Bonjour,
j’essaie encore une fois d’expliquer ; de façon plus détaillée.
Tout d’abord, selon mon ressenti subjectif : les architectes/gros œuvre/gros œuvre spécial/maîtrise d’œuvre/entrepreneur général travaillant de manière sérieuse (pour tous types de construction) représentent sûrement 80 %, les 20 % restants se répartissent entre aventuriers et prestataires à bas prix. J’en arrive à cette conclusion en regardant mes évaluations des dossiers de construction des dernières années. Je peux également constater qu’un maître d’ouvrage qui souhaite signer chez un prestataire à bas prix trouve rarement voire jamais le chemin vers un conseil professionnel.
À ma déclaration initiale, selon laquelle, stimulé par les faibles taux d’intérêt, l’ensemble du secteur de la construction bénéficie, tu réponds que majoritairement Billigheim&Co tirent profit de la bonne conjoncture du bâtiment, et non l’ensemble du secteur. J’ai essayé de comprendre cette différence de point de vue.
Je le pense toujours ainsi, parce que c’est aussi ce que je vis au quotidien.
Le secteur de la construction n’a d’abord pas eu le temps de se remettre de la suppression de la prime à la maison individuelle. Après la suppression de cette prime, le nombre de demandes de construction a chuté d’un bon quart par rapport à l’année précédente (était-ce en 2005 ou 2006 ; je ne me souviens plus). Puis la bulle immobilière aux États-Unis a éclaté avec les répercussions bien connues ici en Allemagne. En réaction et initiée par la BCE, la phase des taux bas a commencé vers 2008/2009 ; et perdure jusqu’à aujourd’hui.
Jusqu’en environ 2009, les prestataires sérieux en Allemagne (qu’il s’agisse de construction massive ou préfabriquée, entrepreneur général/gros œuvre spécial ou maîtrise d’œuvre) ont également vendu « normalement bien » ; les prestataires à bas prix uniquement avec de fortes subventions (cuisine, domotique, etc.). L’un des « victimes » de cette politique commerciale subventionnée est l’IGB.
À partir d’environ 2010, les prix des corps de métier augmentent sensiblement chaque année, souvent deux fois par an ; intéressant de noter, toujours d’abord chez les plombiers. Cela signifie que les prix des matériaux – et nous en sommes ici réellement à l’offre et la demande – ont donné la première impulsion, entraînant aussi une augmentation du tarif de la main-d’œuvre artisanale. Ce qui veut aussi dire, bien sûr, que les entreprises peuvent enfin reconstituer leurs réserves, embaucher du personnel, ce qui n’était pas possible aussi facilement pendant plusieurs années. En somme, une bonne chose pour toutes les parties.
Je suis, à propos, relativement sûr que l’augmentation constante du coût des matériaux est l’une des raisons pour lesquelles le collègue Roter Wettbewerber remonte - à une exception près - ses structures brutes à nouveau avec ses propres équipes de maçons. Plutôt atypique dans le secteur, car trop risqué.
Avant que tu ne me comprennes mal à nouveau – tous les prestataires en Allemagne bénéficient du boom de la construction ; mais 20 % bénéficient de manière disproportionnée plus que les autres ! Pourquoi ? C’est très simple : en raison des taux historiquement bas, beaucoup de personnes construisent alors qu’elles ne DEVRAIENT PAS se le permettre financièrement, ni ne PEUVENT le faire d’un point de vue économique. Elles sont malheureusement résistantes à l’apprentissage et réagissent à des arguments factuels par des poncifs de comptoir du type : « seuls les mieux rémunérés ont le droit de construire une maison ? » Parmi ces 20 %, on trouve toujours un vendeur sans la moindre conscience. Malheureusement, les banques elles aussi ne réfléchissent de manière plus intense qu’à partir de l’automne dernier environ que les financements à 100 % avec un remboursement de 1 % ne sont pas la combinaison la plus intelligente. Heureusement, elles le font désormais et protègent ainsi une certaine clientèle de futurs maîtres d’ouvrage contre leur ruine financière (contre eux-mêmes)… même si les « victimes » ne veulent pas encore s’en rendre compte actuellement.
Un autre inconvénient (à mon avis) est la possibilité de conclure un financement immobilier via Internet. Inconvénient notamment parce que les banquiers sur place – du moins selon mon expérience – informent leurs clients des expériences d’autres clients bancaires avec tel ou tel prestataire ; avertissent des « risques » connus. Une banque anonyme ne peut pas fournir cela ; et selon moi, ne le veut pas non plus.
Nous avons donc, d’un côté, le « business quotidien normal » des prestataires sérieux et de l’autre une grande masse « X » de personnes qui, soudainement et – si nécessaire, à tout prix – peuvent construire une maison. Ces dernières ont une assise financière si fragile qu’elles DOIVENT rejoindre les 20 %. Comme ce groupe est naturellement plus grand, leur part des prestataires à bas prix dans la « part de gâteau » est comparablement grande, ce qui explique ma déclaration que ce sont majoritairement les Billigheimer & Co. qui profitent du boom de la construction. Le fait que les fabricants des matériaux nécessaires à la construction dans les trois catégories ressortent vainqueurs, je ne l’ai pas jugé digne d’être mentionné car c’est logique de mon point de vue.
Pour être complet : au milieu entre ces deux groupes se trouvent les investisseurs en capital et ils alimentent aussi les statistiques que tu mentionnes. Un autre aspect a été très bien expliqué par « wewerad ».
Pas un Billigheimer et profite quand même de la bonne conjoncture. Et si les taux augmentent, ça redescend, non ?
Je ne parlerais pas de baisse, car le collègue Roter a gagné aux marges ; il n’a pas soudainement conquis une clientèle totalement différente. En ce sens, et s’il ne fait pas de bêtises dans sa politique commerciale, les chiffres d’affaires vont tout au plus se réduire au niveau considéré comme « normal » et habituel sur le marché avant l’introduction des maisons subventionnées. Et ce sera la même chose pour tous les autres prestataires sérieux opérant sur le marché.
Il ne faut pas non plus sous-estimer le commerce des terrains. Quand les taux augmentent sensiblement – ce qui va probablement encore prendre un certain temps – l’évolution des prix au m² de terrain va également se détendre un peu. Comme les revenus moyens continuent d’augmenter, la clientèle des 80 % croît automatiquement, parce que les personnes à revenu moyen ont d’autres exigences pour leur nouvelle construction ; savent qu’elles paient des « giveaways ». La statistique à établir alors ne montrera guère de chiffres sensiblement différents. Il ne suffit donc pas de présenter des chiffres, il faut aussi les interpréter.
Et pour finir, je suis très sûr que dans peut-être 5 ans à partir d’aujourd’hui, beaucoup de maisons récentes, et jeunes, seront proposées à la vente (devront être vendues). Alors, les conséquences des mauvaises décisions au rendez-vous chez le notaire apparaîtront, mais les plus clever seront récompensés.
Salutations, Expert en construction