Financement de la construction | La procédure est-elle bonne ? Votre avis et conseils

Veuillez me corriger si je me trompe, mais autant que je sache, les prêts à terme ne sont disponibles que lors d’un financement relais et non lors d’un nouveau financement. C’est-à-dire que tu ne peux pas contracter un prêt à terme.

"À la fin de la période de fixation du taux d’intérêt convenue ou au plus tard après dix ans, vous pouvez cependant facilement transférer votre crédit à une autre banque."

Cela signifierait donc que si l’on sécurise un taux d’intérêt sur 20 ou 25 ans, on peut néanmoins changer après 10 ans si le taux venait à baisser ?

C’est exact. Même avec une fixation du taux d’intérêt de plus de 10 ans, tu peux résilier le prêt après 10 ans en respectant un préavis de 6 mois. C’est-à-dire que tu pourrais, si les taux sont plus bas, refinancer après 10,5 ans.
C’est toujours le problème quand on regarde dans une boule de cristal. Personne ne peut te dire ce qu’il se passera dans 10 ans. L’avantage d’une fixation du taux sur 20 ou 25 ans est que tu as des taux sûrs pour une longue période, mais tu « payes » cette sécurité par une majoration du taux. Si le taux baisse, tu pourrais le regretter dans 10 ans, car tu auras payé au total plus que nécessaire et tu termineras de rembourser plus tard qu’avec une fixation du taux plus courte choisie dès le départ ; si le taux monte, tu pourrais être content, éventuellement. Quoi qu’il en soit, c’est toujours une décision personnelle, selon ton besoin de sécurité et ta tolérance au risque.

On me corrigera si je me trompe, mais autant que je sache, il n’existe des prêts à terme qu’en cas de financement relais et non pour un nouveau financement. C’est-à-dire que tu ne peux pas conclure un prêt à terme.

C’est exact. Tu peux aussi, même en cas de fixation du taux d’intérêt de plus de 10 ans, résilier le prêt après 10 ans avec un préavis de 6 mois. Cela signifie que tu pourrais, si les taux d’intérêt sont plus bas, renégocier après 10,5 ans.
C’est toujours le problème de voir dans la boule de cristal. Personne ne peut te dire ce qui se passera dans 10 ans. L’avantage de la fixation du taux d’intérêt sur 20 ou 25 ans est que tu as des taux sûrs pour une longue période, mais tu « payes » cette sécurité par une majoration du taux. Si le taux baisse, tu pourrais peut-être t’en vouloir dans 10 ans, parce que tu auras payé plus au total que nécessaire et tu auras fini de rembourser plus tard que si tu avais choisi dès le départ une fixation de taux plus courte, si le taux augmente, tu seras peut-être content. Quoi qu’il en soit, c’est toujours une décision personnelle, selon ton besoin de sécurité et ta tolérance au risque.

C’est vrai, je viens de relire. C’est comme un financement relais. Hum… alors c’est à exclure de ce point de vue. ops:

Mon problème actuel est en fait que, normalement, dans environ un an au plus tard, je vais acquérir un terrain, car ici c’est plutôt rare de trouver de bons emplacements et je suis déjà pré-réservé pour deux d’entre eux. Donc l’affaire commencerait déjà pour moi, mais le début des travaux ne serait prévu qu’en 02-03/2018. Je pourrais probablement acheter le terrain (environ 70 000 euros) en fonds propres.
C’est pour cela que je me suis posé la question de savoir s’il serait possible ou même conseillé de sécuriser le taux d’intérêt actuellement assez bas pour le projet de construction proprement dit.

Ah - OK. Cela ne m’était pas connu.

Même si la question ne portait pas dans ce sens et qu’une banque ne le prendra pas encore en compte actuellement (avant mariage et enfant), pense à une éventuelle future réduction des revenus (ex. congé parental, etc.) et à une future augmentation des dépenses (le petit morveux doit aussi manger - euh et aussi éliminer tout ça).

Pour les deux contrats d’épargne logement à plus long terme, cela dépend de leur maturité et des taux d’intérêt éventuels du crédit.
Si les contrats d’épargne logement sont arrivés à maturité, tu peux éventuellement retirer le capital et augmenter ainsi tes fonds propres (ou réduire le montant de l’emprunt). Si les taux d’intérêt des prêts sont acceptables, tu peux aussi utiliser le prêt. Selon toute vraisemblance, les conditions actuelles seront cependant meilleures que les conditions des prêts des contrats d’épargne logement.
Si, malgré le financement de la maison, tu disposes encore de suffisamment de liquidités mensuelles, un prêt de contrat d’épargne logement avec des taux plus élevés pourrait quand même avoir du sens. Comme le taux d’amortissement d’un prêt de contrat d’épargne logement est relativement élevé et que les remboursements anticipés sont également très flexibles, le prêt pourrait être remboursé assez rapidement et te laisser ainsi de la marge. Toutefois, en général, un acquéreur n’a pas encore beaucoup de liquidités mensuelles disponibles, ce qui fait que ce sujet se règle souvent de lui-même.

Cela dépend toujours de ta fixation du taux.
La KfW a une fixation de 10 ans. Cela pourrait convenir.
La question se pose cependant pour un prêt avec une fixation de taux de, par exemple, 20 ans, combien il est judicieux, après 20 ans, d’utiliser encore un contrat d’épargne logement ou s’il ne vaut pas mieux utiliser directement les montants d’épargne mensuels du contrat d’épargne logement pour l’amortissement afin d’avoir terminé au bout de 20 ans.

Concernant l’objectif d’être sans dettes à la retraite :
Oui, c’est souhaitable et à mon avis également un objectif.

Un ami m’a cependant un jour avancé un argument qu’on ne peut pas négliger.
En substance : d’autres paieront alors à 65 ans plus de 1 000 euros de loyer par mois pour leur appartement et auront la « même » retraite.
Pourquoi devrais-je alors m’en soucier de payer pour un reste de crédit (plus faible) encore 300 ou 400 euros ?
Personnellement, je souhaite cependant plutôt être sans dettes à la retraite.

Quant aux revenus, j’en suis tout à fait conscient. D’après ce que j’ai compris, on calcule le financement sur une seule personne et j’ai fait mes calculs en ce sens jusqu’à présent. On m’a dit récemment qu’avec environ 800-900 euros de mes revenus personnels, il faudrait ou serait possible de supporter une charge mensuelle de ce montant.

Concernant les deux contrats d’épargne logement, ils sont déjà arrivés à maturité et pourraient être débloqués actuellement. À 99 %, ils seront utilisés ainsi qu’avec d’autres fonds propres pour l’achat du terrain. Les taux des prêts restent néanmoins dans la moyenne. Ce ne sont pas des taux anciens aux alentours de 4-6 %, mais plutôt 3 %. Par contre, la durée de remboursement de ces prêts est très courte. Si ces prêts des contrats d’épargne logement sont utilisés pour l’achat du terrain, l’idée est de les avoir remboursés avant le début de la construction en 2018 afin de retrouver de la marge pour le vrai financement. Le grand contrat d’épargne logement de 50 000 euros avec un très faible taux d’intérêt serait alors encore disponible.

On dit d’habitude qu’on ne devrait pas mettre trop d’argent de côté, mais garder une petite sécurité pour, par exemple, les réparations de voiture ou autres, tout en intégrant le reste dans le financement, car cela fait souvent baisser le taux d’intérêt et autrement on perdrait plutôt de l’argent au lieu d’en économiser ou .

Je ne sais pas si je me fais peut-être déjà trop de soucis et si je devrais simplement attendre, mais étrangement, je suis plutôt quelqu’un qui aime s’informer à l’avance et peut-être essayer de faire au mieux, planifier et orienter tout dans la bonne direction.

C’est toujours une question d’attitude personnelle.
Je sais qu’il y en a qui pensent ainsi, ici aussi dans le forum. Et c’est tout à fait légitime.
Pour ma part, je suis plutôt un partisan d’être sans dettes à la retraite. Qu’est-ce que je sais de ce qui arrivera dans 30 ans ? Aurons-nous une retraite et si oui, de combien ? Avec une maison sans dettes et si possible un peu d’épargne en plus, j’aurai un problème de moins en cas de coup dur.

Oui, je suis tout à fait d’accord. Je dirais aussi que je ne suis pas tout jeune non plus, quand la maison commencera dans 3 ans, et un jour on veut aussi avoir fini de rembourser sa dette.

Mon problème dans le cas actuel est en fait que, normalement, dans environ un an au plus tard, j'acquerrai un terrain, car chez nous les bons emplacements sont plutôt rares et je suis déjà réservé pour 2. Ainsi, cela commence en fait déjà pour moi, mais le début de la construction ne devrait être qu'en 02-03/2018. Je pourrais probablement acheter le terrain (environ 70 000 euros) avec des fonds propres.
C'est pourquoi la question s'est posée pour moi de savoir s'il serait possible ou même conseillé de sécuriser le taux d'intérêt actuellement très avantageux pour le projet de construction proprement dit ?

Mon avis personnel : la solution la moins chère serait, si possible, de payer le terrain avec des fonds propres. Cela serait alors bien sûr également comptabilisé comme fonds propres lors du financement ultérieur de la construction. Il n’a pas de sens de conclure maintenant un financement de construction pour l’ensemble du projet (et donc de sécuriser les taux d’intérêt), car premièrement tu ne sais pas encore combien le projet de construction te coûtera et tu paierais bêtement les intérêts de mise à disposition.

En ce qui concerne les revenus, j’en suis tout à fait conscient. D’après ce que j’ai compris, on ne calcule un financement que sur une seule personne et c’est ce que j’ai fait jusqu’à présent pour mes calculs. On m’a dit récemment qu’avec environ 800-900 euros selon mon revenu personnel, il faudrait compter ou pouvoir assumer une charge mensuelle.

Je trouve cela bien et c’est bien sûr la « variante de luxe ». Les moins nombreux peuvent compter sur un seul revenu.

On dit normalement aussi qu’on ne doit pas mettre beaucoup d’argent de côté, mais une petite sécurité pour par exemple des réparations de voiture ou autres, et qu’il faut inclure le reste dans le financement, car cela fait généralement baisser le taux d’intérêt et sinon on gaspillerait plutôt de l’argent au lieu d’épargner.

En principe, tu as sûrement raison. Mais c’est aussi, dans une certaine mesure, une décision personnelle. Je préfère avoir un peu plus d’argent de côté qu’un peu trop peu, même si à la fin, en regardant le financement total, je paie un peu plus que d’autres.

Je ne sais pas si je me fais peut-être déjà trop de soucis et que je devrais juste attendre, mais je suis étrangement quelqu’un qui essaie de s’informer à l’avance, de faire peut-être le mieux, de planifier et d’orienter tout dans la bonne direction.

Je conseillerais pour l’instant d’attendre. Attendre de voir comment cela évolue avec les terrains et la construction de la maison prévue. Vous avez 3 contrats d’épargne-logement, c’est déjà plus qu’assez. Avec les taux actuels, il n’y a pas non plus de raison d’en conclure un autre.

Oui, je suis tout à fait d’accord. Je dirais aussi que je ne suis plus tout jeune si la maison commence dans 3 ans et un jour il faut bien avoir fini de rembourser les dettes.

À 33 ans, tu es encore jeune, surtout beaucoup plus jeune que beaucoup d’autres constructeurs de maison.

C’est aussi toujours une question d’attitude personnelle.
Je sais qu’il y en a qui pensent ainsi, même ici dans le forum. Et c’est tout à fait légitime.
Pour ma part, je suis toutefois plutôt un partisan de l’absence de dettes à la retraite. Que sais-je de ce qui se passera dans 30 ans ? Aurons-nous une pension, et si oui, combien ? Avec une maison sans dettes et de préférence encore un peu d’économies supplémentaires, j’ai un problème de moins en cas de coup dur.

Je te donne entièrement raison.
Cependant, parfois on est un peu « aveugle » à l’évidence et on ne regarde pas au-delà de son assiette. Par exemple, j’ai toujours eu l’objectif d’un remboursement intégral. La deuxième option ne m’est même pas venue à l’esprit – seulement quand un de mes connaissances me l’a présentée.
Cette idée que dans le « pire des cas » je devrais encore rembourser un petit reste de prêt avec une mensualité (relativement) faible ne me plaît pas non plus. Mais l’argument que quelqu’un qui continue à louer aura à la retraite toujours la charge entière (probablement plus élevée à cause de la hausse des loyers) me permet de dormir tranquille, car dans le « pire des cas » je suis toujours nettement mieux loti.

Je ne sais pas si je me fais peut-être trop de souci et que je devrais simplement attendre, mais curieusement je suis plutôt du genre à essayer de m’informer à l’avance et peut-être à faire au mieux, à planifier et à orienter tout dans la bonne direction.

La qualité de planifier à l’avance et de réfléchir t’épargne des erreurs dans le futur. S’informer et planifier oui – mais ne pas se rendre inutilement nerveux.
Il faut simplement tout regarder avec un esprit froid et lucide. Surtout quand il s’agira plus tard de savoir jusqu’où on veut et peut faire des compromis.

Mon avis personnel : la solution la moins chère serait, si possible, de payer le terrain avec des fonds propres. Cela serait alors bien sûr considéré comme des fonds propres lors du financement ultérieur de la construction. Il n’a pas de sens de conclure maintenant un financement de construction pour l’ensemble du projet (et de garantir ainsi les intérêts), car premièrement, tu ne sais pas encore combien le projet de construction te coûtera et tu te retrouverais à payer stupidement des intérêts de mise à disposition.

Je trouve cela bien et c’est bien sûr la « variante luxe ». Les plus prudents ne comptent qu’avec un seul revenu.

En principe, tu as certainement raison. Mais c’est aussi en quelque sorte une décision personnelle. Je préfère avoir un peu plus de réserve que pas assez, même si à la fin, en regardant le financement global, je paie un peu plus que d’autres.

Pour l’instant, j’attendrais. Attendre de voir comment évoluent les terrains et la construction prévue. Vous avez 3 contrats d’épargne-logement, c’est déjà plus qu’assez. Avec les taux actuels, il n’a pas de sens d’en conclure un autre.

À 33 ans, tu es encore jeune , surtout beaucoup plus jeune que beaucoup d’autres constructeurs.

Je ne peux qu’approuver tout cela.
Ce qui concerne les fonds propres et leur investissement dans le terrain était en quelque sorte prévu, car je pense que c’est ainsi que le premier pas important serait déjà fait et les prix au m² ne vont pas devenir moins chers. Je pense que quand le moment sera venu, il se verra combien d’argent restera sur le livret, ou comment on le gère. Quant à mon âge, bon, il y en a beaucoup qui sont plus jeunes, mais comme tu l’as dit, il y en a certainement aussi beaucoup qui sont plus âgés.

Je suis tout à fait d’accord avec toi.
Cependant, on est parfois un peu « aveugle » à l’évidence et on ne voit pas plus loin que le bout de son nez. Moi, par exemple, j’avais toujours en tête un remboursement intégral. La seconde option ne m’est même pas venue à l’esprit – ce n’est que quand mon ami me l’a montrée que j’y ai pensé.
Cette idée qu’en « pire cas » il resterait un petit crédit à rembourser et donc une (relativement) petite mensualité ne me plaît pas non plus. Mais l’argument que quelqu’un qui continue de louer aura à l’âge adulte encore une charge pleine (très probablement même plus élevée qu’aujourd’hui à cause de l’augmentation des loyers) me permet de dormir tranquille, car je serai en « pire cas » bien mieux loti.

La capacité à planifier et à réfléchir à l’avance te protège des erreurs futures. S’informer et planifier, oui – mais sans s’énerver inutilement.
Il faut tout regarder froidement et rationnellement. Surtout quand viendra le moment de voir dans quelle mesure on veut et peut faire des compromis.

Concernant les erreurs et la planification pour l’avenir, certains me prennent pour un fou. Même ma copine répète encore un an après que nous avons commencé à nous y intéresser : « oh, tout ça est encore tellement loin ». Mais quand le moment sera venu, je pense qu’on sera content de ce qu’on a déjà fait, ou que l’on a fixé les bases dès le début.

Pourtant, tout cela est vraiment intense, et surtout les grosses sommes d’argent donnent déjà parfois des maux de tête. Mais ensuite on se dit qu’il y a d’autres qui ont réussi à gérer cela.

Dans la situation actuelle, je n’ai réfléchi qu’aux taux d’intérêt, à savoir s’il faut ou non les sécuriser, et surtout quelles possibilités existent et ce que disent les gens qui ont peut-être déjà été ou sont dans la même situation.

Je sais en tout cas que je suis à la bonne place ici, et cela me fait très plaisir !!

Un de mes connaissances a toutefois avancé un argument qu’on ne peut pas écarter. En substance : d’autres paieront alors plus de 1 000 euros de loyer par mois à 65 ans pour leur appartement et auront la "même" retraite. Pourquoi devrais-je alors m’en offusquer de devoir, pour un crédit résiduel encore existant (mais plus élevé), ajouter par exemple 300 ou 400 euros ?

Pour cela, il faut considérer l’ensemble du patrimoine. Chez le propriétaire, (presque) tout est en général investi dans la maison. Le locataire, lui, a espérons-le un autre patrimoine. En d’autres termes : le fait qu’une dette résiduelle liée à l’achat de la maison soit encore en cours au moment de la retraite et qu’elle vous pèse dépend largement des autres circonstances.

Encore quelques mots à ce sujet : en règle générale, il est préférable de rembourser d’abord ses dettes avant de constituer un patrimoine "libre" (les intérêts d’emprunt sont toujours supérieurs aux rendements certains [!] des placements financiers alternatifs). En suivant ce conseil, on devrait automatiquement être sans dettes plusieurs années avant l’entrée en retraite prévue.