क्या हम बिना अपनी पूंजी के घर बना सकते हैं?

मैं सुझाव दूंगा कि आप बैंक से गणना करवा लें। फिर आपको एक समग्र दृश्य मिलेगा। बिना खुद की पूंजी के स्थिति बहुत खराब होती है। दर देखें कि कैसे एक ब्याज चुकाया जाता है, पहले केवल ब्याज और मुश्किल से मूलधन की अदायगी होती है। यह कम से कम खुद की पूंजी से कम होता है। आपको पहले यह स्पष्ट करना होगा कि आप क्या चाहते हैं। मैंने शुरू में भी सोचा था कि मैं 300k से कम में काम चला लूंगा, लेकिन अब यह 400k पर है।

तो हमारे यहाँ स्थिति लगभग ऐसी ही है: मासिक किराया EUR 880,00। नेट आय लगभग EUR 3.000,00 + साथ ही स्व-रोजगार (कंपनी अभी बाजार में 3 साल से कम समय की है) - कोई पूंजी नहीं है।
अब हम एक सलाहकार के साथ मिले जिन्होंने हमारे लिए बैंक में आवेदन किया। पहली बैंक ने लगभग EUR 200.000 की एक निर्माण वित्तपोषण की स्वीकृति दी है। इसका मतलब है पूंजी के बिना भी संभव है। पूंजी के बिना वित्तपोषण हमेशा महंगा होता है। लेकिन यदि तुम एक साल और अपने घर में रहते हो ताकि पूंजी जमा कर सको, तो तुम किराया भी देते रहोगे। इससे 10.000 EUR से अधिक हो जाएंगे। एक आवेदन जरूर करो ताकि तुम्हें पता चले कि स्थिति क्या है।

हम अब सोच रहे हैं कि आगे कैसे बढ़ना है।

नमस्ते,

जैसा कि पहले लिखा था, बिना अपनी पूंजी के निर्माण करना काफी महंगा होता है। हालाँकि पिछले कुछ हफ्तों और महीनों में ब्याज दरें बढ़ी हैं, हम अभी भी ऐतिहासिक रूप से निचले स्तर पर हैं। यदि आपको आपकी सहमति अनुसार कोई उपयुक्त किस्त मिलती है, तो आप निःसंकोच घर बना सकते हैं। एक निर्माण बचत अनुबंध के माध्यम से आप भविष्य के लिए नाममात्र कम ब्याज दर सुनिश्चित कर सकते हैं। चूँकि अभी तक कोई निर्माण बचत अनुबंध नहीं किया गया है, आपको उस अनुबंध के लिए बीच में वित्त पोषण करना पड़ेगा, जो तुलनात्मक रूप से महंगा है। यदि फिर भी आप कोई निर्माण बचत अनुबंध करते हैं, तो पुनर्भुगतान दर पर विशेष ध्यान देना चाहिए। पुनर्भुगतान अवधि में फिर उच्च भार आते हैं। 5-7% दरें असामान्य नहीं हैं। चूंकि कोई अपनी पूंजी उपलब्ध नहीं है, आपको विभिन्न सहायक लागतों के साथ-साथ निर्माण बचत अनुबंध की प्रारंभिक फीस भी वित्त पोषित करनी पड़ेगी। प्रभावी ब्याज गणना में, कम से कम पहले यह मान लिया जाता था कि प्रारंभिक फीस बाहर रखी जाती है, क्योंकि यह नकद में भुगतान की जाती है।

हालांकि 154.00 प्रति व्यक्ति की आकर्षक सरकारी रियास्टर अनुदान की सुविधा है, आप सरलता से गणना कर सकते हैं कि प्रारंभिक फीस को पूरा करने के लिए कितनी वार्षिक अनुदान की आवश्यकता होगी। एक कर अनुकूल और उपभोक्ता-मित्र विकल्प रियास्टर वार्षिकी ऋण है। कुछ सीमाओं (जैसे किराये पर न देना) के अलावा, इस मामले में आपकी पुनर्भुगतान राशि कर विवरण में विशेष व्यय होती है। सरकारी रियास्टर अनुदान प्रारंभ से ही सरकार द्वारा एक मुफ्त विशेष पुनर्भुगतान के रूप में होती है। सभी रियास्टर उत्पादों की तरह, पेंशन काल में कर देयता आती है, यदि आपने कर योग्य सीमा पहुंचाई हो। यदि घर बुजुर्गों के लिए है और आप कर एक बार में चुका सकते हैं, तो लगभग 30% का कर छूट भी मिलता है। दुर्भाग्य से यह रियास्टर उत्पाद कम ही या बिल्कुल नहीं मिलता (आपको विशेष रूप से पूछना पड़ता है)। बैंक ब्याज और एक छोटी खाता प्रबंधन फीस को छोड़कर इससे कोई वित्तीय लाभ नहीं कमाता है, जो अनुदान प्रमाण पत्र बनाने के लिए होती है। आपके लिए यह विशेष व्यय और सरकारी विशेष पुनर्भुगतान है। और अधिक पुनर्भुगतान का मतलब बैंक के लिए कम ब्याज आय होता है। अनिवार्य 5% विशेष पुनर्भुगतान अधिकार के अतिरिक्त कुछ मुफ्त पुनर्भुगतान बदलाव भी संभव हैं। इस प्रकार आप ब्याज निश्चित अवधि के बाद ऋण को स्वस्थ स्तर पर कम कर सकते हैं। यदि आपकी कंपनी अच्छी तरह से विकसित होती है, तो यह संभव है। यदि नहीं, तो ब्याज + 1% पुनर्भुगतान आपको हमेशा करना पड़ेगा। इसे व्यक्तिगत रूप से तौलना होगा, पुनर्भुगतान कैलकुलेटर का उपयोग करना होगा, विभिन्न विकल्पों की गणना करनी होगी, टैक्स कंसल्टेंट से पूछना होगा और फिर निर्णय लेना होगा। ये विचार आप स्वयं करेंगे। यह बैंक आपके लिए नहीं करेगा। इस मामले में मैं जानता हूँ कि मैं क्या कह रहा हूँ। अपने निवास स्थान से 25 किमी के दायरे में मैंने 20 बैंकों से फोन पर बात की और बातचीत की। कुछ "सलाह-सत्र" मैंने बीच में ही छोड़ दिए और 19 "प्रस्ताव" को मैंने विनम्रता से स्वीकार नहीं किया। अंततः एक बैंक ने मेरी तर्कों को माना। लेकिन एक ही काफी है।

बैंकों और संभावित घर निर्माण के लिए शुभकामनाएँ!

आपके उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद। जब कोई अनुभव से बात करता है तो हमेशा अच्छा लगता है। दिखता है कि आप जानते हैं कि आप क्या कह रहे हैं।

अब तक हमने केवल एक वित्त सलाहकार से मदद ली है और ईमानदारी से कहूं तो मैं 100% आश्वस्त नहीं हूं। उसने हमें बताया कि पहली बैंक ने सहमति दी है लेकिन हमें यह भी पता नहीं कि कौन सी बैंक और किस शर्तों पर। यह तो बिल्कुल बेकार है, है ना? हमें अब एक ज़मीन की तलाश करनी चाहिए और घर बनाने का एक प्रस्ताव लेना चाहिए और फिर बैंक का अंतिम फैसला होगा। क्या हमें अब कई बैंकों के पास जाकर तुलना प्रस्ताव अंतिम मूल्यों के साथ लेना चाहिए? मुझे अच्छा लगा कि तुरंत मंजूरी मिल गई लेकिन मैं पहले ही जानना चाहता हूं कि मैं किस स्थिति में हूं और बाद में यह न समझूं कि यह वित्तपोषण मुझे उपयुक्त नहीं है। इस मामले में और किन बातों का ध्यान रखना चाहिए?

जिससे पहले तुम खोज पर निकलो और सपना देखने लगो, इस घर, वह Ausstattung, पहले थोड़ा शांत रहो।
कौन सी बैंक? कौन से शर्तें? मुझे लगता है कि कोई बैंक तुम्हें यह फाइनेंस करेगा... लेकिन क्या इसके पीछे Inkasso Moskau (या जो भी उनका नाम है) है?
पहले शर्तें चेक करो, फिर खोज पर निकलो, अगर तुम्हारे पास पहले से कोई खास चीज़ नहीं है और उसे लोन के लिए नियम बना कर।

हैलो मिया,

तो "Bankberater" शब्द अब इतना सही नहीं है। शायद "विक्रेता" ज्यादा सही बैठेगा। मैं कोशिश करूंगा कि तुम्हारा पूरा घर का प्रस्ताव जमीन के साथ, तुम्हारे सभी दस्तावेजों सहित, इंग-डीबा को भेज दूं। या फिर किसी Vermittler जैसे Interhyp के माध्यम से। Interhyp तो जाना-पहचाना नाम है। इंग-डीबा का भी अब हर जगह ज़िक्र होता है, इसलिए ये कोई विज्ञापन नहीं है। वे लोग खुद ही इस बात पर विचार करते हैं कि ज्यादा से ज्यादा तुम्हारे क़र्ज़ का हिस्सा KFW को दिया जाए। वहाँ अभी ब्याज दरें बहुत अच्छी हैं। हालांकि वहाँ तुम्हें 1.0% से ज्यादा भी चुकाना होगा। फिर तुम्हें पहली ओरिएंटेशन मिल जाएगी कि आगे की यात्रा कैसे होगी। अगर तुम बिना Eigenkapital (आख़री पूंजी) के घर बनाना चाहती हो, तो तुम्हें पहले कुछ सालों में जितना हो सके उतना चुकाना चाहिए। अगर किसी वजह से पूरी फाइनेंसिंग गिर भी जाए, तो कम से कम तुम्हारे पास +/- शून्य पर निकलने का मौका होगा। एक और अनौपचारिक सुझाव, बिना Eigenkapital वाले घर बनाने वालों के लिए। Dispo (ओवरड्राफ्ट) कर्ज़ में नहीं आता। बेहतर होता है कि कम से कम थोड़ा Eigenkapital फाइनेंस करने वाली बैंक को दिखाओ। KFW कर्ज़ों में तुम्हें कम से कम एक साल तक चुकाने की जरूरत नहीं होती। उस साल का उपयोग तुम Dispo वापस करने के लिए कर सकते हो। आर्थिक रूप से यह थोड़ा घाटे का सौदा हो सकता है, यह तुम्हारे Dispo ब्याज दरों और अन्य खर्च जैसे Makler, Grunderwerbsteuer आदि पर निर्भर करता है। जबकि Nebenkosten (अन्य खर्च) की फाइनेंसिंग भी सस्ती नहीं होती। लेकिन इससे तुम्हारी बैंक के सामने बातचीत की स्थिति थोड़ी मजबूत होती है। अन्यथा, मैं तुम्हें सलाह दूंगा कि तुम सब कुछ ढूंढो जो तुम्हारी Bonität (क्रेडिट योग्यता) को बढ़ाता हो। क्या पार्टनर के पास Vollzeit नौकरी है, क्या अकेले ही किश्तें वहन कर सकता है। क्या Berufsunfähigkeitsversicherung है। जीवन बीमा है जो कर्ज़ चुकाने में मदद कर सकता है। Tilgungsrechner (चुकौती कैलकुलेटर) ले कर विभिन्न विकल्पों की गणना करो। तुम्हारे डायरेक्ट बैंक के ऑफर के साथ कुछ शाखा बैंकों के पास जाओ। वहाँ विनम्रता से पूछो कि क्या वे ऑफर से कम ब्याज दर दे सकते हैं। तुम्हारे मामले में मैं Riester-Bausparvertrag लेने का सुझाव नहीं दूंगा। तुम्हारे पास तो शुरुआत की प्रोवाइज़न भी नकद नहीं है। अगर तुम Annuitätendarlehen (समान किस्त वाला कर्ज़) को मुश्किल से ही पूरा कर पाते हो, तो बनास्परवार्त के चुकाने की अवधि में तुम्हें दिक्कत होगी। 3% ब्याज व्यर्थ है जब 6% चुकौती बाकी हो। जब तक तुम्हारी आय की स्थिति सुधरे। पर यह बस उम्मीद और इच्छा है। Riester-Annuitätendarlehen के बाद मैं फिर भी एक बैंक से पूछना चाहूंगा। पूरी शर्तें और प्रतिबंध स्पष्ट कराओ। पूरी सब्सिडी पाने के लिए दो कर्ज़ चाहिए। उन्हें इस तरह बांटना होगा कि तुम्हारी चुकौती लगभग 4% सीमा पर पहुंचे। पूरी सब्सिडी पाने के लिए एक टैक्स सलाहकार को इसका हिसाब लगाना चाहिए। मैं केवल एक Bilanzbuchhalter (लेखांकनकर्ता) हूँ, टैक्स सलाहकार नहीं। यदि ब्याज दर सही है, तो यह Riester विकल्प तुम्हारे लिए ज़रूर फायदेमंद होगा। यह मैं पक्का कह सकता हूँ।

शुभकामनाएं