@ todos dos:
El valor de mercado no es la única base para un banco. Pero tampoco el valor hipotecable es - estrictamente hablando - la única base (¿para qué exactamente?). En la determinación del valor hipotecable entran en juego todo tipo de valores. Existen varios procedimientos de evaluación. El procedimiento comúnmente utilizado para los constructores de viviendas unifamiliares determina por lo general un valor real que resulta de la suma del valor de la construcción y el valor del suelo. Pero también el valor de mercado de un objeto se incluye en la consideración para la determinación del valor hipotecable.
Así, por ejemplo, una casa preciosa en un gran terreno (apta para familias, agradable a la vista) no tiene mucho "valor" si nadie quiere comprarla por su valor real. Lamentablemente, puede haberse descubierto después que cerca se depositaron desechos industriales y que, por otro lado, (para gran sorpresa) había un cementerio indígena.
El valor de un bien se determina SIEMPRE por lo que otros estén dispuestos a pagar por él. Naturalmente se deben dejar de lado las excepciones (... cada mañana se levanta un tonto ...). Valor real OK, valor de mercado bueno = valor hipotecable alto. Valor real OK, valor de mercado malo = valor hipotecable bajo.
En principio, ambos tienen (parcialmente) razón.
Sin embargo, después también estoy de acuerdo con Tox. En el negocio detallado de las financiamientos de construcción, normalmente no se puede tomar mucha consideración del caso individual. Los costos de negociaciones extensas tendrían que ser asumidos por alguien también. ;-) Pero también aquí el intento hace al sabio.