Comparaison de financement - Maintenant, ça devient sérieux

Intéressant ici :cool:, je veux dire c'est logique que la valeur du marché (= chaque jour un idiot se lève et achète à un prix inventé) ne puisse pas être prise en compte. Hypothétiquement, tu es stupide et ignorant et tu achètes un terrain au prix demandé par le vendeur de 1000€/m², parce que tu veux construire juste à côté de maman (rare, car seulement adjacente sur 4 côtés) et que le vendeur le sait. En réalité, la valeur du terrain est de 200€/m² et le prix d'achat réaliste est de 400€/m². Maintenant, tu n'attends quand même pas que la banque prenne le prix d'achat comme capital propre, si ?

Qu’est-ce que ça veut dire égal ? Tout à la même hauteur. 73 m de long, 20 m de large. MBS évalue par exemple 100 % à la BRW.

Personne ne va évaluer sérieusement tout cela en tant que terrain constructible. Au maximum !!!!, alors 40 m de profondeur. Plutôt seulement 30. Et avec cela, tu as une autre valeur. Un expert ne doit pas calculer autrement. C’est comme ça. Même si en ce moment peut-être des fous achètent différemment – ce n’est pas normal, ça ne l’a pas été et cela ne le sera pas non plus à l’avenir.

Personne ne va sérieusement évaluer tout cela comme terrain constructible. Au mieux!!!!, alors 40 m de profondeur. Plutôt seulement 30. Et avec cela, tu as une autre valeur. Un expert ne peut pas non plus calculer autrement. C’est comme ça. Même si peut-être en ce moment des fous achètent autrement - ce n’est pas normal, ça ne l’a jamais été et ça ne le sera pas non plus à l’avenir.

La MBS le fait définitivement. J’ai personnellement parlé avec le responsable et reçu une offre.

Et je n’ai JAMAIS vu dans les annonces qu’un terrain à bâtir, par exemple de 600 m² à 365 € et 400 m² à 100 €, ait été proposé.

Cela, la MBS le fait définitivement. J’ai personnellement parlé avec la personne responsable et reçu une offre.

Peu sérieux. Terrain constructible signifie qu’on pourrait également construire entre 60m et 73m de profondeur. Je suppose pour cette longue parcelle que la partie arrière a toujours été un jardin et le restera toujours. Encore une fois : l’évaluation complète au prix du terrain constructible est peu sérieuse et ne serait pas faite ainsi par un véritable expert. C’est aussi ce que font la plupart des systèmes automatiques. Et la plupart des banques ont aussi ceux-ci (CBK également – ce qui conduit à une évaluation équitable).

Et je n’ai JAMAIS vu dans les annonces qu’un terrain à bâtir de par exemple 600 m² était proposé à 365 € chacun et 400 m² à 100 € chacun.

Non, le terrain est proposé à 259 €/m². Les terrains particulièrement grands sont simplement moins chers car l’exploitation du terrain est aussi moins bonne. Selon toi, pourquoi les petites parcelles pour maisons en rangée dans des quartiers très demandés sont-elles si chères ?

Dans les zones neuves, des prix échelonnés sont également demandés pour des terrains trop grands. Je peux même te montrer mon dernier contrat d’achat de terrain, où deux prix étaient indiqués – terrain constructible et arrière-cour (600 m² terrain constructible et un peu plus de 200 m² d’arrière-cour – alors seulement à une valeur foncière proportionnelle).

Peu sérieux. Terrain constructible signifie qu’on pourrait aussi construire entre 60m et 73m de profondeur. Je pars du principe que, pour cette longue bande, la partie arrière a toujours été un jardin et le restera toujours. Une fois de plus : l’évaluation complète du prix du terrain constructible est peu sérieuse et ne serait pas faite ainsi par un véritable expert. C’est aussi la manière dont la plupart des systèmes automatiques procèdent. Et la plupart des banques ont également ces systèmes (CBK aussi – ce qui aboutit à une évaluation juste).

Non, le terrain est proposé à 259€/m². Les terrains particulièrement grands sont simplement moins chers, car l’exploitation du terrain est également moins bonne. Pourquoi penses-tu que les petits terrains pour maisons en rangée dans des quartiers prisés sont si chers ?

Dans les zones de nouvelle construction, des prix échelonnés sont également demandés pour les terrains trop grands. Je peux même te montrer mon dernier contrat d’achat de terrain, où deux prix étaient indiqués – terrain constructible et arrière-terrain (600m² de terrain constructible et un peu plus de 200m² d’arrière-terrain – ce dernier à une valeur foncière proportionnelle).

Selon Boris, le TERRAIN CONSTRUCTIBLE vaut cependant 100 €/m². Et puisque nous transformons la totalité du terrain, pourquoi tout le terrain ne vaudrait-il pas totalement cela.

Je peux aussi opposer ? Que justement la MBS connaît bien la région et évalue pour cette raison ainsi.

Le plus grand problème et mon erreur est que j’ai financé le terrain avec un taux d’intérêt fixe de 5 ans. Cela court jusqu’en 12/2022. Beaucoup de banques ne veulent pas du second rang, c’est pourquoi beaucoup tombent à l’eau.

Les forêts de pins du Brandebourg sont achetées sans cesse par les Berlinois. Récemment, lors d’une vente aux enchères forcée, une maison dans un village du Brandebourg sans transports en commun est partie à 300 000 € pour une mise à prix de 30 000 € et une valeur vénale de 110 000 €. Et ce n’est pas un cas isolé.

Selon Boris, le terrain constructible vaut 100 €/m². Et puisque nous transformons tout le terrain, pourquoi toute la parcelle ne vaudrait-elle pas cette valeur en totalité.

Je peux aussi argumenter que c’est justement la MBS qui connaît bien la région et c’est exactement pour cela qu’elle évalue ainsi.

Eh bien, tu dois avoir quelques prescriptions sur la façon dont tu peux construire sur le terrain. La valeur de référence du sol était chez nous dans la région, par exemple, normalisée à un coefficient d’occupation du sol de 0,5. Si on avait le droit de construire un gratte-ciel sur le terrain, la valeur de référence normalisée du sol serait ajustée à la hausse par un coefficient de conversion (disponible auprès de la commission des experts). Si le coefficient d’occupation du sol de 0,5 n’est pas réalisable, le même ajustement s’applique à la baisse. L’approche de la MBS est bien sûr à ton avantage…
Pour une dette résiduelle de 37 000 € et une durée restante de fixation d’intérêt de 18 mois, je ferais calculer par ING l’indemnité de remboursement anticipé pour un remboursement volontaire, ou cela a-t-il été refusé par la banque ? Si ING se montre coopérative, prends en compte les coûts et présente le projet comme un terrain quasiment libre de charges ou au moins avec un terrain en premier rang que tu as acheté en dessous du prix du marché grâce à de bonnes relations (sauf si c’était un terrain municipal à l’époque)… cela devrait augmenter le nombre de banques susceptibles de financer.