Kleines Einkommen - Hausbau, Vermietung und Co

[Fabian007]

Guten Morgen liebes Forum!

Ich habe immer wieder mal still mitgelesen und lange überlegt, ob ich mich überhaupt zu Wort melden soll. Aber nun ist der Zeitpunkt gekommen, da ich externen Input brauche, ob nett, konstruktiv, oder auch destruktiv.

Ich wohne im nördlichen Niedersachsen, nahe dem Emsland. Gehaltsniveau und Baupreise scheinen weit unter dem Forumsdurchschnitt zu liegen.

Zu meiner Situation:
35 Jahre, Single und keine Kinder.
Einkommen: 1800€ netto
Ausgaben: 800€ /Monat
Eigenkapital: 15k€ in Aktien/Krypto
1800m2 Grundstück mit altem Haus (abbezahlt)

Grundstückspreise pro m2 liegen hier bei 60-80€/m2, Durchschnittsmiete pro m2 Neubau liegt bei 6-7,5€.

Mein Vorhaben: Die Sanierung des Altbaus würde die Kosten eines Neubaus verschlingen. Zwingend gemacht werden müsste das Dach, alle Fenster und Türen, die Heizung, die Fassade. Kaum lohnenswert.
Natürlich habe auch ich den Wunsch, ein kleines Haus nach meinen Vorstellungen zu bauen.
Allerdings habe ich in den letzten Jahren gemerkt, dass mir als Berufstätiger das Grundstück zu groß/zu viel Arbeit ist.
Ich könnte also einen Teil verkaufen, habe dann aber dementsprechend keine Kontrolle über den neuen Nachbarn/das Bauvorhaben. Da ich die Freiheit und Ruhe der 1800m2 (in einer Siedlung) natürlich schon genieße, ist das für mich ein K.O.-Kriterium.
Alternativ habe ich darüber nachgedacht, auf einem Teil des Grundstücks ein eingeschossiges Zweifamilienhaus zu erbauen und zu vermieten.
Insofern finanzierbar, könnte das natürlich vor allem im Alter eine zusätzliche Absicherung werden.

Das Haus würde pro 85m2 Einheit 130k€ kosten (Maler/Elektroarbeiten komplett Eigenleistung). Hinzu kämen Hausanschlüsse, Genehmigungs und Planungsgebühren.
Ich läge also grob bei 300k€ für das komplette Objekt.
Aufgrund meines Alters und dem Mietspiegel entsprechend wäre nur eine Finanzierung über 30 Jahre (inkl Zinsbindung) möglich.
Wenn ich das Ganze weiterspinne komme ich bei 30 Jahren und 1,5% effektiv Zins auf eine Rate von 1033€.
Beachten sollte man wohl noch die neue KfW Förderung von 18k€ pro Einheit, womit ich theoretisch bei nur noch 900€ monatlicher Rate liegen würde. (Würde ich 1,5% überhaupt bekommen?)
Dem Mietspiegel entsprechend (7€) käme ich aber nur auf 1200€ an Kaltmiete. Da bleibt natürlich erst mal nicht viel Spielraum. Wie sind da die generellen Vorgaben bei Mietbauten?
Durch die Zinsabsetzung als Betriebskosten sowie die Baukosten über die 2%ige AfA kommen nachträglich natürlich noch einige Finanzerleichterungen ins Spiel, aber sollte man diese mit einrechnen?
Hinzu käme, dass die Kreditsumme natürlich durch die Inflation stetig entwertet wird, während Mietpreise über die Jahre steigen werden.

Angenommen, diese Variante wäre machbar. Wie sähe es seitens der Bank dann für einen weiteren Neubau für Eigennutzung 1-2 Jahre später aus, zumal dann theoretisch das Grundstück (als Eigenkapital) bereits dem Mietobjekt zugeordnet wäre?


Grüße

 

[Pinky0301]

Wo wohnst du denn momentan selber? In dem alten Haus?
Was ich nicht verstehe: was ist der Unterschied, ob andere Eigentümer oder Mieter als Nachbarn? Kann beides gut und schlecht laufen. Auch Mieter bekommst du nicht so einfach wieder raus.
Gibt es denn Nachfrage in der Gegend nach Wohnungen?
Ich denke, dass dein Gehalt für so etwas zu niedrig ist, wenn du schon mit der 2% AfA rechnest. Von den Mieteinnahmen musst bzw. solltest du ja z. B. auch eine Instandhaltungsrücklage bilden. Was ist mit Puffer bei Leerstand?

 

[Fabian007]

Hallo, ja ich wohne in dem alten Haus. Es ist ja nicht unbewohnbar, nur lohnt es nicht, hier massiv Geld reinzustecken.
Den Unterschied sehe ich aber tatsächlich. Einerseits würden mir 800m2 64k€ bei einem Verkauf einbringen (Max), andererseits hätte ich nach 30 Jahren einen unbelastetes Mietobjekt.
Zudem kann ich einfach entscheiden, was für ein Objekt gebaut wird, wo es steht, wie die Zuwegung aussieht. All das hab ich bei einem Verkauf nicht.
Ich hab einfach wenig Lust auf ein zwei Vollstöcke die dann unter Umständen direkt an meinem Garten stehen, vielleicht noch mit Partyhütte nah an meinem Schlafzimmer. Da hab ich bei einer Vermietung einfach mehr Kontrolle.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hier tatsächlich gegeben. Mir ist in der ganzen Umgebung kein Neubau bekannt, der nicht schon vermietet ist. Baugebiete sind rar. Die, die momentan entstehen stoßen auf so großes Interesse, das praktisch vor Erschließung schon alle Plätze weg sind.
Instandhaltungsrücklage wäre noch drin (insofern man nicht mit der peterschen Formel rechnet, die ich als etwas hoch gegriffen seh).
Generell habe ich durch meinen Beruf den Vorteil, bei vielen Dingen nicht auf Fachfirmen angewiesen zu sein.
Leerstandspuffer müssten natürlich auch gebildet werden, je nach Finanzierungsangebot über den Überschuss oder den steuerlichen Erleichterungen.

Natürlich ist die ganze Geschichte erst mal nur grob zusammen gesponnen und sehr knapp kalkuliert, aber ich sehe tatsächlich gerade durch Zinsabschreibung und AfA letztlich doch gute Renditechancen. Mir würde es da auch weniger um monatlichen Mehrverdienst, als vielmehr zusätzliche Absicherung im Alter ansehen.

 

[RotorMotor]

Darf man dort denn überhaupt bauen?

Insgesamt halte ich das Einkommen für so eine Aktion aber für zu gering.
Gibt es da Steigerungsmöglichkeiten?

 

[Fabian007]

Darf man dort denn überhaupt bauen?

Insgesamt halte ich das Einkommen für so eine Aktion aber für zu gering.
Gibt es da Steigerungsmöglichkeiten?

Bauen darf man. Einkommenssteigerung ist schwierig. Gerade Gehaltserhöhung bekommen (im Handwerk).
Industrie gibt es hier eher wenig, leider.

 

[HilfeHilfe]

Man baut nicht für 300k zum vermieten wenn man selbst in der Bruchbude wohnt . Außerdem wird es mit dem Einkommen nicht darstellbar sein . Mieteinnahmen birgen risiken