Finanzierung / Eigenkapital / Einliegerwohnung - Grundsätzliche Gedanken

[AtLeastWeTried]

Mahlzeit,

ich hab mir mal gespart, den doch recht detaillierten Fragenkatalog zu füttern, da ich eigentlich noch zwei Steps vorher einsteigen möchte.

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? - :D
• Wie alt seid Ihr? - 41
• Gibt es Kinder? - 3 (nicht im Haushalt)
• Sind Kinder geplant? - Nein
• Was macht Ihr beruflich? - Angestellter
• angestellt in eigener Firma (Teilhaber an GmbH)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? - 40

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 3000,- € netto
• Wie viel Kindergeld gibt es? -
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? -
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? ca. 250.000,- €
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? ca. 200.000,- €

• aktuelle Kaltmiete - 585,-€
• aktuelle Warmmiete - 715,- €
• Strom - 50,- €
• Telefon, Internet, Mobilfunk - 0,- € (läuft über Firma)

Mobilitätskosten:

• Firmenwagen - 0,- €

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) - 10,- €
• Hausratversicherung - 20,- €

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel - 400,- €
• Restaurantkosten - 50,- €
• Pflege/Drogerie - 50,- €
• Kleidung - 200,- €
• möbel 50,-€
• Sonstiges - 200,- €

Sparleistungen:

Sonstige Ausgaben:

• Unterhaltsleistungen? - 900,- €
• Kredite? - 100,- € (Studienkredit)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt - 3000,- €
• Ausgaben gesamt - 2745,- €
• Saldo - 255,- €
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus)

Ich hege nun folgende Idee:
Haus mit Einliegerwohnung, in welche mein Vater einzieht (1800 €,- Rente - Miete: 500,- € warm).
Eventuell wird die Firma noch ein AZ anmieten. Steuerlich macht das sicher Sinn (brutto/netto), ob sich die Bank für derartige Konstrukte interessiert und derartige Mietzahlungen berücksichtigt, entzieht sich meiner Kenntnis.
Das Haus (ca. 180qm gesamt - 60 qm Einliegerwohnung) wird mit dem Fokus Energieeffizienz und Architektur errichtet. (Sole-Pumpe, Photovoltaik, Speicher, Flächenheizung/-kühlung) Außerdem soll es eher architektonisch anspruchsvoll werden. Ich war in einem vorherigen Leben Berater für regenerative Energiesysteme und bin sehr gut in der Branche vernetzt. Hoher Eigenanteil wäre gewährleistet.

Dennoch: Plan: Grundstück (600 - 1000 qm - ca. 200.000,- €) + Gesamtkosten Haus 500.000,- = Gesamtkosten 750.000,- € (bei 200.000,- Eigenkapital; 2x Kfw 40+)

Es ist nicht mein Ziel, irgendwann dieses Haus abzuzahlen. Eher denke ich an eine Nutzungsdauer von 20-25 Jahren. Danach soll das Haus verkauft werden.
Ziel ist also nicht eine besonders kosteneffiziente Finanzierung, sondern möglichst geringe Belastung der Liquidität.
Ich werde im südlichen Berliner Umland bauen und gehe von einer stabilen Preissteigerung in den nächsten Jahrzehnten aus. Der Fokus auf Nachhaltigkeit soll die Nebenkosten gering halten und im Verbund mit einer ansprechenden (aber nicht ausgefallenen) Architektur sowie Qualität, für einen hohen Wiederverkaufswert sorgen.

Ich hoffe, dass ein relativ hohes Eigenkapital für einen guten Zinssatz sorgt, sodass ich mit 1% Tilgung (gern auch weniger...) bei vielleicht 1200,- €/Monat lande. Abzüglich 500,- Miete bliebe so eine Resttilgung von ca. 700,- € (bzw -300,- € Miete Firma bei -150,- netto Einkommen) bei mir.

Unsere Firma ist noch recht jung, entwickelt sich aber hervorragend, sodass ich davon ausgehe, dass sich mein Einkommen in den nächsten Jahren zudem stetig verbessert.

Meine konkreten Fragen lauten also:
- bin ich total bescheuert?
- lassen sich Banken bei (relativ) hohem Eigenkapital auf sehr geringe Tigungsraten ein?
- sind Mietverträge wie hier erwähnt (Arbeitszimmer an Firma) für Banken relevant?

Vielen Dank!

 

[ypg]

bin ich total bescheuert?

Ja :D

Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 3000,- € netto

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) - 10,- €
• Hausratversicherung - 20,- €

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel - 400,- €
• Restaurantkosten - 50,- €
• Pflege/Drogerie - 50,- €
• Kleidung - 200,- €
• Möbel 50,-€
• Sonstiges - 200,- €

• Unterhaltsleistungen? - 900,- €
• Kredite? - 100,- € (Studienkredit)

Ich lese Lebenshaltungskosten von 1000€
Unterhalt und Kredit 1000€

verbleiben bei einem 3000€ netto => 1000€

Davon ziehen wir mal 500€ Neben- und Verbrauchskosten ab, bleiben Dir 500€ für den Kredit.
…..

Ich hoffe, dass ein relativ hohes Eigenkapital für einen guten Zinssatz sorgt, sodass ich mit 1% Tilgung (gern auch weniger...) bei vielleicht 1200,- €/Monat lande.

Zinssatz hat ja nichts mit Tilgung zu tun. Unter 1% Tilgung macht ja zur Zeit keine Bank, Kredit an Einzelpersonen, die auch noch bleibende Verbindlichkeiten haben, bekommen so gut wie gar keine Finanzierung.
…
Und auch, wenn Dir am Abbezahlen nichts liegt - der Bank sehr wohl. Die wollen keine alte Immobilie mit hohem Wert weiterfinanzieren.
…

 

[nordanney]

Ich (als Immobilienfinanzierer) sehe da eine zerplatzende Seifenblase. Mini-Einkommen (nach Unterhalt) steht eine große Finsnzierung gegenüber. Sehe genau 0 Gründe, warum Du den Kredit bekommen solltest. Das Eigenkapital ist schön, aber zu niedrig.

 

[AtLeastWeTried]

Ich (als Immobilienfinanzierer) sehe da eine zerplatzende Seifenblase. Mini-Einkommen (nach Unterhalt) steht eine große Finsnzierung gegenüber. Sehe genau 0 Gründe, warum Du den Kredit bekommen solltest. Das Eigenkapital ist schön, aber zu niedrig.

Die 500,- Mieteinnahmen für die Einliegerwohnung finden keine Berücksichtigung?
Wie schaut es mit den potenziell 300€ der Firma aus? Müsste man dafür eine Art Gewerbeeinheit definieren?
Und wie kommt ihr hier auf 500,- € Verbrauchskosten? Das Ding wird tendenziell ein Plus-Energiehaus. Müll, Wasser, Abwasser, Steuer...thats it.

 

[driver55]

Das Eigenkapital ist schön, aber zu niedrig.

Das Eigenkapital ist doch nicht zu niedrig, der monatliche Input ist aktuell zu gering.

 

[AtLeastWeTried]

Wenn ich mal die Perspektive der Bank einnehme, stellt sich das doch wie folgt dar:
- Eine Immobilie is als Anlageform quasi frei von Totalverlust. Das Geld der Bank insofern "sicher" gebunden.
- durch den hohen Eigenkapital, ist für die Bank selbst ein Wertverlust des Hauses über die Laufzeit (1% pro Jahr) unproblematisch. Das Risiko also in Kombination sehr gering.
- geringe Tilgung bedeutet hohe Zinseinnahmen für einen langen Zeitraum. Und 1% Tilgung ist ja nicht völlig außerhalb der Norm

Vielleicht könnt ihr mir die Probleme genauer erörtern. Das Einkommen bitte ich primär zu ignorieren, das wäre grundsätzlich anpassbar. Mein Ziel ist ein geringer finanzieller Aufwand.