Pourquoi la construction d'une maison coûte presque toujours plus cher que prévu

@niedrigere Grunderwerbsteuer :

Notre prix d'achat du terrain est de 31 868,10 € et en conséquence, nous avons prévu dans le plan des coûts 6 % de ce montant comme taxe de mutation immobilière --> 1 912 €
Nous construisons en (Nord-)Hessen.

Le prix du terrain de 31 868,10 € se compose conformément au contrat notarié de :
a) 3 917,32 € = sol et terrain
b) 7 324,24 € = frais annexes répartissables
c) 12 830,18 € = contribution d'aménagement pour une route déjà construite (terrain à bâtir)
d) 5 614,40 € = contribution unique aux eaux usées (canalisation & station d'épuration)
d) 2 181,96 € = contribution pour l'alimentation en eau publique

Dans l'avis d'imposition, comme base pour les 6 %, seuls a+b (3 917 € + 7 324 €) ainsi qu'une "forfait pour les raccordements de maison d’un montant de 2 900 €" ont été pris en compte.
En somme, une base de 14 141 €, ce qui correspond à une taxe de mutation immobilière de 848 € au lieu des 1 912 € prévus.

Dans certains documents du vendeur (commune), nous avons été informés avant l'achat que
"les contributions d’eau, d’eaux usées et d’aménagement stipulées dans le prix d'achat ne sont pas soumises à la taxe de mutation immobilière conformément à la circulaire de la Direction générale des finances publiques du 17.11.1994, car il n’y a pas en l’espèce de contrepartie avec des obligations contractuelles déjà survenues."

À ma demande auprès de la commune, j’ai reçu la réponse suivante :
Vous avez bien sûr raison ici. Depuis 2010 ou 2011 (merci de ne pas le prendre comme une certitude absolue), la taxe de mutation immobilière est due sur le prix d’achat total. Le fait qu’il vous ait été communiqué autrement était une erreur de notre part liée au fait que nous avons simplement écrasé un "ancien courrier". Nous vous prions de nous en excuser.
En général, vous ne pouvez pas vous appuyer sur cela auprès de l’administration fiscale, car il s’agit d’un organisme régional indépendant de la commune.
Fondamentalement, dans cette affaire, il y a constamment du "mouvement" entre la "Direction générale des finances publiques" et les services fiscaux locaux. Néanmoins, notre connaissance actuelle est que la taxe de mutation immobilière est due sur le prix d’achat total.

Il se peut donc que cette affaire ait de nouveau "évolué" et c’est pourquoi la base imposable complète ne nous a pas été prise en compte.

Correspondance avec la commune mars 2016
Contrat notarié signé avril 2016
Avis d’imposition juin 2016

J’espère bien sûr qu’à une date ultérieure, il ne viendra pas une deuxième facture au cas où ils changeraient d’avis…

Bonne collection.

À tout cela, je dois toujours penser quand je lis que quelqu'un préfère construire lui-même parce que tous les bâtiments existants sont trop chers...

Bonjour Yvonne,

j’espère que ta présentation utile sera lue par des futurES propriétaireS/rénovateurS potentielS également ! Je souhaite y ajouter un point important, issu de mon travail :

1A. Surestimation de soi

Je lis souvent ici : « ça ne peut pas être si difficile » - « je l’obtiendrai moins cher » - « je le fais moi-même ». Il y a des périodes où ma boîte mail déborde, car ce n’est finalement pas si *simple*. Mais comme la prise de conscience que l’aide professionnelle est conseillée ne s’est toujours pas pleinement faite, on se dit que les modératrices pourront arranger ça - elles me répondront/aideront sûrement. À mon grand regret, je le fais même ; autant que je puisse aider techniquement et que j’aie du temps.

Peu importe qu’il s’agisse d’une construction neuve ou de l’achat/la rénovation d’un bâtiment existant : les mécanismes sont principalement les mêmes : ça *doit* être bon marché, presque obsessionnellement ; en même temps, il faut toujours garder à l’esprit la sagesse de la remarque de Ruskin ! Si l’acheteur a en plus appris un métier technique, c’est encore plus compliqué ; beaucoup de membres de ces professions sont tout simplement résistants à l’apprentissage. Là, un régisseur expérimenté connaît mieux ses limites !

Construire une maison/rénover un bâtiment existant coûte - partout en République - toujours beaucoup d’argent à l’acheteur concerné ; c’est souvent le plus gros investissement de sa vie. D’autant plus fatal est-ce lorsque des sécurités importantes sont omises au départ. Un profane - même avec un métier technique - ne devrait pas compter sur sa chance, en se disant que tout ira bien. Cela arrive certes majoritairement quand on choisit des prestataires sérieux comme partenaires temporaires du chantier. Le problème, qui est au cœur des histoires effroyables de construction, n’est pas tant un partenaire contractuel sérieux, mais surtout la surestimation de soi !

Qui veut placer son argent en toute sécurité dans l’immobilier doit :

pour la construction neuve :

[*]faire vérifier le BB et le contrat de travaux avec annexes avant signature
[*]acheter un suivi de chantier ; le contrôle ordinaire en 5 phases du TÜV® est généralement suffisant

pour l’achat d’un bien immobilier ancien :

[*]_visiter_ avant achat avec un architecte ou un expert
[*]_rénover_ uniquement avec un architecte ou un expert

Qui respecte cela économise beaucoup d’argent, de temps et de nerfs … !

Cordialement, expert en construction

Bonjour Yvonne,

lors de l'achat d'un bien immobilier existant :

[*]faire visiter avec un architecte ou un expert avant l'achat
[*]rénover uniquement avec un architecte ou un expert

Ceux qui respectent cela économisent beaucoup d'argent, de temps et de nerfs ...!


Cordialement, Bauexperte

En cas de rénovation, uniquement avec quelqu'un qui a également de l'expérience dans ce domaine et peut présenter des références.

Si rénovation, alors seulement avec quelqu’un qui a aussi de l’expérience dans ce domaine et peut présenter des références.

C’est bien sûr ce que je présume !

Cordialement, expert en construction

j’espère que ta liste utile sera aussi lue par les potentiels maître d’ouvrage/rénovateurs ! Je voudrais l’enrichir d’un point important issu de mon travail :

J’ai épinglé cette liste dans le forum, ainsi elle ne "disparaîtra" pas

Je vous invite volontiers à compléter la liste. Je n’ai d’expérience que dans la construction par des entrepreneurs généraux, je peux certes me mettre à la place d’autres constructions de maisons avec des architectes ou des promoteurs, mais seulement superficiellement.
Je ne parle pas ici de petites sommes, mais de montants importants qui peuvent compromettre un financement ou la construction de la maison.

La rénovation est un sujet encore plus spécifique.

Au fait, je viens tout juste d’ajouter le point 1, donc de modifier un peu mon message – c’était vraiment important pour moi de le mentionner, mais j’ai oublié hier.