Comparación de financiamiento - Ahora se está poniendo serio

De alguna manera sigues repitiendo tus errores constantemente. Calculas con aumentos ficticios de precio en un terreno que ni siquiera quieres vender. Y te felicitas a ti mismo por lo rico que eres con el terreno lleno de árboles.

El banco probablemente ve el tema de otra manera. Compraste un bosque hace cuatro años por 58.000 €, y en ese tiempo apenas has amortizado 20.000 €. Además, necesitas otros 25.000 € (?) para convertir el bosque en un terreno edificable, y ese dinero también tendrás que pedirlo primero. ¿Y ahora tomas precios de transacciones de parcelas como referencia y crees que ese terreno vale 500.000 €? En total, ustedes tienen ahí apenas 20.000 € de capital real. Y quizás algo de ganancia por revalorización a partir del valor de referencia del suelo.

¿Ya maximizaste la amortización del terreno? ¿Amortización máxima más amortización especial máxima?

@ – De hecho, para Fichtenwalde no hay ningún valor de referencia o conversión indicado, así que probablemente habrá que calcular con valores generales como los que posteaste tú.

La amortización está en torno al 3,5% y la amortización especial se hace cada año (2.750). Como ya dije, probablemente queda la MBS con la valoración. Lo que ustedes mencionan lo entiendo, solo que no el 100% de los bancos calcula con eso. Los otros, excepto MBS, estoy intentando encontrarlos justo ahora :-)

También conozco constructores para quienes, por ejemplo, el crédito KfW fue reconocido como capital propio, etc.

No, no existen. El capital PROPIO es capital que proviene del cliente. El crédito KfW también se llama crédito porque es dinero prestado.

Sin embargo, algunos bancos no lo incluyen en los compromisos porque el crédito KfW es subordinado y el banco se refinancia solo a través de KfW (y recibe un margen por ello). Por lo tanto, el banco también puede otorgar condiciones de primer rango para la financiación de primer rango (por ejemplo, refinanciación negativa a través de un bono hipotecario).

Aquí circula mucho conocimiento incompleto...

No, no existen. EL capital propio es capital que viene del cliente. El crédito KfW también se llama crédito porque es dinero prestado.

Sin embargo, algunos bancos no lo incluyen en los vencimientos, ya que el crédito KfW es subordinado y el banco se refinancia solo a través de la KfW (y recibe un margen por ello). Así que el banco puede otorgar condiciones de primera posición para la financiación en primera instancia (por ejemplo, refinanciación negativa a través de un acto hipotecario).

Aquí circula mucho conocimiento incompleto...

Definitivamente han obtenido mejores condiciones que sin el crédito KfW. Y el interés del crédito estaba descontado. Supongo que entonces conoces todos los bancos y sus condiciones. Puede que el banco no lo haya declarado como capital propio, pero el resultado fue el mismo, mejor interés.

Supongo que entonces conoces todos los bancos y sus condiciones.

La mayoría - también es mi trabajo.

La mayor parte - también es mi trabajo.

¿Como asesor financiero? ¿Entonces a través de un sistema/programa? Pero ya quedan fuera algunos, porque no están incluidos en el sistema o porque en la conversación personal se pueden aclarar algunas cosas. Los promotores rara vez consiguen mejores condiciones si contactan personalmente con los bancos regionales. Y salvo las MBS (que por ejemplo no mostraron una oferta al asesor financiero a través del sistema), todavía contactaré personalmente a 2 o 3 más y seguiré viendo.

Porque...

Primero que nada, muchas gracias por la aportación interesante y fundamentada.

Definitivamente obtuvieron mejores condiciones que sin el crédito kfw.

Según mi comprensión (de lectura), no dijo nada contrario:

financiamiento de primer rango también otorga condiciones de primer rango

Así que no hay razón para ponerse sarcástico:

Supongo que entonces conoces todos los bancos y sus condiciones.

Aquí recibes respuestas de muy alta calidad y además gratuitas.
No se debe esperar en un foro una confirmación ilimitada de lo que supuestamente se sabe, cuando se trata de errores o conocimientos superficiales.

Los constructores no pocas veces obtienen mejores condiciones si toman contacto personal con los bancos regionales.

Aquí tampoco nadie ha afirmado lo contrario.
Al final, el sector bancario, o en este caso particular la concesión de créditos, es un mercado.
La evaluación final del riesgo, tomando en cuenta las regulaciones, sigue siendo responsabilidad del banco.
Que los bancos regionales concedan mayor margen no es ningún descubrimiento nuevo y se lee también con frecuencia en temas de financiación.

Para contribuir un poco más:

Con la inscripción de la hipoteca para el terreno sobre un departamento ya pagado y por tanto un terreno libre de cargas para la financiación de la casa, también obtuvimos condiciones significativamente mejores. En mi opinión, eso forma parte de los pequeños ajustes con los que se puede lograr para ambas partes una relación riesgo-rendimiento aceptable.