo convencer argumentativamente de lo contrario.

Ya ha habido varios análisis de series temporales al respecto (comprar vs. alquilar). Si se observan, los últimos 10 años son sin duda una anomalía. Sin embargo, en todos los sentidos, el rally interminable en la bolsa / en los ETFs seguramente será objeto de estudio para futuras generaciones de científicos.

La propiedad es ahorro forzado. Quien no necesita ser flexible, puede obtener grandes ventajas con ello, posiblemente también financieras: la ganancia está ahí (y siempre en los bienes raíces) en la compra. ¿Tenemos hoy buenos precios de compra?
Quien tenga un contrato de alquiler antiguo de antes de 2010, y un arrendador (privado) con preferencia por la tranquilidad y los inquilinos a largo plazo, hoy todavía tendrá un gran delta respecto al nuevo alquiler o la compra/construcción nueva. Ese delta en ETF, y listo. Problema, como en el caso del OP: él no es flexible respecto a la situación familiar; jardín y más espacio serían necesarios/deseables por 20 años.

Entonces hay que pensar en dónde estamos actualmente en el ciclo. La afirmación de que en los próximos 30 años se podría experimentar una burbuja inmobiliaria está, por supuesto, bien formulada: seguramente está por venir, y no justo detrás de nosotros. Y va a venir, eso también es seguro. Pon en Google "Munich y burbuja" y encontrarás mucha información sobre los precios "naturalmente" siempre crecientes allí. Pero incluso si fuera así: ¿en qué regiones de Baja Sajonia existen zonas de auge que justifiquen un desarrollo analógico así? ¿Dónde están las grandes empresas que siguen prosperando, expandiéndose y pagando bien al IGM? ¿Dónde no se prevé un cambio demográfico?

Para concluir, si uno quiere permitirse el lujo—es decir, el componente de consumo—, la gestión del riesgo debe funcionar; es decir, la capacidad financiera debe estar asegurada incluso en tiempos de crisis y con un solo ingreso. Si esta tasa es demasiado baja, el tema para el hogar se termina. Como los ingresos no crecen, y no todos heredan, con el tiempo cada vez más posibles nuevos y jóvenes demandantes quedan fuera del mercado. Y con los años, grupos mayores ascienden en el árbol demográfico—porque hace mucho que no tenemos un pino.
Quizás sea bueno para las familias jóvenes, cuyos fundadores ahora tienen 15-20 años; el resto aún no se beneficia mucho de ello...

Dado que actualmente no tenemos una propiedad concreta en vista, pero hemos estado observando el mercado durante aproximadamente 1,5 años y ya hemos realizado varias visitas, supongo lo siguiente: la mediana de las compras que podrían interesarnos (casa o piso en propiedad) sería de 600TE.

Él, 33 años, empleado fijo, sector público, 2600 netos (más 14 pagas más bono / aprox. 5000) - desde 2021 aprox. 3000 netos (fijo) Ella, 32 años, empleo fijo a tiempo parcial con 25 horas, 2300 netos (más pagos extraordinarios aprox. 2000) 1 niño (subsidio familiar) - un segundo posiblemente en los próximos 3-5 años

Entonces, con un precio en el mercado de 600.000€, se suman el impuesto de transmisiones patrimoniales, tasas y la comisión del agente inmobiliario. Sin considerar gastos para reformas, etc., estarías en aproximadamente 680.000€. Es decir, de tu capital propio quedaría poco para la compra en sí. Eso también te sitúa en rangos de interés menos favorables y, con suerte, estarías en una financiación del 90% - utilizando todo el capital propio. Es factible, pero al principio está en el límite superior con vuestros ingresos.

Ya hubo varios análisis de series temporales (Comprar vs. Alquilar). Si los miramos, los últimos 10 años son sin duda una anomalía. Sin embargo, en todos los aspectos, la racha interminable en la bolsa / en los ETFs es seguramente algo para futuras generaciones de científicos.

La propiedad es ahorro forzado. Quien no necesita ser flexible, puede obtener grandes ventajas, posiblemente también financieras; la ganancia está ahí (y en los inmuebles siempre) en la compra. ¿Tenemos hoy buenos precios de compra?
Quien tenga un contrato de alquiler antiguo de < 2010, y un arrendador (privado) que prefiera la tranquilidad y los inquilinos a largo plazo, aún tendrá hoy una gran diferencia con el precio de un alquiler nuevo o una compra/construcción nueva. Esa diferencia en ETF, y listo. Problema, como en el caso del OP - no es flexible respecto a la situación familiar; un jardín y más espacio serían ahora necesarios/deseables por 20 años.

Entonces hay que considerar en qué punto del ciclo estamos actualmente. La afirmación de que en los próximos 30 años podríamos experimentar una burbuja inmobiliaria está bien formulada - seguramente está por venir, y no justo detrás de nosotros. Y llegará, eso también es seguro. Busca “Munich” y “bubble” en Google, allí encontrarás bastante sobre los precios que “naturalmente” siguen subiendo. Pero incluso así - ¿dónde en Baja Sajonia están las regiones en auge que justifiquen semejante desarrollo? ¿Dónde están las grandes empresas que siguen prosperando, expandiéndose y pagando bien a IGM? ¿Dónde no se prevé un cambio demográfico?

Finalmente - si uno quiere permitirse el lujo - es decir, la componente de consumo, la gestión del riesgo debe ser correcta; es decir, la capacidad financiera debe estar asegurada incluso en tiempos de crisis y con un solo ingreso. Si esta tasa es demasiado baja, el tema termina para el hogar. Como los ingresos no crecen y no todos heredan, con el tiempo cada vez más potenciales nuevos y jóvenes demandantes desaparecen del mercado. Y con los años, cohortes cada vez mayores salen del “manzano demográfico” - porque hace tiempo que no tenemos un “pino”.
Quizás sea bueno para las familias jóvenes, cuyos fundadores ahora tienen 15-20 años - el resto aún no se beneficia mucho..

El hecho es que en el mercado inmobiliario no ha habido caídas desde hace mucho tiempo. Si el acontecimiento actual puede verse como una burbuja, todavía dudo.
Otro hecho es que nadie sabe qué pasará en 30 años. Ni siquiera en 5. Quizá, solo quizá, realmente ocurra un cambio de mentalidad respecto a la digitalización y los días presenciales en las empresas sigan disminuyendo. Esto podría también significar que esas “regiones en auge” ya no existan de esta forma en el futuro.
Quizá sea distinto. Quizá dentro de 10 años haya guerra.
Todos estos “quizás” no deberían influir demasiado en nuestras acciones hoy respecto a una propiedad propia. Quien la quiera y pueda permitírsela, adelante. Solo que no contaría con una plusvalía. Por muy probable que sea.