Groß finanzieren oder / abwarten oder / kleiner denken

[J. Hasek]

Liebes Hausbau-Forum,

ein frohes neues Jahr allen, ich lese hier schon länger gerne mit und bin für die Ratschläge und den Erfahrungsaustausch sehr dankbar.
Unser Thema gab es so ähnlich schon häufiger, dennoch wären auch wir dankbar um Ihre und Eure Einschätzungen zur finanziellen Machbarkeit unseres angedachten Immo-Vorhabens und Solidität unserer Planung.

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Verheiratetes Paar, ein Kind
• Wie alt seid Ihr? 32, 30
• Gibt es Kinder? Ja, ein Sohn, halbes Jahr alt
• Sind Kinder geplant? Ja, ein weiteres
• Was macht Ihr beruflich? Er: Software, Sie: Öffentlicher Dienst
• Seid Ihr angestellt: Ja
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er: Vollzeit, Sie: Derzeit Elternzeit mit Elterngeld, danach kalkulieren wir vorsichtshalber mit 100 % Elternzeit ohne Elterngeld
• Handwerkliche Vorerfahrungen oder Talent: keins

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er: 7.000 € netto monatlich (dank Ehegattensplitting), Sie: derzeit 1.800 € netto monatlich Elterngeld (das wir aber für die Planung weglassen, da zeitlich befristet= - dazu kommt ein Bonus von monatlich min. 1.000 € netto, den wir aber für die Planung ebenfalls weglassen.
• Transferleistungen: Kindergeld 250 €
• Einkünfte derzeit also: 7.250 €
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 300.000 € (selbst erspart, keine Zuwendungen enthalten - arbeite seit ich 18 bin und immer nebenberuflich studiert)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Bis auf einen Sicherheitspuffer von ~ 10.000 € grundsätzlich alles.

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 1.250 €
• aktuelle Warmmiete 1.500 €

Lebenshaltungskosten:

• Mobilitätskosten (1 PKW): 400 €
• Strom & Internet: 120 €
• Sonst. Versicherungen: 150 €
• Lebensmittel & Drogerie: 500 €
• Kleidung: 120 €
• Sonstige Kosten Kind: 300 € (derzeit zu hoch angesetzt, wird aber ja steigen)
• Auswärts Essen: 70 €
• Urlaub: 250 €
• Unvorhergesehenes: 200 € (zu hoch angesetzt, aber sicherheitshalber)

Laut unserer Haushaltsübersicht haben wir zusammen monatliche Ausgabe von ca. 3.600 €
Darin ist auch die Miete enthalten.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 7.250 €
• Ausgaben gesamt: 3.600 €
• Saldo = 3.650 €
• zzgl. Kaltmiete 1.250 = 4.900

Fragestellung:
Wir sind auf der Suche nach einem freistehenden Zwei-Familienhaus mit Garten. Wir wollen das EG und den Keller selbst bewohnen und das 1. OG vermieten.
Ein hierfür konkret in Frage kommendes Objekt sieht so aus:
EG: 123 qm
1. OG: 95 qm
Grundstück: 470 qm
Bodenrichtwert: 850 €
Baujahr Haus: 1985
Kein Sanierungsstau, Energetische Sanierung bereits sehr gut für Bestandsimmobilie (Effizienzklasse C), Elektrik und Wasser aber noch nicht erneuert.
Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 740.000 €

Die Bäder (2 Bäder, 1 Gäste WC) müssten erneuert werden, wofür ich 50.000 € veranschlagt habe.
Die Böden im 1. OG müssten erneuert werden, wofür ich 20.000 € veranschlagt habe.
30.000 € habe ich für Unvorhergesehenes veranschlagt / Puffer.

Insgesamt somit Kosten von 840.000 €

Aus der angedachten Vermietung des 1. OG wird gem. Mietpreisspiegel eine Kaltmiete von 930 € möglich sein.
Durch die steuerliche Wirksamkeit der anteiligen Abschreibung sowie der anteiligen Zinsen würden davon monatlich 870 € als Cash-Flow Vorteil nach Steuern bei uns hängen bleiben.
Zudem müssen wir selbst nur Nebenkosten für eine Wohnfläche von 123 qm tragen.

Es bleibt aber dabei, dass wir uns mindestens 550.000 € als Kredit nehmen müssten.
Laut den diversen Rechnern im Internet denke ich, dass es Banken geben wird die das in unserem Fall machen werden, aber ich finde die Vorstellung, über eine halbe Million Schulden zu haben beängstigend und würde das so schnell wir können zurückzahlen wollen.
Ich denke, dass wir eine monatliche Belastung von 4.000 € als Annuität stemmen könnten, das wären bei 3,22 % Zinsen eine anfängliche Tilgung von 5,5 %.
Ich denke aber, dass die Banken uns eher nur 35 % unseres Haushaltsnettos anbieten werden und wir den Rest dann ggf. als jährliche Sondertilgungen machen könnten.
Das wäre dann eine Rate von 2.500 €

Plan B ist: In Miete wohnen bleiben und fleißig ein oder zwei Jahre weiter sparen und das Eigenkapital noch weiter aufbauen.
Es wird auch ein anderes geeignetes Objekt kommen.
Ggf. kommt Mitte 2024 nochmal ein Rückgang der EZB Leitzinsen oder der Abwärtstrend am Immobilienmarkt kommt uns beim Kaufpreis nochmal ein paar Prozent entgegen.
Wie würden Sie / wie würdet Ihr das sehen?

Plan C: Eine Spur kleiner treten und ein Reihenmittel- oder Reihenendhaus kaufen und hübsch modernisieren. Das wäre mit einem Kredit von "nur" 300.000 € möglich.
Wohnen ist aber ja mehr als nur rational und das Ziel ist eigentlich etwas freistehendes.

Sollten entscheidende Informationen fehlen reiche ich diese natürlich gerne nach.
Für alle Antworten danke ich vorab sehr herzlich!
Viele Grüße und einen schönen Sonntag

 

[Bertram100]

Ich würde auf jeden Fall für Plan C stimmen. Es ist gar nichts schlimmes an Reihenhäusern. Jedenfalls hättet ihr in dem Szenario ein eigenes Haus, während in A noch Leute mit im Haus wohnen.
Wenn das gut klappt, macht das Spass. Aber wenn nicht, dann wird es schnell ungemütlich. Beim Reihenhaus macht man dann einfach die Tür zu und fertig.
Ich verstehe nicht was an dem "freihstehend" so toll ist. Die Ränder sind doch nur für die Mülltonnen und Gedöns.

In Scenario C stelle ich mir das Leben am entspanntesten vor. Keine Mega Rate, keine Mieter und Vermieterstress (den kann man sich ja dann anderweitig, in einem externen Objekt organisieren wenn man das gerne möchte).

Plan B ist auch entspannt, wenn ihr zufrieden seit mit der Wohnung.

Ich persönlich würde auf keinen Fall Option A erwägen, sondern C in Angriff nehmen oder bei B bleiben.

 

[RotorMotor]

Darf ich fragen wie man auf die Idee kommt ein Objekt zu suchen das Mieter im og haben soll?
Es gibt doch eigentlich nichts nervigeres als Mieter über sich?!

 

[J. Hasek]

Danke für die schnellen Antworten.
@RotorMotor
Die Frage ist berechtigt. Die Idee ist, einen Teil der Kosten des Hauses für 5 Jahre lang steuerlich nutzbar zu machen (Zinsen, Abschreibung, Modernisierungskosten) während die Familienplanung voranschreitet. Dann könnte man das Objekt in eine Allein-Nutzung überführen.
Der steuerliche Gestaltungsspielraum ist attraktiver als in Eigennutzung und temporär helfen die Mieteinnahmen bei der Finanzierung. Das ist aber nur Theorie, da bin ich bei Ihnen/Euch.

 

[Haus123]

Ich würde Kapitalanlage und Eigennutzung nicht vermischen. Mit deinem Eigenkapital und deinem netto ist ein richtiges Haus drin. Das muss kein Reihenhaus sein. Die Immobilie zur Kapitalanlage kannst du dir dann holen, wenn die eigene Hütte ausreichend sicher finanziert ist (z.B. wenn die Partnerin wieder arbeitet).

Du hast ein massives Einkommen, deine Frau dürfte auch jederzeit mal mindestens 3k netto verdienen, wenn mal mit dir was wäre.

Mit 2500 Rate kannst du dir mit deinem Eigenkapital jederzeit was Neues holen, tu dir den Stress der Sanierung nicht an. Aus eigener Erfahrung: 2x Bad und WC gegen für 50k nur mit massiver Eigenleistung und Connections. Heißt kompletter Rückbau selbst, nur für das Notwendigste zum Installateur. 2% Tilgung, 3% Zins heißt bei 2500 Rate immerhin 600k Kredit + Eigenkapital sind wir bei 900k. Damit reicht es eigentlich in allen Speckgürteln außer München für eine Doppelhaushälfte. Und eure Rate könnte eher noch etwas höher sein.

Lieber neu als gebraucht, wenn man handwerklich nichts drauf hat. Die Sanierung einer älteren Bestandsimmobilie unterschätzen alle und die Kostenrechner im Internet stimmen alle nicht. Vom zeitlichen Aufwand ganz zu schweigen. Trotz gefallener Preise für Bestandsimmobilien rechnen sich diese immer noch nicht. Außer eben man ist selbst Handwerker und hat ein entsprechendes Netzwerk (dann geht ein Termin schnell und unkompliziert am Wochenende und das noch günstig)

 

[Kugelblitz]

Bei deinem Gehalt und dem angesparten Eigenkapital würde ich entweder noch in Miete bleiben und mir den Immobilienmarkt/Zinsentwicklung anschauen oder ein Objekt kaufen ohne Mieter.

Ob freistehend, Reihenhaus oder doppelhaushälfte - es muss zu euch passen und ihr müsst euch wohlfühlen.