Comparaison de financement - Maintenant, ça devient sérieux

D'une certaine manière, tu répètes sans cesse tes erreurs. Tu calcules avec des hausses de prix fictives pour un terrain que tu ne veux même pas vendre. Et tu te félicites de la richesse que tu as avec ce terrain plein d'arbres.

La banque voit probablement le sujet différemment. Il y a quatre ans, tu as acheté une forêt pour 58 000 €, et pendant ce temps, tu as remboursé à peine 20 000 €. En plus, il te faut encore 25 000 € (?) pour transformer la forêt en terrain constructible – et cet argent, tu dois encore l’emprunter. Et tu prends maintenant des prix issus de ventes couplées comme référence et tu penses que ce terrain vaut 500 000 € ? En tout, vous n’avez donc qu’environ 20 000 € de capitaux propres réels dedans. Et peut-être encore un peu de plus-value d’évaluation provenant de la valeur foncière locale.

As-tu déjà maximisé le remboursement pour le terrain ? Remboursement maximal plus remboursement anticipé maximal ?

@ - Pour Fichtenwalde, en effet, aucune référence ni conversion n’est donnée, on devra donc probablement calculer avec des valeurs générales comme celles que tu as postées.

Le remboursement est d’environ 3,5 % et un remboursement anticipé a été effectué chaque année (2 750). Comme je l’ai déjà dit, il semble que la MBS soit la seule avec son évaluation. Ce que vous listez, je le comprends bien, mais ce n’est pas 100 % des banques qui calculent ainsi. Les autres, à part MBS, j’essaie de les trouver actuellement :-)

Je connais aussi des maîtres d’ouvrage chez qui, par exemple, le prêt KfW a été reconnu comme fonds propres, etc.

Non, ils n’existent pas. Les fonds PROPRES sont des capitaux qui viennent du client. Le prêt KfW s’appelle aussi prêt parce que c’est de l’argent emprunté.

Cependant, certaines banques ne le prennent pas en compte dans les décaissements, car le prêt KfW est subordonné et la banque se refinancie uniquement via la KfW (et reçoit une marge pour cela). Ainsi, la banque peut également offrir des conditions de premier rang pour le financement de premier rang (par exemple, un refinancement négatif via une obligation garantie).

Il y a beaucoup de demi-vérités qui circulent ici...

Non, ils n'existent pas. Le capital PROPRE est un capital qui vient du client. Le crédit KfW s'appelle aussi crédit parce que c'est de l'argent emprunté.

Certaines banques ne le comptent pas dans les décaissements, car le crédit KfW est subordonné et la banque se refinance uniquement via la KfW (et reçoit une marge pour cela). Ainsi, la banque peut accorder des conditions de premier rang pour le financement de premier rang (par exemple un refinancement négatif via une obligation foncière).

Il y a beaucoup de demi-connaissances qui circulent...

Ils ont définitivement obtenu de meilleures conditions que sans crédit KfW. Et le taux du crédit en a été déduit. Je pars du principe que tu connais alors toutes les banques et leurs conditions. Il se peut que la banque ne l’ait pas déclaré comme capital propre, mais le résultat a été le même, un meilleur taux.

Je pars du principe que tu connais alors toutes les banques et leurs conditions.

La plupart - c'est aussi mon travail.

La majeure partie - c'est aussi mon travail.

En tant que conseiller financier ? Donc via un système/logiciel ? Mais beaucoup de cas sont exclus puisque non inclus dans le système, ou parce que certaines choses peuvent être clarifiées lors d'un entretien en personne. Les maîtres d'ouvrage obtiennent souvent de meilleures conditions s'ils contactent directement les banques régionales. Et à part les MBS (qui, par exemple, n'ont pas fourni d'offre au conseiller financier via le système), je vais encore en contacter 2-3 personnellement et voir la suite.

Parce que...

Tout d’abord, merci beaucoup pour cette contribution intéressante et approfondie.

Ils ont définitivement obtenu de meilleures conditions qu’en absence de crédit KfW.

Selon ma compréhension (de lecture), n’a rien dit de contraire :

financement de premier rang également condition de premier rang accordée

Donc aucune raison d’être sarcastique :

Je suppose que tu connais alors toutes les banques et leurs conditions.

Tu obtiens ici des réponses de très haute qualité et cela gratuitement en plus.
On ne peut pas attendre dans un forum une validation illimitée de ce que l’on croit savoir, surtout en cas d’erreurs ou de savoir partiel.

Les maîtres d’ouvrage obtiennent souvent de meilleures conditions quand ils prennent contact personnellement avec les banques régionales

Ici, personne n’a jamais affirmé le contraire non plus.
Au final, le secteur bancaire, ou plus précisément l’octroi de crédits ici, est un marché.
L’évaluation finale du risque appartient toujours à la banque, en tenant compte des exigences réglementaires.
Le fait que les banques régionales accordent ici une marge de manœuvre plus grande n’est pas non plus une découverte nouvelle et cela se lit souvent dans les sujets de financement.

Pour apporter moi aussi quelque chose :

Nous avons obtenu par l’inscription de l’hypothèque pour le terrain sur un appartement payé comptant et donc un terrain sans charges pour le financement de la maison des conditions aussi bien meilleures. À mon avis cela fait partie des petits leviers qui permettent d’obtenir un rapport risque-rendement acceptable pour les deux parties.