Si je tire un premier bilan intermédiaire, qui repose essentiellement sur les déclarations de l’utilisateur nordanney (merci), il n’existe aucune disposition légale que chaque banque doit impérativement appliquer en matière d’octroi de crédit.
C’est déjà réjouissant, car cela signifie qu’il existe une certaine marge de négociation.
Bien sûr, chaque banque a ensuite ses propres directives internes, qui peuvent parfois varier considérablement, c’est évident.
:
Juste pour comprendre :
Serait-il donc légal du point de vue de la surveillance bancaire qu’une banque accorde un prêt d’un million d’euros à un sans-abri sans salaire ni capital propre ? Que cela ne soit fait par aucune banque va de soi, mais la banque ne rencontrerait ainsi aucun problème avec les autorités de contrôle des crédits. Est-ce exact ?
Passons maintenant aux exigences spécifiques de ta banque, notamment à l’annuité exigée de 6 % :
Je pars du principe que cette annuité de 6 % ne concerne pas seulement le nouveau prêt à contracter, mais aussi tous les prêts déjà existants (à taux fixes). (Sinon la situation serait encore bien meilleure pour moi).
Donc concrètement :
Montant total du prêt : 535 000 €. 6 % de cela fait environ 32 000 € par an, soit environ 2 670 € par mois. Les deux appartements loués génèrent un loyer mensuel théorique d’environ 1 850 € (très prudent ; je pourrais même augmenter le loyer que je perçois déjà). Ensuite, 80 % sont pris en compte, donc environ 1 480 € qui me seraient également disponibles pour payer les échéances du crédit. Il resterait ainsi une différence d’environ 1 200 €, soit environ 14 500 € par an.
Je reçois aussi des revenus de dividendes/intérêts (les plus-values boursières, je les ignore totalement, ou sont-elles également comptabilisées par ta banque comme revenu, par ex. dans le cas de fonds d’obligations capitalisant qui ne génèrent pas de revenus courants ?). L’an dernier, c’était environ 5 000 €, soit un peu plus de 400 € par mois.
Ce que j’avais oublié : j’ai aussi hérité et je perçois des loyers provenant de parts d’immeubles totalement amortis d’environ 500 € par mois. La banque en prendrait donc en compte environ 400 € par mois. Et de plus, dans le cadre de ce partage d’héritage, je reçois aussi environ 200 € par mois (il n’y a pas de contrats notariés à ce sujet, mais je touche effectivement cette somme). Ou cela n’est-il pas pris en compte par la banque ?
Selon mon calcul, j’aurais donc maintenant, hors versement de retraite, un revenu bancaire pertinent courant d’environ 2 480 €. Il manquerait donc environ 200 € par mois pour assurer cette annuité de 6 %.
Je dis simplement maintenant : 1 300 € me suffisent pour vivre, je peux encore céder 200 € de la retraite à votre hypothétique annuité de 6 %.
Ou quel montant votre banque considère-t-elle comme nécessaire à la vie par mois (pour quelqu’un qui n’a pas de loyer à payer) ?
(Et ce qui pourrait aussi être : comme toutes les périodes n’ont pas encore été prises en compte, le montant de la retraite pourrait encore augmenter un peu ; mais c’est en cours et pas encore sûr)
De mon point de vue, les conditions relatives à votre exigence de solvabilité à hauteur de 6 % d’annuité sont remplies. Ou la conversation serait-elle tout de même terminée au bout de quelques minutes et aucun crédit ne me serait accordé chez vous ?
Si oui, à quoi cela serait-il dû précisément ?
Je reviens maintenant à ma durée de détention prévue de 7 ans :
Je connais déjà l’enjeu fiscal des 10 ans, mais je m’étais d’abord limité à la variante pour laquelle la banque serait le plus encline à accorder un prêt (ce qui serait plutôt le cas avec une durée prévue de 7 ans au lieu de 10).
Ce qui reste pour moi fondamentalement incompris :
Pourquoi ne peut-on pas aussi, en remplacement d’un revenu courant en relation avec l’annuité de 6 %, prendre en compte certains biens gagés ?
Par ex.
1.
La méthode brutale : Je gage auprès de la banque 100 000 € en espèces. (--> cela n’a évidemment pas beaucoup de sens, car cet argent ne travaille alors pas, et on doit alors plutôt payer des intérêts négatifs). Le paiement des échéances du crédit serait ainsi assuré sans condition pour les 7 prochaines années. (grâce aux questions d’héritage, beaucoup moins serait bien sûr nécessaire, les 100 000 € reposent uniquement sur la différence annuelle de 14 500 €, donc en ne prenant en compte que les loyers de l’immeuble financé par le crédit / à financer).
2.
Je groupe mon assurance vie. Je ne veux de toute façon pas y toucher avant son échéance finale. Et un fonds d’investissement conservateur en plus. Ou cette assurance vie est-elle trop illiquide pour assurer la capacité de service du crédit ?
Ou la banque est-elle légalement obligée (/selon ses directives internes) de considérer que le crédit doit être servi en continu jusqu’au remboursement définitif, même si le client rappelle à plusieurs reprises, malgré l’indécence, qu’il ne veut conserver l’immeuble que 7 ans ?
Si la banque acceptait une telle démarche, je m’informerais aussi d’une variante correspondante avec une durée de 10 ans.
De manière générale, je dois constater que chez votre banque, sans doute la moitié de mes connaissances dont je connais la situation de revenus et d’endettement, n’auraient pas obtenu de prêt chez vous (à cause de cette annuité de 6 %).
En particulier, ledit investisseur avec un crédit de 5 millions n’en aurait pas obtenu, et celui-ci a des crédits auprès de plusieurs grandes banques (mais pas auprès de la mienne).
Ces 6 % d’annuité sont-ils un critère d’exclusion fixe chez vous ou que se passe-t-il dans le cas où un candidat afficherait une annuité de 5,8 % ? N’obtient-il irrévocablement aucun crédit, ou obtient-il un crédit à un taux un peu plus élevé, ou alors ferme-t-on parfois les yeux et le taux serait le même que pour une annuité de 7 % ?
@tous :
Quelles règles internes de banques vous sont connues concernant la capacité de service du crédit ?
:
Ok, je vais consulter ce groupe pour voir si j’obtiens d’autres informations.
:
Que dois-je demander concrètement à mes connaissances ? J’en ai déjà longuement parlé avec eux ; ils ne connaissent pas non plus en détail les directives d’octroi de crédit dans ma situation. Ils ont cependant toujours facilement obtenu un crédit. Mais toi, tu serais soi-disant banquier, tu devrais donc très bien connaître la situation, mais tes posts ne m’aident malheureusement pas vraiment.
De manière générale :
Je souhaite éviter les discussions de principe sur la pertinence de cette opération planifiée. Juste tant que ça : je suis quasiment sûr que dans les agglomérations (où je compte acheter), les prix continueront d’augmenter prochainement (à part un terrorisme comme des bombardements atomiques ou des attaques au gaz toxique etc. ; mais dans ce cas, d’autres choses passeraient avant d’évoquer la rentabilité des investissements – si on est encore capable de quoi que ce soit).
D’une part, aujourd’hui, presque tout le monde qui obtient un crédit achète plutôt que louer (ou beaucoup d’anciens investisseurs obligataires investissent maintenant dans l’immobilier à cause des faibles taux) et comme la BCE devrait rester un certain temps encore dans sa politique de taux bas, cette tendance à l’achat devrait continuer. D’autre part, dans les centres urbains, contrairement aux terres vierges, tout est déjà largement bâti, il y a donc peu d’offres immobilières supplémentaires, tandis que les entreprises existantes s’étendent / de nouvelles s’installent, ce qui signifie que davantage de main-d’œuvre est nécessaire ; mais les gens deviennent aussi de plus en plus paresseux, les embouteillages augmentent, etc. ; ainsi la demande d’immobilier dans les centres urbains a tendance à augmenter et cela entraîne une hausse des prix, même si les soi-disant experts immobiliers considèrent les prix comme trop élevés depuis plus de 25 ans, pendant lesquels j’ai suivi l’évolution. La réalité prouve juste le contraire. Je suis convaincu que les biens immobiliers déjà chers au m2 deviendront encore plus chers et que les biens bon marché deviendront plutôt moins chers. (Il y a des exceptions).
Dans quelques années, les taux d’intérêt devraient revenir à la moyenne historique, les prix d’achat devraient alors plutôt stagner, mais les loyers augmenter nettement. Et s’il y avait vraiment une forte récession avec une nette baisse des prix immobiliers, on aurait toujours des gains réalisés grâce aux amortissements déjà effectués ou aux loyers plus élevés par rapport aux intérêts, réparations, etc. En outre, une telle récession ne survient pas du jour au lendemain, et si les indicateurs se dégradent, on peut aussi rapidement revendre un bien dans les centres urbains. Et si tout tourne mal, on aurait perdu de l’argent. Le ratio risque-opportunité d’un investissement immobilier financé par emprunt est pour l’instant exorbitamment supérieur à celui de toute autre classe d’actifs. (Des rendements en capitaux propres de 20 % ne sont pas rares ici).
Mais je préférerais que la discussion reste concentrée sur les pratiques d’octroi de crédit des banques.