Financement de la construction | La procédure est-elle bonne ? Votre avis et conseils

J'avais déjà écrit que tes coûts prévus de 270 000 € pourraient être un peu justes. 2 000 € par m2 est déjà un calcul très généreux, on parlait souvent de moins. On devrait pouvoir s’en sortir avec 1 700 à 1 800 si l’on ne prévoit pas de fioritures. Il faut ensuite ajouter les frais annexes de construction, les aménagements extérieurs, etc. Bauexperte a déjà fait plusieurs décomptes détaillés à ce sujet, lis simplement quelques fils de discussion. Combien de m² il faut est difficile à dire, cela dépend aussi du plan d’aménagement, de ce que l’on est autorisé à construire.

Oui, avec 140-160 m² habitables prévus, comme tu dis, ce sera vraiment serré. L'hypothèse des 2 000 euros par m² de surface habitable était pensée comme un chiffre sain et stable pour un financement de construction. Je pense qu'il s’agit d’une sorte de moyenne avec laquelle on se prémunit aussi un peu soi-même. Concernant les décomptes, je dois revoir ces fils plus précisément. Mais je crois qu’aucun ne concernait encore la Bavière ou alors il faut rechercher soi-même les points régionaux. La première chose à faire, comme je le vois maintenant et que j’ai compris, est, une fois les terrains mesurés, de consulter explicitement le plan d’aménagement de ces terrains. Voir si cela correspond bien aux prescriptions du terrain pour ne pas avoir de mauvaise surprise plus tard.

Je viens juste d’estimer rapidement chez nous (env. 175 m² habitables, y compris équipement électrique supplémentaire et photovoltaïque) les coûts de construction sans frais annexes, garage etc. à environ 350 000 euros, soit 2 000 euros/m². Ça colle donc bien chez nous.

Ce serait alors un très bon exemple.

Un autre point m’a un peu étonné ou plutôt fait réfléchir. Bien que je, ou nous, puissions probablement rembourser 900-1000 euros par mois, selon diverses sources, un prêt maximum de 200 000 euros est évoqué ou recommandé.
Ainsi, il me manquerait actuellement 80 000 euros pour mes projets avec 70 000 euros de fonds propres.
Cela me préoccupe un peu, car je ne dispose pas d’un tiers, comme serait peut-être le cas dans l’optimum, de fonds propres.
On a en effet un peu peur de se surcharger financièrement.
Les 900-1000 euros sont calculés sur un salaire, respectivement le mien, que je pourrais rembourser mensuellement. On dit qu’idéalement, on devrait pouvoir rembourser 30 % du salaire net.

D’autre part, la durée du prêt s’allongerait si je devais inclure les 80 000 euros, ou alors je compte déjà aussi sur le second revenu après les enfants pour pouvoir rembourser une partie par exemple au moyen de remboursements exceptionnels.

Comment voyez-vous les choses, ou comment avez-vous calculé et décidé, quelle somme de prêt vous pouvez finalement contracter pour vivre normalement sans inquiétude ?

Un autre point m'a un peu surpris ou m'a fait réfléchir. Bien que moi ou nous pourrions probablement rembourser 900-1000 euros par mois, selon diverses sources, un prêt maximum de 200 000 euros serait envisageable ou recommandé.

Cette affirmation existe depuis de nombreuses années et est sûrement en partie correcte. Cependant, cela doit être considéré « seulement » comme une recommandation. Si vous pouvez rembourser 1000 € par mois, avec les taux d’intérêt actuels, un crédit bien supérieur à 200 000 € est possible sans que vous ne deviez rembourser pendant plus de 40 ans.

Cela me cause un peu de souci pour le moment, car je n’ai pas un tiers comme ce serait peut-être le cas dans un scénario optimal, de fonds propres à disposition.

C’est aussi une recommandation et cela ne devrait pas trop te tracasser. Bien sûr, c’est d’autant mieux et plus sûr que plus de fonds propres sont disponibles ; néanmoins, un financement « sain » est aussi possible avec moins de fonds propres. Même sans aucun fonds propres, il est aujourd’hui possible de financer. Savoir si cela est judicieux et si l’on doit prendre ce risque est une autre question.

Les 900-1000 euros sont calculés sur un salaire, le mien, que je pourrais rembourser chaque mois. On dit qu’en principe, on devrait pouvoir rembourser 30 % du salaire net (en idéal).

C’est aussi une recommandation. On dit aussi qu’on ne devrait pas consacrer plus de 40 % du salaire net à la mensualité, mais cela dépend beaucoup de chaque cas (cela a déjà été discuté récemment dans un autre fil).

Qu’en pensez-vous, ou comment avez-vous calculé et décidé combien vous pouviez finalement emprunter tout en menant une vie normale sans angoisse ?

C’est (comme souvent) très individuel. En fin de compte, tu (ou vous) devez décider combien de prêt vous souhaitez contracter pour pouvoir encore « dormir tranquille ».
C’est toujours une question d’analyse des risques à laquelle chacun doit se livrer lui-même. De combien de sécurité ai-je besoin, que se passe-t-il en cas de « pire scénario » ?
L’important est que vous définissiez vraiment une limite pour vous-mêmes – quel montant de mensualité êtes-vous prêts à payer et jusqu’à quelle somme empruntée vous sentez-vous encore à l’aise. Personne ne peut hélas vous dire cela.

Je ne peux te dire que comment nous avons procédé, mais certainement les autres futurs constructeurs de maison ont fait tout à fait différemment. Nous avons défini (grâce à des calculateurs de prêt) quelle somme maximale de prêt nous étions prêts à porter. Il y a aussi eu une limite définitive concernant la mensualité et la durée du prêt. Heureusement, tout cela s’est bien concilié. Même si les banques nous avaient accordé un prêt bien plus élevé et voulaient nous imposer un remboursement intégral avec une mensualité bien supérieure à notre limite auto-imposée. Mais ce ne sont pas les banques qui doivent se sentir bien, mais vous ou nous. À la fin, nous avons obtenu un prêt qui nous permet de dormir calmement et ne pas nous faire de souci sur ce qui se passerait si l’un de nous devenait au chômage pendant un certain temps, si un enfant venait encore, si quelqu’un tombait malade plus longtemps, etc. … au besoin (certainement avec quelques restrictions), même si quelqu’un ne travaillait pas du tout. Nous aurons quand même terminé avant la retraite, quoi qu’il arrive. S’il est possible de faire des remboursements anticipés de temps en temps, alors nous auront même terminé plus tôt, sinon pas, et ce ne serait pas si grave non plus.

Veuillez également prendre en compte que la règle de 500 pour 100 000 euros provient d'une époque où la part des intérêts était nettement plus élevée (deux fois plus élevée). Aujourd'hui, on peut tout à fait envisager 400 pour 100 000, mais il faut garder à l'esprit que le risque de changement des taux d'intérêt peut finir par se manifester.

Nous avons fixé pour nous-mêmes une mensualité qui peut être supportée sans problème avec un seul salaire et une prestation de remplacement de revenu.
Avec 2 prestations de remplacement de revenu ou avec un seul salaire, la mensualité devrait être supportée pendant un certain temps (éventuellement) avec des restrictions (par exemple : pas de vacances, pas de constitution d’épargne / suppression de la 2e voiture). Les 2 % de remboursement + intérêts proposés par la banque correspondaient assez précisément à notre idée. Ainsi, nous pouvons au moins dormir tranquilles.
Actuellement, je travaille 40 heures et ma femme 35 heures. Nous arrivons à un peu plus de 22 % de mensualité par rapport au revenu net.
Avec un seul salaire, ce serait alors 40-45 %. Comme mentionné ci-dessus, réalisable à court terme, mais pas durablement.
S’il ne se passe rien d’imprévu, j’espère cependant que nous pourrons payer environ 35 % à la banque pendant les 5 premières années, en tenant compte de la mensualité et des remboursements anticipés. Au moins en 2014, c’était possible et 2015 s’annonce également positif jusqu’à présent. À un moment donné, lorsque davantage de réserves seront nécessaires pour les réparations de la maison, la part diminuera.
Nous avons d’ailleurs aussi 400 à 100 000.

Merci d'avance pour vos informations supplémentaires à ce sujet.
Pour moi, il est actuellement difficile d'estimer le coût d'une maison de par exemple 140 m² ou 160 m². À ce sujet, je ne suis pas encore suffisamment avancé concernant les prix des maisons, etc.
C'est pourquoi il me manque simplement un certain instinct pour pouvoir estimer le prêt nécessaire ou également réalisable. Hm... comme vous l'avez déjà dit, 400 € pour 100 000 € de prêt. Je ne sais pas dans quelle mesure, avec un salaire de 800 €, un prêt et après l'emménagement dans la maison, par exemple avec un enfant ou deux enfants, plus l'eau, l'électricité et toutes les autres charges annexes, il est alors possible de gérer cela. Bien sûr, l'objectif est aussi que la femme retourne rapidement au travail après le premier ou le deuxième enfant, mais ce temps doit aussi être géré.
Cela me cause simplement un peu de souci en ce moment, car on commence une pré-planification avec un certain montant d'environ 250 000 € ou moins.

Nous avons reçu les 14 mois d’allocation parentale. Cela représente tout de même 65 % du revenu net. Si l’on change astucieusement les classes d’imposition avant, c’est même plus (à condition d’être marié jusqu’à ce moment-là).

En ce qui concerne les revenus, j’en suis tout à fait conscient. D’après ce que j’ai compris, on calcule un financement seulement sur une personne et c’est ce que j’ai fait jusqu’à présent dans mes calculs. On m’a actuellement dit qu’avec environ 800-900 euros de mon revenu personnel, il faut s’attendre à une charge mensuelle ou qu’elle puisse être assumée.

Nous et beaucoup d’autres n’aurions sûrement pas pu construire si nous avions seulement compté sur un seul salaire.