निर्माण वित्तपोषण - इक्विटी की बजाय बंधक?

वित्त अधिकारी को इस तरह की चीजों में दोगुनी सतर्कता बरतनी चाहिए। यह एक कठिन विषय है।

मेरे दिमाग में सबसे बुरा केस यह है कि हम में से एक की मृत्यु हो जाए और दूसरा कर्मयोग्यता विहीन हो जाए। इसका मतलब है कि उसे अपनी सेवानिवृत्ति पेंशन से ही जीना होगा, फिर वह किस्त नहीं चुका पाएगा। कहीं तो रहना तो पड़ता है (यानि किराया भी देना होगा)?

मुझे लगता है कि इस मामले में मैं शायद अधिकारी के विपरीत व्यावहारिक हूं - अगर हम घर का खर्च बर्दाश्त नहीं कर सकते तो हमें उसे बेचना या किराए पर देना होगा और किराए से किस्त चुकानी होगी। इससे कोई फायदा नहीं होगा। और घर की क़िस्त पूरी करने का लाभ यह होगा कि पूंजी बँध जाए। फिलहाल घर की कीमतें ज़रूरी नहीं कि कम हो रही हों।

मृत्यु के मामले में क्रेडिट देनदारी के बराबर की जोखिम जीवन बीमा ली जा सकती है। इसकी लागत कुछ यूरो प्रति माह होती है।

एक बात है, मामला यह है कि आप विभिन्न कारणों से ऋण की返済 नहीं कर पा रहे हैं। इस पर पहले ही काफी कुछ लिखा जा चुका है। जोखिम कितना बड़ा है, यह आपको खुद आकलन करना होगा।
दो मामले जो मैंने व्यावहारिक रूप में काफी बार देखे हैं:

- तलाक/विवाह विच्छेद
- माता-पिता अपना घर बेचना चाहते/मैसेज करते हैं

दोनों को सुलझाना कोई खास आसान काम नहीं है और ये बुरे समय पर भी हो सकते हैं।
अगर आप कुछ वर्षों में अलग हो जाते हैं, कोई भी अकेला किस्त नहीं उठा सकता और घर उस कीमत पर नहीं बिक पाता जो ऋण राशि + खर्चे पूरे करे तो क्या करेंगे? (कुछ और विच्छेद के परिदृश्य भी हैं जो मुश्किल हैं)।
यह भी ध्यान रखें कि उस समय से आपके माता-पिता अपने घर के ऊपर स्वतंत्र अधिकार नहीं रख पाएंगे। किसी भी कारण से, देखभाल, प्रवास की इच्छा, बोरियत या कुछ भी हो...आपके माता-पिता को हमेशा आपकी बैंक से अनुमति लेनी होगी।

और माता-पिता के साथ संबंध भी बदल सकते हैं। जरूरी नहीं, लेकिन कई लोगों ने कहा है: "मैं अपने माता-पिता को जानता हूँ।" इसका मतलब यह नहीं है कि तुरंत झगड़ा होगा...लेकिन आप पहले व्यक्ति नहीं होंगे जिन्हें बाद में इसका सामना करना पड़ेगा - बिल्कुल अनुचित रूप से और केवल बदले के तौर पर, जब वे नियम का पालन करने से इनकार करते हैं कि आपके बच्चे/उनके पोते-पोतियां हर बार जब वे दादा-दादी के पास हों तो नया खिलौना/चॉकलेट आदि न पाएं।

ऐसे सभी हालात न भी हों...लेकिन आपको यह सोचना चाहिए कि मैं ये जोखिम क्यों ले रहा हूँ?

क्योंकि कोई और तरीका नहीं है? या क्योंकि मैं 1/10 ब्याज बचाना चाहता हूँ?
क्या मेरे माता-पिता के पास भी वैसे ही पैसे खाते में होते?
क्या यह माता-पिता की स्वयं उपयोग की गई संपत्ति है? या छठा गैर-बंधक किराये का संपत्ति है?

एक और हॉरर सीनारियो: माता-पिता की मौत हो जाती है और वारिसों के बीच संपत्ति के उपयोग को लेकर विवाद शुरू हो जाता है।
पूरे प्रक्रिया के लिए जमीनी ऋण पंजीकरण पर भी अधिक शुल्क लगते हैं।

मैं इसे वैसे ही करूंगा जैसे नॉर्डनी ने लिखा था।
माता-पिता अपने घर को ज़रूर 100,000€ तक गिरवी रखते हैं और प्राइवेट रूप में आपको ये ऋण देते हैं। एक ऋण समझौता बनाइए (जो संभावित सह-वारिसों के लिए भी न्यायसंगत है) मेरे कहने पर 0.3% ब्याज के साथ। यह लगभग एक डेग्गेल्ड के ब्याज के बराबर है। आप इसे भी ईमानदारी से चुकाते हैं और माता-पिता इसे सही तरीके से कर देते हैं या छूट लाभ उठाते हैं। यह प्रति वर्ष मामूली राशि होती है।
क्या वे आपको ब्याज एक अच्छे इतालवी रेस्टोरेंट में निमंत्रण के रूप में "वापस" देते हैं, यह असल में ट्रैक करना मुश्किल है। वैसे भी ये रकमें बेहद मामूली होती हैं।
सबसे बुरे मामले में, जो ब्याज नहीं लिया गया या बहुत कम लिया गया है वो तो तोहफे माने जाएंगे, जो कि आसानी से लागू छूटों के तहत आते हैं।

इसे आप बैंक में अपनी स्वयं की पूंजी के रूप में लेकर जाते हैं और उसी अनुसार गिरवी मूल्य कम करते हैं। और हाँ, यह फायदेमंद होता है, 100% से 80% की सीमा में आप वर्षों में हजारों यूरो बचाते हैं।

आप सभी के जवाबों के लिए धन्यवाद - इससे मुझे अब थोड़ी अधिक जानकारी मिल गई है।

मैं फिर से अपने माता-पिता से बात करूंगा और साथ ही इंटरहिप के आदमी से भी।
जो मैं अभी तक पूरी तरह समझ नहीं पाया हूँ:
अगर मेरे माता-पिता मुझे पैसा उधार देते हैं (उनके घर पर ग्राउंडसचुल्ड के साथ, बिना इसके शायद उनके उम्र के कारण मुश्किल होगा और मैं उनके व्यवसाय में उनके हिस्से नहीं बेचना चाहता), और मैं उन्हें पैसा चुका देता हूँ और अगर मैं अब इसे वहन नहीं कर पाता, तो अंततः मेरे माता-पिता को वही समस्या तो नहीं होगी, बशर्ते कि वे किस्तें चुका न सकें, है ना?

मैं आपकी सभी चिंताओं को अच्छी तरह समझता हूँ, लेकिन मेरे लिए यह कुल मिलाकर एक काफी खराब विचार लगता है कि एक घर के लिए वित्तपोषण किया जाए, क्योंकि हमेशा कुछ न कुछ हो सकता है (वैसे भी, जोखिम जीवन बीमा पहले ही है!). इससे डर तो लगता ही है। मैं वास्तव में हमारे जोखिम को न्यूनतम मानता हूँ, क्योंकि हम अपनी पेंशन, सेवा अक्षमता बीमा और पारिवारिक भत्तों के माध्यम से वास्तव में अच्छी तरह से सुरक्षित हैं।

लेकिन फिर भी मैं सभी प्रकार के बड़े नुकसान के लिए एक अच्छी योजना बनाऊंगा! अभी के लिए धन्यवाद!

निजी ऋण में आप अपने माता-पिता के ऋणी होते हैं। अगर आप और भुगतान नहीं कर सकते या करना नहीं चाहते, तो वे इसे बस वैसे ही छोड़ सकते हैं। अगर वे भुगतान वसूलना चाहते हैं, तो आप किस्त समायोजन पर सहमत हो सकते हैं, किस्त को स्थगित कर सकते हैं, या और कोई विकल्प चुन सकते हैं। सबसे खराब स्थिति में आप व्यक्तिगत दिवालियापन में चले जाएंगे और आपका घर चला जाएगा।
अगर आपके माता-पिता का घर सीधे आपकी बैंक द्वारा बंधक रखा गया है और आप बैंक को भुगतान नहीं करते, तो वे आपके माता-पिता के घर को जब्त कर सकते हैं। यह एक पूरी तरह अलग दृष्टिकोण है।

मैं आपकी सारी चिंताओं को पूरी तरह समझता हूँ, लेकिन मेरे लिए यह पूरे मिलाकर एक काफी बेवकूफाना सोच लगती है एक घर को फाइनेंस करना, हमेशा कुछ न कुछ हो सकता है (जोखिम जीवन बीमा वैसे भी पहले से है!). इससे थोड़ा डर लगना स्वाभाविक है।

नहीं नहीं, गलत मत समझो। मुझे एक घर फाइनेंस करना बहुत बढ़िया लगता है। बस इंसान को विभिन्न जोखिमों के बारे में जागरूक रहना चाहिए और जरूरत पड़े तो बीमा करा लेना चाहिए। और यह भी समझना चाहिए कि कुछ परिस्थितियों में जैसे अलगाव, भरण-पोषण भुगतान आदि के कारण घर अकेले संभालना मुश्किल हो जाता है और घर बेचना पड़ता है। ऐसा होना तो बनता है।

इस नजरिए से पूरी फाइनेंसिंग कोई समस्या नहीं है, लेकिन इसमे अतिरिक्त जोखिम यह होता है कि पहली कुछ सालों में (जरूरी) बिक्री पर आपको भारी कर्ज लेकर खड़ा होना पड़ सकता है। यह पूरी पूंजी होने के विपरीत है। पूंजी तो खत्म हो जाती है, लेकिन इमरजेंसी बिक्री के बाद भी आप कर्जमुक्त रहते हैं।