Hola,
intento explicarlo de nuevo; con más detalle.
De antemano y según mi percepción subjetiva: aproximadamente el 80% de los arquitectos/constructores generales/constructores con dirección/constructores especializados/constructores técnicos que trabajan de forma seria (en todos los tipos de construcción) son confiables, y el 20% restante se divide entre aventureros y proveedores baratos. Llego a esta conclusión al echar un vistazo a mis valoraciones de documentos de construcción de los últimos años. También puedo constatar que un promotor que quiere firmar con un proveedor barato rara vez o nunca encuentra el camino hacia una asesoría profesional.
A mi afirmación inicial, que impulsada por los bajos intereses, toda la economía de la construcción se beneficia, respondes que mayoritariamente Billigheim&Co se beneficia del buen ciclo de la construcción, no toda la economía. Intenté entender esta diferencia de opiniones.
Yo sigo pensando lo mismo, porque es también lo que experimento diariamente.
La industria de la construcción inicialmente no tuvo tiempo de recuperarse tras la eliminación de la subvención para viviendas propias. Tras eliminarse la ayuda, el número de solicitudes de construcción bajó aproximadamente un cuarto por debajo del valor del año anterior (¿fue en 2005 o 2006? ya no lo recuerdo). Después explotó la burbuja inmobiliaria en EE.UU., con las conocidas repercusiones aquí en Alemania. Como respuesta a eso, y con la iniciativa del BCE, comenzó la fase de tipos de interés bajos alrededor de 2008/2009; que continúa hasta hoy.
Hasta aproximadamente 2009, los proveedores serios en Alemania (independientemente de si es construcción sólida o prefabricada, GU/GÜ o BU) también vendieron "normalmente bien"; los proveedores baratos sólo con fuertes subvenciones (cocina, domótica, etc.). Una de las "víctimas" de esa política empresarial subvencionada es la IGB.
A partir del año 2010 aproximadamente, los precios de los oficios aumentan notablemente cada año, a menudo incluso dos veces al año; curiosamente, siempre primero con los fontaneros. Esto significa que los precios de los materiales —y aquí estamos realmente en la ley de oferta y demanda— dieron el primer impulso para aumentar también la tarifa por hora de mano de obra. Lo que también significa, por supuesto, que las empresas finalmente pueden reponer sus reservas, contratar personal, algo que durante varios años no fue posible sin más. En resumen, algo positivo para todas las partes.
Por cierto, estoy relativamente seguro de que el constante encarecimiento de los costos de materiales es una de las razones por las que el colega Roter Wettbewerber vuelve a construir sus estructuras principales —con una excepción— con cuadrillas propias de albañiles. Algo bastante atípico en el sector, porque es arriesgado.
Antes de que me malinterpretes de nuevo: todos los proveedores en Alemania se benefician del auge de la construcción; pero el 20% lo hace de forma desproporcionada. La razón es fácil de explicar: debido a los tipos de interés históricamente bajos, muchas personas construyen, que económicamente no DEBERÍAN ni PUEDEN permitirse construir. Lamentablemente son impermeables a aprender y responden con frases de taberna del tipo: "¿Sólo los que ganan más pueden construir una casa?" a argumentos serios; entre ese 20% siempre hay un vendedor sin la menor pizca de conciencia. Lamentablemente, las entidades bancarias sólo desde aproximadamente el otoño pasado piensan con mayor intensidad que las financiaciones al 100% con amortización del 1% no son la combinación más inteligente. Al menos ahora lo hacen y protegen a cierto grupo de potenciales promotores de la ruina financiera (frente a ellos mismos)... aunque los "perjudicados" actualmente no quieran admitirlo.
Otra desventaja (desde mi punto de vista) es la posibilidad de cerrar una financiación de construcción por Internet. Desventaja, entre otras, porque los banqueros locales —al menos según mi experiencia— informan a sus clientes sobre las experiencias de otros clientes bancarios con este o aquel proveedor; advierten de riesgos conocidos para ellos. Esto no puede hacerlo una institución bancaria anónima; y, en mi opinión, tampoco quiere hacerlo.
Entonces tenemos por un lado el "negocio diario normal" de proveedores serios y por otro una gran cantidad "X" de personas que de repente y, si es necesario, a toda costa, pueden construir una casa. Estos últimos tienen un capital tan limitado que DEBEN unirse al 20%. Dado que este grupo es naturalmente mayor, la proporción de proveedores baratos en el mercado es comparativamente grande y justifica mi afirmación de que mayoritariamente los Billigheimer y compañía se benefician del auge de la construcción. Que los fabricantes de materiales para construcción en las tres categorías sean los vencedores no lo considero digno de mención porque me parece lógico.
Para ser completo: entre ambos grupos se encuentran en medio los inversores de capital y también aportan a las estadísticas que mencionaste. Un aspecto adicional ha sido muy bien explicado por "wewerad".
Ningún proveedor barato y aun así se beneficia del buen ciclo. Y si los intereses suben, vuelve a bajar, ¿no?
No lo llamaría bajada, porque el colega Roter ha ganado al menos en los márgenes; no ha abierto de repente una clientela completamente nueva. En ese sentido, y si no hace tonterías en su política empresarial, las ventas sólo se reducirán al nivel que antes de la introducción de las casas subvencionadas se consideraba "normal" y habitual en el mercado. Y a todos los demás proveedores que trabajan de forma seria en el mercado les irá igual.
No debes subestimar tampoco el comercio de terrenos. Cuando los intereses suban considerablemente —lo que probablemente tardará un buen tiempo aún—, el desarrollo de precios por metro cuadrado de terreno también se relajará un poco. Dado que los ingresos medios siguen aumentando constantemente, automáticamente crece la clientela para el 80%, porque las personas con ingresos medios tienen otras exigencias para su nueva construcción; saben que pagan "regalos" incluidos. Pero la estadística que luego se haga apenas mostrará cifras significativamente diferentes. No basta con presentar cifras, también hay que interpretarlas.
Y finalmente estoy muy seguro de que, quizás dentro de 5 años desde hoy, se ofertarán para la venta muchas casas nuevas y jóvenes (deberán hacerlo). Entonces se mostrarán las consecuencias de decisiones erróneas en la cita notarial, pero los inteligentes serán recompensados.
Saludos, experto en construcción