Comparaison de financement - Maintenant, ça devient sérieux

La maison coûte 550 000 € (dont environ 50 000 € de frais annexes) + 150 000 € de rénovation. Les fonds propres seraient de 150 000 €. Comment la banque calcule-t-elle ?

Il est standard que la banque considère forfaitairement 50 % des coûts de rénovation. En effet, beaucoup ne sont pas vraiment des rénovations, mais au plus des travaux esthétiques (par exemple les revêtements de sol).
Donc 500 + 50 % de 150 = 575 moins 10 % de marge de sécurité (58) = valeur de nantissement 517.
Ainsi, pour un prêt de 500 000 € basé sur la valeur de nantissement, cela correspond presque à un financement intégral. Aujourd’hui tu obtiens toujours de bons taux, mais de très bons taux, en raison d’un bon ratio de financement, pas dans ton cas précis.

Les frais annexes je les prends sur mes fonds propres, donc il ne reste plus que 100 000 €. J’ai besoin d’un prêt de 700 000 €.

Si les fonds propres ne sont vraiment que de 50, tu obtiens une condition pour un financement à 135 %.

Désolé, le financement <90 % est encore très loin (te dit un finançeur immobilier ;))

Juste pour ta compréhension. Les frais annexes n’augmentent pas la valeur. Ils sont donc exclus dans l’évaluation du bien immobilier. Pour la rénovation, c’est bien sûr le cas que tu enlèves aussi des choses fonctionnelles que tu as payées dans le prix d’achat. Donc après démolition intérieure (ou ce que tu enlèves – carrelages, salles de bains, portes, etc.), la maison ne vaut peut-être plus que 450. Ensuite tu remets tes nouvelles installations (salles de bains, sols, chauffage, etc.) et tu fais remonter la valeur de la maison à environ les 575 mentionnés ci-dessus.

Par défaut, la banque prend en compte 50 % des coûts de rénovation de manière forfaitaire. Beaucoup de choses ne sont en fait pas des rénovations, mais au maximum des travaux esthétiques (par exemple les revêtements de sol).
Donc 500 + 50 % de 150 = 575 moins 10 % de marge de sécurité (58) = valeur de nantissement 517.
Ainsi, pour un prêt de 500 k€, par rapport à la valeur de nantissement, on arrive quasiment à un financement complet. Tu as toujours de bons taux aujourd’hui, mais dans ton cas précis, à cause d’un bon ratio de nantissement, les taux très bons ne sont pas applicables.

Si le capital propre est vraiment seulement de 50, alors tu obtiens une condition pour un nantissement à 135 %.

Désolé, le financement <90 % est très loin (te dit un financement immobilier ;))

Juste pour ta compréhension. Les frais annexes ne valorisent pas le bien. Ils sont donc exclus de l’évaluation immobilière. Pour la rénovation, c’est évidemment le cas que tu enlèves aussi des éléments fonctionnels que tu as payés dans le prix d’achat. Après dépose (ou peu importe ce que tu enlèves – carrelage, salles de bains, portes, etc.), la maison ne vaut peut-être plus que 450. Puis tu installes tes nouveaux éléments (salles de bains, sols, chauffage, etc.) et tu fais remonter la valeur de la maison aux 575 mentionnés plus haut.

Ah bon, les 50 % des coûts de rénovation sont fixes. La banque est-elle susceptible de négocier si ce sont vraiment des rénovations nécessaires ? Et la marge de sécurité est-elle toujours la même ?

J’ai nommé le capital propre 150 k€, les 50 k€ étaient pour les frais annexes. Capital propre sans frais annexes = 100 k€
Pour la maison, j’ai besoin de 650 k€ et je reçois alors « seulement » 575 k€, le delta doit donc être du capital propre ?

Ah, donc 50 % des coûts de rénovation sont fixes. La banque est-elle prête à négocier si ce sont vraiment des rénovations nécessaires ? Et la décote de sécurité est-elle toujours la même ?

Cela dépend toujours de la banque avec laquelle tu parles (internet est plus difficile qu’une banque avec agence) et de ce que tu fais. C’est une tarification forfaitaire dont on peut bien sûr s’écarter selon les cas.

Pour la maison, j’ai besoin de 650 000 € et je n’obtiens alors "que" 575 000 €, la différence doit être apportée en fonds propres ?

Cela dépend de toi (de ta solvabilité), du bien et de la banque. Peut-être que tu obtiendras aussi 650 ou 700. Peut-être même seulement 500. On ne peut pas te dire cela pour le moment (nous ne sommes pas une banque et nous n’avons pratiquement aucune information sur toi, la maison et la rénovation).
Mais en tout cas, tu n’obtiens pas la meilleure offre.

Cela dépend toujours de la banque à laquelle tu t’adresses (Internet plus difficile qu’une banque en agence) et de ce que tu fais. C’est une généralisation, dont on peut bien sûr s’écarter selon les circonstances.

Cela dépend de toi (ta solvabilité), de l’objet et de la banque. Peut-être obtiens-tu aussi 650 ou 700. Peut-être même seulement 500. Nous ne pouvons pas te le dire pour le moment (nous ne sommes pas des banques et avons quasiment aucune information sur toi, la maison et la rénovation).
Mais en tout cas, tu n’obtiens pas les meilleures conditions.

Tout va bien. Les informations sur la décote pour la rénovation et la garantie me suffisent. Ce qui m’intéresse, c’est combien de fonds propres je veux/dois encore économiser (et dans quelle intensité/temps). À en juger par la situation (emplacement/marché), cela se dirige vers 700-800K€, donc je dois accélérer.

Cela, dans chaque cas particulier, seule la banque peut te le dire, car la détermination de la valeur et donc du financement par emprunt varie en cas de doute d’une banque à l’autre. Informe-toi vraiment avec tes valeurs et l’objet concret. Sur la base du budget ménager, nous avions reçu à l’époque une première indication de ce qu’on pouvait nous accorder.
De plus, il y a quelques faits autour que je vérifierais.
Un connu a selon moi conclu un contrat chez Allianz et là, par exemple, un nouveau financement de l’hypothèque libérée n’est pas possible et il a aussi dû avancer toutes ses factures puis les a reçues par blocs de la banque avec un délai de traitement. Surtout les petites banques locales peuvent à cet endroit, bien qu’elles veuillent peut-être plus d’informations au préalable, être ensuite plus souples concernant les modalités de paiement, ce qui dans le cadre d’une rénovation pourrait aussi être un point à considérer, j’ai aussi déjà vu une injection ultérieure de fonds propres.