Préstamo inmobiliario con alta garantía, pero con bajos ingresos corrientes

Pregunta al conocido con 5 millones de deudas... bueno, yo tengo 20 cajas de cerveza en el sótano... al menos eso les digo a todos los vecinos... aunque en realidad no tengo sótano.

Habla con el banco. Las consultas generales no llegan a la Schufa y también me dijeron que el embarazo no se considera para el préstamo. ¿Y qué pasó? Panza de 8 meses y a nadie de varios bancos y mediadores le importó lo más mínimo.

Si hago un balance intermedio, basado esencialmente en las declaraciones del usuario nordanney (gracias), no existen disposiciones legales que obliguen a cada banco a aplicar estrictamente en cuanto a la concesión de créditos. Esto ya es algo agradable, pues entonces hay cierto margen de negociación.
Por supuesto, cada banco tiene sus directrices internas, que pueden variar considerablemente entre sí, eso está claro.

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Sólo para entender:
¿Sería legal desde el punto de vista de la supervisión bancaria que un banco concediera un crédito de 1.000.000 € a un indigente sin salario y sin capital propio? Que ningún banco lo haga, es evidente, pero el banco no tendría problemas con ninguna autoridad supervisora de crédito. ¿Es correcto?

Ahora, sobre los requisitos específicos en tu banco, especialmente en cuanto a la anualidad requerida del 6%:
Supongo que esta anualidad del 6% no solo se refiere al crédito nuevo a tomar, sino también a todos los créditos ya existentes (con intereses fijos). (De otro modo la situación sería claramente mejor para mí).
Concretamente:
Importe total del préstamo: 535.000 €. El 6% de eso son unos 32.000 € al año o aproximadamente 2.670 € al mes. Ambos pisos en alquiler generan una renta mensual bruta de unos 1.850 € (muy conservador; podría incluso aumentar la renta que ya percibo). De esa cantidad se contabilizan el 80%, es decir, unos 1.480 €, que más o menos puedo destinar al pago de las cuotas del crédito. Quedaría una diferencia de casi 1.200 € o aproximadamente 14.500 € anuales.
También recibo ingresos por dividendos/intereses (las plusvalías las dejo completamente de lado, ¿o se consideran también ingresos en tu banco, por ejemplo, en fondos de bonos acumulativos que de por sí no generan ingresos corrientes?). El año pasado fueron unos 5.000 € o algo más de 400 € al mes.
Lo que olvidé mencionar: Recibí una herencia y también obtengo ingresos por rentas de participaciones en inmuebles totalmente amortizados de unos 500 € al mes. Por lo tanto, el banco contabilizaría otros 400 € mensuales. Y también recibo en el marco de esta partición hereditaria unos 200 € al mes (no hay contratos notariales certificados, pero recibo realmente esta suma). ¿Eso no se contabiliza en el banco?
Según mi cálculo, ahora tendría sin la pensión un ingreso corriente relevante para el banco de unos 2.480 €. Así que faltarían casi 200 € al mes para satisfacer esta anualidad del 6%.
Ahora digo simplemente: Me bastan 1.300 € para vivir, puedo ceder otros 200 € de la pensión para vuestra hipotética anualidad del 6%.

¿O cuánto considera tu banco como necesario para vivir al mes (para alguien que no paga alquiler)?

(Y también podría ocurrir que, dado que no todos los períodos están contabilizados, la cuantía de la pensión suba un poco; pero eso está en trámite y aún no está asegurado).

Desde mi punto de vista, se cumplen las condiciones respecto a vuestra normativa de capacidad de servicio de la deuda con anualidad del 6%. ¿O la conversación terminaría tras pocos minutos y no me concederían ningún crédito con vosotros?
Si es así, ¿a qué se debe concretamente?

Ahora vuelvo a mi período planeado de tenencia de 7 años:
Soy consciente de la cuestión fiscal referente a los 10 años, pero inicialmente me limité a la variante donde el banco estaría más dispuesto a conceder un crédito (lo que al menos sería más probable con un plazo planeado de 7 en lugar de 10 años).

Lo que sigo sin entender en principio:
¿Por qué no se pueden considerar ciertos bienes empeñados como sustitutos del ingreso corriente en lo que respecta a la anualidad del 6%?

Por ejemplo:
1.
El método contundente: empeño al banco 100.000 € en efectivo. (--> lógicamente poco sentido, ya que ese dinero no trabaja, sino que probablemente se pagarán intereses negativos). El pago de las cuotas durante los próximos 7 años estaría garantizado sin discusión. (Con los temas de la herencia haría falta mucho menos, los 100.000 € se basan únicamente en la diferencia anual de 14.500 €, es decir, solo considerando las rentas de la propiedad que tiene crédito / la que debe financiarse).

2.
Empeño mi seguro de vida. De todas formas no quiero tocarlo hasta el vencimiento final. Y además un fondo de inversión conservador. ¿O es este seguro de vida demasiado ilíquido para garantizar la capacidad de servicio?

¿O el banco está obligado por ley (/por directrices internas) a suponer que el crédito debe ser pagado continuamente hasta la amortización final, aunque el cliente, pese a la inmoralidad, insista en que solo quiere mantener la propiedad por 7 años?

Si el banco aceptara tal procedimiento, también investigaría una opción con plazo de 10 años.

En general debo constatar que en vuestro banco al menos la mitad de mis conocidos, cuyos ingresos y condiciones de crédito conozco, no habrían recibido un crédito con vosotros (por esta anualidad del 6%).
En particular, dicho inversor con crédito de 5 millones no habría recibido crédito, y dispone de préstamos en varios grandes bancos (pero no en el mío).
¿Es esa anualidad del 6% un criterio definitivo de exclusión fijo en vuestra entidad o cómo es la situación si un solicitante resultara tener una anualidad de 5,8 %? ¿Se le denegaría irrevocablemente el crédito o se le concedería con tipos algo peores o se podría hacer la vista gorda y el tipo sería el mismo que con una anualidad del 7 %?

@todos:
¿Qué normas internas bancarias concretas conocéis en relación con la capacidad de servicio de la deuda?

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Ok, buscaré en este grupo si consigo más información.

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¿Qué debería preguntar concretamente a mis conocidos? Ya he hablado con él sobre mi situación; tampoco entiende mucho sobre las directrices de concesión de créditos en mi situación. En cualquier caso, él siempre ha obtenido créditos sin problemas. Pero tú supuestamente eres banquero, deberías conocer perfectamente la situación, pero tus publicaciones no me ayudan realmente.

En general:
Quiero evitar discusiones de principio sobre la conveniencia de esta operación planeada. Sólo diré que estoy casi seguro de que en los centros urbanos (donde planeo comprar) los precios seguirán subiendo a corto plazo (dejando aparte eventos como ataques terroristas tipo bombardeos nucleares o con gas venenoso; pero entonces otras cosas serían prioritarias frente a discutir la rentabilidad de inversiones – si es que uno aún pudiera hacer algo).
Por un lado, hoy día compra casi todo aquel que consigue un crédito, en lugar de alquilar (y muchos antiguos inversores en bonos invierten ahora en inmuebles debido a los bajos tipos de interés). Y como el BCE mantendrá su política de tipos bajos un tiempo, esta tendencia de compra debería continuar. Por otro, en los centros urbanos, a diferencia de las zonas verdes, ya está casi todo urbanizado, por lo que la oferta inmobiliaria apenas puede crecer, mientras las empresas existentes se expanden y se instalan nuevas, es decir, se necesita más mano de obra; pero la gente se vuelve más cómoda, los atascos aumentan, etc., y así la demanda de inmuebles en los centros urbanos aumenta, con el lógico aumento de precios, aunque expertos inmobiliarios desde hace más de 25 años, durante los que he seguido la evolución, siguen considerando los precios demasiado altos. Pero la realidad demuestra lo contrario. Estoy convencido de que los inmuebles caros por metro cuadrado serán aún más caros y los baratos, más baratos (con excepciones).
Dentro de unos años, los tipos interestatales deberían volver a la media histórica, entonces los precios se estancarán y los alquileres subirán significativamente. Y si llega una fuerte recesión con caídas notables en los precios, siempre se tienen ganancias generadas por las amortizaciones ya hechas o la mayor renta en comparación con intereses, reparaciones, etc. Además, dicha recesión no llega de un día para otro y si los indicadores empeoran, también puede venderse rápido un inmueble en zonas urbanas. Y si todo sale mal, se pierde dinero. La relación riesgo-oportunidad de una inversión inmobiliaria financiada con deuda es actualmente mucho mayor que en cualquier otra clase de activo. (Un rendimiento del 20% sobre el capital propio no es raro).
Pero preferiría que la discusión se centrara en las prácticas de concesión de créditos de los bancos.

Mi perspectiva sobre cómo te he entendido:
Ahora quieres comprar una propiedad, mantenerla siete años y luego venderla. En cuanto a rentabilidad, debería darte aproximadamente +/- 0 euros. Eso es un negocio con pérdidas, ya que has quemado los costos adicionales de compra.
Además está el riesgo general de alquiler, el riesgo de bajada de los precios de las propiedades, la presión de "tener que" vender en 7 años, etc.

Y luego quieres incluso pignorar algunos fondos libres, hablas incoherencias sobre herencias, seguros de vida, etc... ¿por qué te haces eso?

Lo siento, todo el proyecto es una tontería al cubo.

Como no te quieres dejar disuadir: ¿Por qué simplemente no vas a tu banco??? No te harán daño, ya eres un buen cliente. No te van a arrancar la cabeza. ¿Tienes miedo de que te digan que no?

No importa.
¿Quieres ganar dinero a largo plazo? Entonces mantén eso de forma permanente.
¿Quieres invertir dinero a corto plazo (7 años)? Haz una inversión convencional en acciones o algo similar.

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El objetivo de mi hilo es averiguar cuáles son las disposiciones CONCRETAS que prevalecen en los bancos para la capacidad de servicio de la deuda. (solo cuando las conozca, podría hacer una evaluación sobre su absurdo o no). De eso recibí una información concreta respecto a su banco del usuario nordanney. Pero él también dijo que estas disposiciones varían de banco a banco. Por eso también me interesa saber qué disposiciones concretas prevalecen en otros bancos. ¿Existe en tu banco alguna disposición de anualidades del 6 % o qué se exige CONCRETAMENTE en vuestro caso?
Cuando haya obtenido alguna información al respecto, podré formarme una imagen medianamente representativa y con ello luego iniciar una conversación con mi banco. Pero no hablaré con ellos sin estar preparado y tampoco si es probable que no me concedan un crédito. Prefiero esperar hasta tener un ingreso normal de nuevo. En todo caso, no quiero hablar innecesariamente con ellos sobre mi estado de salud actual.
No me quejo de mi situación financiera general. En general, me las arreglo bastante bien (solo que no tan bien solo con la pensión). En todo caso, estoy contento de no haber contratado un seguro privado de incapacidad laboral, porque con mi estado de salud actual muy probablemente no hubieran pagado nada (por ejemplo, perder un brazo o una pierna no es suficiente para un pago), por lo que ahora dispongo de más liquidez. Y aun si pagaran, como en casi todos los seguros, sería una pérdida, ya que en mi caso probablemente no estaré inválido permanentemente y por lo tanto no me beneficiaría tanto de posibles pagos.

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Como dije, no quiero hablar en este hilo sobre la conveniencia de mi proyecto. Puedes abrir un hilo propio para eso. Ahí te lo puedo explicar más detalladamente. Pero aquí no. Solo brevemente: lo has entendido mal: no es el rendimiento, sino el flujo de caja corriente, es decir, la situación de liquidez actual, lo que debe permanecer con la obtención del crédito en ±0, es decir, sin cambios. La rentabilidad del capital propio debería estar alrededor del 20 % anual y con eso mucho más alta que las acciones y similares (pero claro que depende de qué garantías haya que depositar (si es que es posible); esto es justamente lo que quiero investigar con este hilo).
Que quiera hacer el crédito en el mismo banco donde ya tengo el primer crédito tiene varias razones, entre otras que tienen hipotecas de primera clase sobre 2 propiedades más mías, que aún pueden ser hipotecadas mucho más. Sí hace diferencia si hay un banco externo en segunda o primera posición o el mismo banco está también en primera posición.
Cuando cerré el último crédito llevaba un montón de ofertas de otros bancos, lo que motivó al banco a bajar un poco más la tasa de interés ya bastante buena. Eso ya no es posible por la estructura, pero al menos debo saber exactamente cuál es el estándar para una conversación así.