Comparación de financiamiento - Ahora se está poniendo serio

La casa cuesta 550TE (de los cuales aproximadamente 50TE son costos adicionales) + 150TE de renovación. El capital propio sería 150TE. ¿Cómo calcula el banco?

Lo estándar es que el banco considere de manera global el 50% de los costos de renovación. Porque muchas cosas no son renovación, sino como máximo medidas estéticas (por ejemplo, revestimientos de suelo). Así que 500 + 50% de 150 = 575 menos 10% de margen de seguridad (58) = valor de tasación 517. Por lo tanto, con un préstamo de 500 mil basado en el valor de tasación es casi una financiación total. Hoy en día siempre consigues buenos intereses, pero unos muy buenos debido a un buen porcentaje de financiación no en tu caso concreto.

Yo cubro los costos adicionales con el capital propio, así que solo quedan 100TE. Necesito 700TE como crédito.

Si el capital propio es realmente solo 50, entonces obtienes una condición para una financiación del 135%. Perdona, la financiación <90% está muy lejos (te lo dice un financiador inmobiliario ;)) Solo para que lo entiendas. Los costos adicionales no aumentan el valor. Por lo tanto, ya quedan fuera al considerar el valor de la propiedad. En cuanto a la renovación, ocurre naturalmente que también retiras cosas que funcionan y que pagas en el precio de compra. Entonces, después de la demolición (o lo que sea que quites - azulejos, baños, puertas, etc.) la casa solo vale quizás 450. Luego pones tus nuevas instalaciones (baños, suelos, calefacción, etc.) y vuelves a subir el valor de la casa a los 575 que mencioné arriba.

Lo estándar es que el banco considere un 50% fijo de los costos de reforma. Muchas cosas no son realmente una reforma, sino como máximo medidas estéticas (por ejemplo, revestimientos de suelo).
Entonces, 500 + 50% de 150 = 575 menos un descuento de seguridad del 10% (58) = valor hipotecable 517.
Así, para un préstamo de 500 mil euros, en relación con el valor hipotecable, es prácticamente una financiación completa. Hoy en día siempre consigues buenos intereses, pero en tu caso concreto, no tan buenos por un buen porcentaje de financiación.

Si el capital propio es realmente solo 50, entonces obtienes una condición para una financiación del 135%.

Lo siento, la financiación <90% está muy lejos (te lo dice un financiador inmobiliario ;))

Solo para tu comprensión. Los costos adicionales no aumentan el valor. Por lo tanto, no se tienen en cuenta en la valoración de la propiedad. En cuanto a la reforma, sucede que también quitas cosas funcionales que ya están incluidas en el precio de compra. Después de la demolición total (o lo que sea que retires - azulejos, baños, puertas, etc.) la casa solo vale quizás 450. Luego instalas los nuevos elementos (baños, suelos, calefacción, etc.) y vuelves a subir el valor de la casa al mencionado 575.

Ah, los 50% de los costos de reforma son fijos. ¿El banco es flexible si se trata de reformas realmente necesarias? ¿y el descuento de seguridad siempre es así?

He llamado capital propio a 150 mil euros, los 50 mil eran para los costos adicionales. Capital propio sin costos adicionales = 100 mil euros.
Para la casa necesito 650 mil euros y recibo "solo" 575 mil euros, ¿la diferencia debe ser capital propio?

Ah, las 50 % de los costos de rehabilitación son fijos. ¿El banco se muestra flexible cuando se trata de rehabilitaciones realmente necesarias? ¿Y la deducción de seguridad siempre es así?

Siempre depende de con qué banco hables (internet es más difícil que un banco presencial) y qué hagas. Es una generalización, de la cual, claro, se puede desviarse según las circunstancias.

Para la casa necesito 650TE y luego solo recibo 575TE, ¿la diferencia debe ser capital propio?

Eso depende de ti (tu solvencia), del inmueble y del banco. Quizás obtengas 650 o 700. Quizás incluso solo 500. Eso no podemos decirlo en este momento (no somos bancos y prácticamente no tenemos información sobre ti, la casa ni la rehabilitación).
Pero de ninguna manera obtendrás las mejores condiciones.

Siempre depende de con qué banco hablas (Internet es más difícil que un banco con sucursal) y qué haces. Es una generalización, de la que por supuesto se puede desviarse según las circunstancias. Depende de ti (tu solvencia), del inmueble y del banco. Quizás también recibas 650 o 700. Quizás incluso solo 500. Eso no se puede saber en este momento (no somos bancos y prácticamente no tenemos información sobre ti, la casa y la reforma). Pero en cualquier caso no obtendrás la mejor condición.

Todo bien. Me basta la información sobre la deducción de reforma y garantía. Me interesa saber cuánto capital propio aún quiero/debo ahorrar (y en qué intensidad/tiempo). Tal como parece (ubicación/mercado), va hacia 700-800 mil, por lo que debo apurarme.

Eso solo te lo puede decir el banco en cada caso particular, ya que la determinación del valor y por lo tanto del préstamo puede variar de un banco a otro en caso de duda. Realmente pregunta con tus valores y el objeto concreto. Basándonos en la contabilidad doméstica, en aquel entonces obtuvimos una primera indicación sobre lo que podrían confiar en nosotros.

Además, hay algunos hechos alrededor que yo revisaría.
Un conocido en mi opinión contrató con la Allianz y allí, por ejemplo, no es posible un nuevo gravamen sobre la hipoteca liberada y también tuvo que financiar todas sus facturas por adelantado y luego la banca las devolvía por bloques con un tiempo de procesamiento. Especialmente los bancos locales más pequeños pueden ser en algunos aspectos, aunque tal vez quieran más información previa, más flexibles en cuanto a las modalidades de pago, lo que dentro del marco de una renovación también podría ser un punto a considerar; también he visto que se ha aportado capital propio posteriormente.