ypg
26.06.2016 22:23:28
- #1
Voici les raisons les plus courantes pour lesquelles une construction de maison coûte généralement plus cher que prévu, entraînant ainsi un financement complémentaire coûteux – résumés d’après des réflexions tirées du forum et de la vie réelle, mais aussi des situations vécues soi-même
1. mauvaise base de calcul
Le meilleur et le pire exemple sont les maîtres d’ouvrage qui partent du prix catalogue, vont à la banque, où on leur dit que pour la construction de la maison s’ajoutent encore les coûts x, y et z. Le tout est additionné et financé. Puis, au cours des préparatifs de construction, des négociations contractuelles et du début de la construction, on constate que le prix catalogue n’inclut pas l’équipement souhaité.
On obtient aussi une mauvaise base si l’on prend des prix de manière informelle, sans les vérifier soi-même.
Si les maîtres d’ouvrage suppriment des corps de métier de l’équipement de base du contrat parce qu’ils pensent trouver tout moins cher en ligne, ils ne doivent pas s’étonner que manquent au niveau de la baignoire le support, les joints d’étanchéité, l’isolation, les tuyaux et les évacuations. La cheminée devient aussi beaucoup plus coûteuse si, en plus de la cheminée, il faut calculer une plaque de protection, des tuyaux et des connexions à la cheminée.
Ces postes importants – juste des exemples – manquent alors dans le calcul.
2. calcul incomplet des coûts annexes de construction
La plupart des fournisseurs de maisons préparent un petit calcul des coûts annexes de construction les plus courants. Ces coûts annexes concernent les coûts les plus indispensables, tels que le permis de construire, le bornage et les frais de raccordement. Les travaux nécessaires de pavage pour l’accès sont également généralement mentionnés.
Mais ne sont souvent pas mentionnés : expert pour le suivi de la construction, travaux de terrassement supplémentaires, transport vers la décharge, étude de sol, clôtures, plantations, seuil d’entrée, contour de la maison, etc.
C’est fatal lorsqu’un poste important est simplement oublié.
3. Le sujet surprenant des travaux de terrassement
« Les travaux de terrassement sont inclus dans le prix de la maison ! ». C’est ce que l’on lit et entend très souvent. Les maîtres d’ouvrage prennent souvent la description des travaux et des prestations au pied de la lettre, mais le problème est dans le détail : … jusqu’à 30 cm inclus … Il peut ainsi arriver que la marge que l’on voulait dépenser pour des options soit déjà engloutie par les travaux de terrassement.
4. description incomplète des travaux et prestations
La construction est régie par le contrat d’entreprise et la description des travaux et prestations. Mais presque tous les maîtres d’ouvrage ne peuvent pas évaluer les postes de la description des travaux.
Tout semble cohérent et raisonnable : dalle, fenêtres, toiture et chauffage de fabricants de marque sont mentionnés. Mais il y a des lacunes : par exemple, dans « électricité de base », la parabole ou le câble LAN ne sont que rarement compris, les seuils dans la salle de bains ne sont pas mentionnés, de même que le robinet d’eau extérieur. Aujourd’hui, il existe des entreprises qui restent bon marché au prix de la maison, mais dans la description des travaux, les prestations pour l’installation de chantier, conteneurs ou toilettes de chantier manquent.
Comme « clé en main » inclut rarement les peintures et revêtements de sol, il faut par exemple aussi s’attendre à devoir peindre soi-même le revêtement inférieur du toit.
L’ignorance ne protège pas contre les coûts.
4. planification de détail inexacte de l’équipement optionnel
En tant que maître d’ouvrage informé, on sait que tout coûte de l’argent et qu’il faut demander les options à l’avance. Ainsi, on connaît le supplément pour les volets roulants à l’étage, les fenêtres recouvertes de film coloré, le prix au mètre carré pour les carreaux et le supplément pour une prise électrique. Ces coûts sont inclus dans le calcul. Plus tard, on constate que les volets roulants demandés ne fonctionnent qu’à la main, que les fenêtres filmées avec volets blancs sont moches, que la pose du format de carrelage choisi est en prime payante, de même que le joint coloré ainsi que les élégantes baguettes d’angle en acier inoxydable, et on a oublié que de nombreux spots halogènes ou LED coûtent plus cher que de simples sorties de plafond.
5. augmentations de prix non prévues
Les maîtres d’ouvrage qui s’informent très tôt sur les coûts, par exemple pour les revêtements de sol, sont surpris au début des travaux que les prix ne correspondent plus. Un mètre carré de revêtement de sol ne coûte plus 30 € mais 35 €.
Pour une construction avec un architecte, une augmentation moyenne de 5% du prix sur un objet à 250000 € représente 12500 €, sur un coût total de 300000 € déjà 15000 € !
6. « on construit une fois dans sa vie ! »
La plupart des maîtres d’ouvrage veulent construire une seule fois dans leur vie. La maison doit être habitée jusqu’à un âge avancé, éventuellement un jour léguée aux enfants ou petits-enfants.
Ainsi, en plus de la cave le plus souvent inutile, une unité d’habitation séparée est construite, où éventuellement un enfant pourrait emménager un jour, ou les chambres d’enfants sont surdimensionnées, des dispositions pour une cuisine à l’étage et un sauna, WC et 2ème accès séparé dans la cave ; on ne sait jamais quand cette pièce pourrait être nécessaire.
7. « une maison sans douche à l’italienne c’est du logement social »
Pour certains maîtres d’ouvrage, la maison sert à montrer la prospérité gagnée et à rivaliser/dépasser connaissances et collègues.
Ainsi, on se précipite très vite dans le piège des coûts des caractéristiques de l’équipement que personne n’a vraiment besoin, mais qui sont un « nice-to-have », chacune à 1000 € de supplément, des postes regroupés pouvant vite dépasser 10000 € pour des choses sans lesquelles on a très bien vécu avant et sans lesquelles la maison pourrait aussi améliorer la qualité de vie. Le poste le plus coûteux est la salle de bains.
La situation devient intéressante lorsque plusieurs amis construisent en même temps, ce qui crée une pression. Le problème survient lorsque partenaires ne sont pas d’accord : l’un râle que son plus grand rêve a toujours été une véranda, l’autre cède seulement s’il obtient sa terrasse sur le toit.
8. mauvaises prestations en auto-construction
Il arrive que 20000 € manquants dans le calcul financier soient positionnés par la banque comme prestations en auto-construction afin que le calcul soit correct ou que le taux d’intérêt soit meilleur. Avant le début des travaux, on pense rarement que l’on ne pourra peut-être pas réaliser soi-même ces prestations.
On peut calculer qu’on a besoin d’environ 10 semaines pour économiser les frais de main-d’œuvre en auto-construction, si l’on était aussi rapide qu’un ouvrier qualifié et expérimenté (20000 € à 50 €/heure font 400 heures, une semaine de 40 heures donne 10 semaines).
D’autre part, on peut considérer comme auto-construction la prestation d’un ami, du père ou d’autres aides qui maîtrisent mieux le métier que soi. Mais à cause de maladie ou de manque de temps, il se peut que la main secourable ne vienne pas.
Conséquence : ce qui avait été prévu en auto-construction est réalisé par un professionnel. Les coûts de main-d’œuvre augmentent alors le coût de la maison.
9. mauvaise estimation des prestations en auto-construction
« Un pot de peinture ne coûte pas une fortune ! » « Le laminé à 20 € le m², donc 100 m² de surface habitable me coûtent 2000 € ».
Celui qui croit qu’on peut être satisfait avec la peinture Aldi à moins de 10 € se trompe. Dès le premier mur, on constate qu’elle ne couvre pas ou est difficile à appliquer. En plus, il faut un primaire, éventuellement du papier abrasif et du plâtre, divers outils et matériel de travail, une grande échelle, voire un petit échafaudage. On arrive facilement à un montant à quatre chiffres. Si on ajoute le papier peint, le coût est encore plus élevé.
Il en va de même pour le laminé : il ne s’agit pas seulement de l’isolation phonique, des cales et des plinthes qui font partie des travaux à faire soi-même, mais aussi de prendre en compte les chutes. Pour la moquette, l’armure est décisive, et il faut éventuellement racheter du surplus sur le rouleau.
10. « on le fera plus tard peu à peu ! »
Il n’y a certainement aucune honte et c’est bien pensé de renoncer d’abord au carport et de préparer seulement le terrain. Une voiture peut rester toute sa vie dehors sans abri. Toutefois, beaucoup veulent dire par cette phrase le jardin et le pavage. Ne pas vouloir regarder un chantier depuis la fenêtre pendant plusieurs années est évident. Le désir d’avoir une terrasse correcte au premier rayon de soleil est très vite là. Transporter du sable de la cour dans le couloir avec ses chaussures fatigue tôt ou tard. Si l’argent manque, on doit refinancer.
11. « on paiera ça avec nos salaires courants »
Fête du toit, intérêts de financement, installation de chantier, nouvelles lampes et meubles, cuisine, miroir de salle de bain et vasque, plant de petit arbre, déménagement, tout cela peut être payé avec les salaires courants. On oublie que les salaires ne sont pas une corne d’abondance sans fin. Les frais de subsistance, le loyer ainsi que les coûts d’approvisionnement continuent pendant la construction de la maison. On doit même s’attendre à ce que des trajets supplémentaires vers le chantier entraînent des coûts supplémentaires en voiture.
Beaucoup font l’erreur qu’un trop grand « divers » doit être payé avec trop peu.
12. retard de construction
Certains croient que leur clause dans le contrat sur le retard de la remise de la maison protège la société de construction et que l’entreprise peut alors « paier » par jour de retard. Ce cas est très rare et ne concerne pas les retards dus, par exemple, aux conditions météorologiques. La logistique des entreprises de construction de maisons est généralement très tendue, donc il y a peu de marge. Mais poursuivre la construction par mauvais temps n’est souvent pas recommandé ou il faut respecter des phases de séchage. L’entreprise est donc protégée.
Si les maîtres d’ouvrage quittent leur appartement trop tôt, des coûts non planifiés pour un logement de vacances, un stockage des meubles et un déménagement doivent être payés.
13. inclusion d’argent inexistant
Le bien immobilier existant n’est pas vendu au prix prévu ou n’est même pas vendu. Il manque donc de l’argent dans la caisse de la construction.
Certains maîtres d’ouvrage comptent sur un apport financier de la famille. Peut-être qu’on le leur a promis une fois. Il se peut alors que cet apport soit moindre que prévu ou qu’il ne soit pas versé du tout. Pour un héritage aussi, il est possible que l’argent ne soit versé qu’après plusieurs années.
1. mauvaise base de calcul
Le meilleur et le pire exemple sont les maîtres d’ouvrage qui partent du prix catalogue, vont à la banque, où on leur dit que pour la construction de la maison s’ajoutent encore les coûts x, y et z. Le tout est additionné et financé. Puis, au cours des préparatifs de construction, des négociations contractuelles et du début de la construction, on constate que le prix catalogue n’inclut pas l’équipement souhaité.
On obtient aussi une mauvaise base si l’on prend des prix de manière informelle, sans les vérifier soi-même.
Si les maîtres d’ouvrage suppriment des corps de métier de l’équipement de base du contrat parce qu’ils pensent trouver tout moins cher en ligne, ils ne doivent pas s’étonner que manquent au niveau de la baignoire le support, les joints d’étanchéité, l’isolation, les tuyaux et les évacuations. La cheminée devient aussi beaucoup plus coûteuse si, en plus de la cheminée, il faut calculer une plaque de protection, des tuyaux et des connexions à la cheminée.
Ces postes importants – juste des exemples – manquent alors dans le calcul.
2. calcul incomplet des coûts annexes de construction
La plupart des fournisseurs de maisons préparent un petit calcul des coûts annexes de construction les plus courants. Ces coûts annexes concernent les coûts les plus indispensables, tels que le permis de construire, le bornage et les frais de raccordement. Les travaux nécessaires de pavage pour l’accès sont également généralement mentionnés.
Mais ne sont souvent pas mentionnés : expert pour le suivi de la construction, travaux de terrassement supplémentaires, transport vers la décharge, étude de sol, clôtures, plantations, seuil d’entrée, contour de la maison, etc.
C’est fatal lorsqu’un poste important est simplement oublié.
3. Le sujet surprenant des travaux de terrassement
« Les travaux de terrassement sont inclus dans le prix de la maison ! ». C’est ce que l’on lit et entend très souvent. Les maîtres d’ouvrage prennent souvent la description des travaux et des prestations au pied de la lettre, mais le problème est dans le détail : … jusqu’à 30 cm inclus … Il peut ainsi arriver que la marge que l’on voulait dépenser pour des options soit déjà engloutie par les travaux de terrassement.
4. description incomplète des travaux et prestations
La construction est régie par le contrat d’entreprise et la description des travaux et prestations. Mais presque tous les maîtres d’ouvrage ne peuvent pas évaluer les postes de la description des travaux.
Tout semble cohérent et raisonnable : dalle, fenêtres, toiture et chauffage de fabricants de marque sont mentionnés. Mais il y a des lacunes : par exemple, dans « électricité de base », la parabole ou le câble LAN ne sont que rarement compris, les seuils dans la salle de bains ne sont pas mentionnés, de même que le robinet d’eau extérieur. Aujourd’hui, il existe des entreprises qui restent bon marché au prix de la maison, mais dans la description des travaux, les prestations pour l’installation de chantier, conteneurs ou toilettes de chantier manquent.
Comme « clé en main » inclut rarement les peintures et revêtements de sol, il faut par exemple aussi s’attendre à devoir peindre soi-même le revêtement inférieur du toit.
L’ignorance ne protège pas contre les coûts.
4. planification de détail inexacte de l’équipement optionnel
En tant que maître d’ouvrage informé, on sait que tout coûte de l’argent et qu’il faut demander les options à l’avance. Ainsi, on connaît le supplément pour les volets roulants à l’étage, les fenêtres recouvertes de film coloré, le prix au mètre carré pour les carreaux et le supplément pour une prise électrique. Ces coûts sont inclus dans le calcul. Plus tard, on constate que les volets roulants demandés ne fonctionnent qu’à la main, que les fenêtres filmées avec volets blancs sont moches, que la pose du format de carrelage choisi est en prime payante, de même que le joint coloré ainsi que les élégantes baguettes d’angle en acier inoxydable, et on a oublié que de nombreux spots halogènes ou LED coûtent plus cher que de simples sorties de plafond.
5. augmentations de prix non prévues
Les maîtres d’ouvrage qui s’informent très tôt sur les coûts, par exemple pour les revêtements de sol, sont surpris au début des travaux que les prix ne correspondent plus. Un mètre carré de revêtement de sol ne coûte plus 30 € mais 35 €.
Pour une construction avec un architecte, une augmentation moyenne de 5% du prix sur un objet à 250000 € représente 12500 €, sur un coût total de 300000 € déjà 15000 € !
6. « on construit une fois dans sa vie ! »
La plupart des maîtres d’ouvrage veulent construire une seule fois dans leur vie. La maison doit être habitée jusqu’à un âge avancé, éventuellement un jour léguée aux enfants ou petits-enfants.
Ainsi, en plus de la cave le plus souvent inutile, une unité d’habitation séparée est construite, où éventuellement un enfant pourrait emménager un jour, ou les chambres d’enfants sont surdimensionnées, des dispositions pour une cuisine à l’étage et un sauna, WC et 2ème accès séparé dans la cave ; on ne sait jamais quand cette pièce pourrait être nécessaire.
7. « une maison sans douche à l’italienne c’est du logement social »
Pour certains maîtres d’ouvrage, la maison sert à montrer la prospérité gagnée et à rivaliser/dépasser connaissances et collègues.
Ainsi, on se précipite très vite dans le piège des coûts des caractéristiques de l’équipement que personne n’a vraiment besoin, mais qui sont un « nice-to-have », chacune à 1000 € de supplément, des postes regroupés pouvant vite dépasser 10000 € pour des choses sans lesquelles on a très bien vécu avant et sans lesquelles la maison pourrait aussi améliorer la qualité de vie. Le poste le plus coûteux est la salle de bains.
La situation devient intéressante lorsque plusieurs amis construisent en même temps, ce qui crée une pression. Le problème survient lorsque partenaires ne sont pas d’accord : l’un râle que son plus grand rêve a toujours été une véranda, l’autre cède seulement s’il obtient sa terrasse sur le toit.
8. mauvaises prestations en auto-construction
Il arrive que 20000 € manquants dans le calcul financier soient positionnés par la banque comme prestations en auto-construction afin que le calcul soit correct ou que le taux d’intérêt soit meilleur. Avant le début des travaux, on pense rarement que l’on ne pourra peut-être pas réaliser soi-même ces prestations.
On peut calculer qu’on a besoin d’environ 10 semaines pour économiser les frais de main-d’œuvre en auto-construction, si l’on était aussi rapide qu’un ouvrier qualifié et expérimenté (20000 € à 50 €/heure font 400 heures, une semaine de 40 heures donne 10 semaines).
D’autre part, on peut considérer comme auto-construction la prestation d’un ami, du père ou d’autres aides qui maîtrisent mieux le métier que soi. Mais à cause de maladie ou de manque de temps, il se peut que la main secourable ne vienne pas.
Conséquence : ce qui avait été prévu en auto-construction est réalisé par un professionnel. Les coûts de main-d’œuvre augmentent alors le coût de la maison.
9. mauvaise estimation des prestations en auto-construction
« Un pot de peinture ne coûte pas une fortune ! » « Le laminé à 20 € le m², donc 100 m² de surface habitable me coûtent 2000 € ».
Celui qui croit qu’on peut être satisfait avec la peinture Aldi à moins de 10 € se trompe. Dès le premier mur, on constate qu’elle ne couvre pas ou est difficile à appliquer. En plus, il faut un primaire, éventuellement du papier abrasif et du plâtre, divers outils et matériel de travail, une grande échelle, voire un petit échafaudage. On arrive facilement à un montant à quatre chiffres. Si on ajoute le papier peint, le coût est encore plus élevé.
Il en va de même pour le laminé : il ne s’agit pas seulement de l’isolation phonique, des cales et des plinthes qui font partie des travaux à faire soi-même, mais aussi de prendre en compte les chutes. Pour la moquette, l’armure est décisive, et il faut éventuellement racheter du surplus sur le rouleau.
10. « on le fera plus tard peu à peu ! »
Il n’y a certainement aucune honte et c’est bien pensé de renoncer d’abord au carport et de préparer seulement le terrain. Une voiture peut rester toute sa vie dehors sans abri. Toutefois, beaucoup veulent dire par cette phrase le jardin et le pavage. Ne pas vouloir regarder un chantier depuis la fenêtre pendant plusieurs années est évident. Le désir d’avoir une terrasse correcte au premier rayon de soleil est très vite là. Transporter du sable de la cour dans le couloir avec ses chaussures fatigue tôt ou tard. Si l’argent manque, on doit refinancer.
11. « on paiera ça avec nos salaires courants »
Fête du toit, intérêts de financement, installation de chantier, nouvelles lampes et meubles, cuisine, miroir de salle de bain et vasque, plant de petit arbre, déménagement, tout cela peut être payé avec les salaires courants. On oublie que les salaires ne sont pas une corne d’abondance sans fin. Les frais de subsistance, le loyer ainsi que les coûts d’approvisionnement continuent pendant la construction de la maison. On doit même s’attendre à ce que des trajets supplémentaires vers le chantier entraînent des coûts supplémentaires en voiture.
Beaucoup font l’erreur qu’un trop grand « divers » doit être payé avec trop peu.
12. retard de construction
Certains croient que leur clause dans le contrat sur le retard de la remise de la maison protège la société de construction et que l’entreprise peut alors « paier » par jour de retard. Ce cas est très rare et ne concerne pas les retards dus, par exemple, aux conditions météorologiques. La logistique des entreprises de construction de maisons est généralement très tendue, donc il y a peu de marge. Mais poursuivre la construction par mauvais temps n’est souvent pas recommandé ou il faut respecter des phases de séchage. L’entreprise est donc protégée.
Si les maîtres d’ouvrage quittent leur appartement trop tôt, des coûts non planifiés pour un logement de vacances, un stockage des meubles et un déménagement doivent être payés.
13. inclusion d’argent inexistant
Le bien immobilier existant n’est pas vendu au prix prévu ou n’est même pas vendu. Il manque donc de l’argent dans la caisse de la construction.
Certains maîtres d’ouvrage comptent sur un apport financier de la famille. Peut-être qu’on le leur a promis une fois. Il se peut alors que cet apport soit moindre que prévu ou qu’il ne soit pas versé du tout. Pour un héritage aussi, il est possible que l’argent ne soit versé qu’après plusieurs années.