Financiación de construcción | ¿Es bueno el procedimiento? Su opinión y consejos

Por favor, corríjanme si me equivoco, pero hasta donde sé, los préstamos a plazo fijo con opción a prórroga solo existen para una financiación de seguimiento y no para una nueva financiación. Es decir, no puedes contratar un préstamo a plazo fijo con opción a prórroga.

"Al final del período acordado de tipo de interés fijo o, como máximo, después de diez años, sin embargo, puedes cambiar sin problemas a otro banco."

Eso significaría que si aseguras los intereses por 20 o 25 años, aún así podrías cambiar después de 10 años, si los intereses bajan, ¿verdad?

Eso es correcto. Incluso con un tipo de interés fijo por más de 10 años, puedes cancelar el préstamo después de 10 años con un plazo de preaviso de 6 meses. Es decir, podrías, si los intereses son más bajos, cambiar a los 10,5 años.
Eso siempre es el problema de mirar en la bola de cristal. Nadie puede decirte qué pasará dentro de 10 años. La ventaja del tipo de interés fijo por 20 o 25 años es que tienes intereses seguros durante un largo período, pero “pagas” esa seguridad con un recargo en el interés. Si el interés baja, quizás te arrepientas dentro de 10 años porque en total pagas más de lo que hubiera sido necesario y terminas de pagar más tarde que si desde el principio hubieras elegido un período fijo más corto; si sube, probablemente te alegrarás.
Sea como sea, siempre es una decisión personal cómo son tus necesidades de seguridad y tu disposición al riesgo.

Por favor corríjanme si estoy equivocado, pero hasta donde sé, los préstamos a plazo fijo anticipados solo existen para una financiación de seguimiento y no para una financiación nueva. Es decir, no puedes contratar un préstamo a plazo fijo anticipado.

Eso es cierto. Incluso con un préstamo con un tipo de interés fijo superior a 10 años, puedes cancelar el préstamo después de 10 años con un plazo de preaviso de 6 meses. Es decir, si los tipos de interés son más bajos, podrías reestructurar la deuda después de 10,5 años.
Ese siempre es el problema al mirar la bola de cristal. Nadie puede decirte qué pasará en 10 años. La ventaja del tipo de interés fijo a 20 o 25 años es que tienes tipos seguros durante un largo período, pero "pagas" esa seguridad con un recargo en el interés. Si el tipo baja, quizás te arrepientas en 10 años porque, en total, pagas más de lo necesario y terminas de pagar más tarde que si hubieras escogido de entrada un plazo fijo menor; si sube, quizás te alegras. Como sea, siempre es una decisión personal, dependiendo de tu necesidad de seguridad y tu disposición al riesgo.

Ahora que lo he leído de nuevo, es como una financiación de seguimiento. Hmm... entonces, visto así, queda descartado. ups:

Mi problema en el caso actual es que normalmente, en aproximadamente un año, adquiriré un terreno, ya que aquí los lugares buenos son escasos y ya estoy preseleccionado para dos. Por tanto, para mí esto ya empieza, pero el inicio de la construcción debería ser en 02-03/2018. Probablemente podría comprar el terreno (unos 70,000 euros) con capital propio.
Por eso surgió la pregunta de si es posible o recomendable asegurar el tipo de interés tan favorable actual para el proyecto de construcción en sí.

Ah - OK. No lo sabía así.

Aunque la pregunta no iba en ese sentido y un banco actualmente (antes del matrimonio y del niño) no lo consideraría, ten en cuenta una posible futura reducción de ingresos (por ejemplo, permiso parental, etc.) y un posible aumento de los gastos (el pequeño bribón también quiere comer y, bueno, desecharlo).

En cuanto a los dos contratos de ahorro para vivienda a largo plazo, depende de cuándo estén listos para su asignación y de los posibles tipos de interés para créditos.
Si los contratos están listos para asignación, podrías retirar el saldo para aumentar tu capital propio (o reducir el importe del préstamo). Si las tasas de interés del préstamo son aceptables, también podrías utilizar el préstamo. Sin embargo, lo más probable es que las condiciones actuales sean mejores que las condiciones del préstamo del contrato de ahorro para vivienda.
Si, a pesar del financiamiento de la casa, tuvieras suficiente liquidez mensual, un préstamo por contrato de ahorro podría tener sentido aunque las tasas sean más altas. Dado que la tasa de amortización de un préstamo de contrato de ahorro es bastante elevada y es muy flexible respecto a amortizaciones anticipadas, se podría amortizar rápidamente y liberarte liquidez. Sin embargo, normalmente un propietario no dispone de mucha liquidez mensual libre, por lo que este tema se resuelve solo.

Siempre depende de tu plazo fijo de interés.
El KfW tiene uno de 10 años. Ahí podría encajar.
Pero con un préstamo a plazo fijo de, por ejemplo, 20 años, cabe preguntarse qué sentido tiene usar un contrato de ahorro después de 20 años o si no sería mejor usar las cuotas mensuales para amortizar y acabar tras 20 años.

Sobre estar libre de deudas en la vejez:
Sí, es deseable y en mi opinión también es algo a lo que aspirar.

Sin embargo, un conocido planteó un argumento que no se puede ignorar.
En esencia: Otros pagarán con 65 años más de 1,000 euros de alquiler cada mes por su piso y tendrán la "misma" pensión.
¿Por qué me iba a molestar entonces aportar aún 300 o 400 euros para un crédito restante (que ya no es alto)?
Personalmente, sin embargo, también deseo estar libre de deudas en la vejez.

En cuanto a los ingresos, soy plenamente consciente de ello. Por lo que he entendido, el financiamiento normalmente se calcula solo con una persona y hasta ahora así lo he hecho. Actualmente me dijeron que con unos 800-900 euros de mis ingresos personales se puede contar para una carga mensual o al menos eso se puede gestionar.

Sobre los dos contratos de ahorro para vivienda, ya están listos para asignación y podrían ser retirados actualmente. Al 99% se usarán, junto con otro capital propio, para la compra del terreno. Los tipos de interés de esos préstamos están dentro de lo razonable. No son viejos préstamos con intereses del 4-6%, sino que están en torno al 3%. La duración para amortización es muy corta. Si se usan estos préstamos para el terreno, se planea amortizarlos antes del inicio de la construcción en 2018 para liberar liquidez para la financiación principal. Quedaría el contrato grande de 50,000 euros con interés muy bajo.

Normalmente se dice que no se debe guardar mucho dinero "en la alcancía", sino reservar una pequeña seguridad para, por ejemplo, reparaciones del coche o similares, y contar el resto en la financiación, porque así generalmente baja el interés y, de lo contrario, uno pierde dinero en lugar de ahorrar.

No sé si quizás estoy pensando demasiado y debería esperar, pero curiosamente soy alguien que intenta informarse previamente, hacer lo mejor y planear todo para encaminarlo en la dirección correcta.

Esto siempre es una cuestión de actitud personal.
Sé que hay algunos que piensan así, también aquí en el foro. Y eso es completamente legítimo.
Personalmente, sin embargo, soy más partidario de estar libre de deudas en la vejez. ¿Qué sé yo qué pasará en 30 años? ¿Recibiremos pensión y, si es así, cuánto? Con una casa libre de deudas y, de ser posible, algo ahorrado adicionalmente, tengo un problema menos si vienen tiempos difíciles.

Sí, estoy totalmente de acuerdo. Ahora también diría que no soy precisamente un joven si en 3 años empezamos con la casa y uno quiere terminar algún día con la amortización de la deuda.

Mi problema en el caso actual es que normalmente dentro de aproximadamente 1 año adquiriré un terreno, ya que por aquí hay pocos lugares buenos y ya estoy registrado para 2. Así que para mí ya comienza, pero el inicio de la construcción debería ser hasta 02-03/2018. Probablemente podría comprar el terreno (unos 70.000 euros) con capital propio.
Por eso se me planteó la pregunta de si sería posible o recomendable asegurar actualmente el interés muy bueno para el proyecto de construcción propiamente dicho.

Mi opinión personal: La opción más barata sería pagar el terreno con capital propio. Eso luego sería considerado como capital propio en la financiación de la construcción. Firmar ahora una financiación para todo el proyecto de construcción (y así asegurarse los intereses) no tiene sentido, porque primero no sabes cuanto te costará el proyecto y pagarías innecesariamente intereses de disposición.

Con respecto a los ingresos, soy consciente de ello. Por lo que sé, la financiación generalmente se calcula solo con una persona, y eso es lo que he hecho en mis cálculos hasta ahora. Actualmente me han dicho que con unos 800-900 euros según mis ingresos personales se puede contar con una carga mensual o asumirla.

Eso me parece bien y por supuesto es la "variante de lujo". Contar solo con un ingreso es lo mínimo.

Se suele decir normalmente que no hay que guardar mucho dinero aparte, sino una pequeña seguridad para por ejemplo reparaciones de coche o similares, y el resto debería estar incluido en la financiación, ya que así suele reducirse el interés y de lo contrario más bien se pierde dinero que se ahorra o

En principio tienes razón. Pero también es una decisión personal. Prefiero tener un poco más ahorrado que muy poco, aunque al final pague algo más en el total de la financiación que otros.

No sé si quizá me estoy preocupando demasiado y simplemente debería esperar, pero curiosamente soy de los que intentan informarse antes y quizás hacer lo mejor, planificar y encaminar todo en la dirección correcta.

Yo esperaría primero. Esperar a cómo se desarrollan los terrenos y la construcción planeada. Tenéis 3 contratos de ahorro para construcción, eso es más que suficiente por ahora. Con los intereses actuales tampoco tiene sentido contratar otro.

Sí, estoy totalmente de acuerdo. Yo también diría que no soy ya un jovencito si dentro de 3 años empezamos con la casa y en algún momento uno quiere terminar de pagar la deuda.

Con 33 años aún eres joven, sobre todo mucho más joven que muchos otros constructores de casas.

También esto siempre es una cuestión de actitud personal. Sé que hay algunos que piensan así, también aquí en el foro. Y eso también es completamente legítimo. Sin embargo, personalmente soy más un defensor de la libertad de deudas en la vejez. ¿Qué sé yo de lo que pasará dentro de 30 años? ¿Recibiremos pensión y si es así, cuánto? Con una casa libre de deudas y, si es posible, algo ahorrado adicionalmente, tengo un problema menos cuando las cosas se pongan difíciles.

Te doy completamente la razón. Sin embargo, a veces uno está un poco "ciego" ante lo obvio y no mira más allá. Por ejemplo, yo siempre tuve la idea de una amortización total. La opción 2 ni siquiera se me pasó por la cabeza, hasta que un conocido me la mostró. No me gusta la idea de que, en el "peor caso", aún tenga que pagar un pequeño préstamo residual y, por lo tanto, una cuota (relativamente) pequeña. Pero el argumento de que alguien que sigue viviendo de alquiler en la vejez todavía tiene toda la carga (probablemente incluso mayor debido al aumento de los alquileres) me permite dormir tranquilo, porque en el "peor caso" todavía estoy mucho mejor.

No sé si tal vez ya estoy pensando demasiado y simplemente debería esperar, pero curiosamente soy alguien que intenta informarse de antemano y tal vez hacer lo mejor, planearlo y dirigir todo en la dirección correcta.

La cualidad de planear y reflexionar de antemano te protege en el futuro de cometer errores. Informarse y planear sí, pero no estresarse innecesariamente. Simplemente verlo todo con cabeza fría y de manera objetiva. Sobre todo cuando después se trate de hasta qué punto uno quiere y puede hacer compromisos.

Mi opinión personal: la opción más económica sería pagar el terreno con capital propio, si es posible. Eso luego se contaría como capital propio en la financiación de la construcción. Ahora hacer una financiación para todo el proyecto de construcción (y así asegurar los intereses) no tiene sentido, porque primero no sabes hoy cuánto te costará el proyecto y pagarías intereses de disposición por nada.

Me parece bien y es, por supuesto, la "opción de lujo". Pueden contar con un solo ingreso, al menos.

En principio tienes razón. Pero también es, de alguna manera, una decisión personal. Prefiero tener un poco más ahorrado que muy poco, aunque al final pague un poco más en la financiación total que otros.

Por ahora esperaría. Esperar a ver cómo evolucionan los terrenos y la construcción planeada. Tenéis 3 contratos de ahorro para construcción, eso es más que suficiente por ahora. Con los intereses actuales, no tiene sentido contratar otro más.

Con 33 años aún eres joven, sobre todo mucho más joven que muchos otros constructores de viviendas.

Puedo estar completamente de acuerdo contigo.
Lo del capital propio e invertirlo en el terreno estaba, más o menos, planeado, porque también creo que así se da el primer paso importante y los precios por metro cuadrado no se van a abaratar. Creo que cuando llegue el momento, se verá cuánto dinero queda ahorrado y cómo manejarlo. En cuanto a mi edad, bueno, hay muchos que son más jóvenes, pero como dijiste, seguro que también hay muchos más mayores.

Te doy toda la razón.
Sin embargo, a veces uno es un "poco ciego" ante lo obvio y no mira más allá del plato. Por ejemplo, siempre he pensado en un pago total. La opción 2 ni siquiera se me ocurrió, hasta que un conocido me la mostró.
No me gusta la idea de que, en el "peor caso", todavía tendría que pagar un pequeño préstamo residual y una cuota (relativamente) pequeña. Pero el argumento de que alguien que sigue alquilando en la vejez tiene aún toda la carga (probablemente incluso más con el aumento de los alquileres) me permite dormir tranquilo, porque en el "peor caso" sigo estando mucho mejor.

La capacidad de planificar y pensar con antelación te evita errores en el futuro. Informarse y planificar sí, pero no estresarse innecesariamente.
Simplemente mirar todo con cabeza fría y objetivamente. Especialmente cuando luego se trata de cuánto y en qué se pueden y quieren hacer compromisos.

En cuanto a errores y planificación para el futuro, algunos me consideran loco. Incluso mi novia dice, un año después de que empezamos con esto, "ah, eso todavía está muy lejos". Pero cuando llega el momento, creo que uno se alegra de lo que ya ha hecho o de haber puesto las bases tan pronto.

Sin embargo, es bastante intenso y especialmente las grandes sumas de dinero ya provocan de vez en cuando dolores de cabeza. Pero entonces piensas que hay otros que han logrado hacerlo.

En el estado actual solo me he preocupado por los intereses, si y cómo uno podría o debería asegurarlos, y sobre todo qué posibilidades hay y qué dicen las personas que ya han estado o están en la misma situación.

De todas formas sé con certeza que estoy en el lugar correcto y eso me alegra mucho!!

Un conocido mío planteó una vez un argumento que no se puede ignorar. En esencia: Otros, cuando tengan 65 años, pagarán más de 1.000 euros de alquiler por su vivienda cada mes y tendrán la "misma" pensión. ¿Por qué debería preocuparme entonces aportar, por ejemplo, otros 300 o 400 euros para un crédito pendiente (ya no muy alto)?

Para eso hay que considerar todo el patrimonio. En el caso del propietario de una casa, generalmente (casi) todo está invertido en la casa. El arrendatario, con suerte, tiene otro tipo de patrimonio. En otras palabras: si una deuda pendiente por la compra de la casa subsiste al momento de la jubilación y te afecta, depende en gran medida de las demás circunstancias.

Unas palabras más al respecto: normalmente, lo mejor es pagar primero las deudas antes de acumular patrimonio "libre" (los intereses de los préstamos siempre son mayores que los rendimientos seguros [!] de otras inversiones). Siguiendo este consejo, deberías estar libre de deudas varios años antes de la jubilación prevista.