自有住房：利率变化 / 利率 / 利率上升 / 条件

如果我能简短地插入你们的讨论。你们俩都是对的！

情况是这样的，随着利率上升，整个市场的需求都会减少，我想我们都同意这一点。“优质”供应商当然比“廉价”供应商面临的困难要少，因为他们服务的是一个对利率不那么敏感的客户群体。
就像大众集团受专业人才短缺的影响比一个三人小公司少一样，一个知名建筑公司比一家“无名”公司更能承受客户的整体减少。但他们都得受苦——只是程度不同！一家好的公司知名度越低，遇到的问题就越多。

但回到价格问题。利率上升时价格会下降还是保持？答案很简单：是的！两个问题的答案都是肯定的。关键在于观点。从建筑材料经销商的角度看，价格保持不变！因为需求下降时，他虽然不能涨价，但也不会降价。或者说，有多少人会愿意接受减薪？如果利率上升，客户又怎么能支付高价？答案是：通货膨胀。事情其实就是这么发展下去的。通过工资名义上随着通胀调整，房地产价格可以保持不变，客户仍然能负担得起。也就是说，账面上的价格保持不变，实际价格下降。哦对，只要通胀没有出现，利率是不会上调的，欧洲央行对此毫无疑问。
这个话题其实还要复杂得多，但我希望核心思想已经很清楚了。

不提高价格等于实际降低价格，折扣在建材行业中也存在不同程度。在经济好的时候，建筑承包商的议价空间可能比经济差的时候要小。没有人非得降低标价，但如果市场需要，仍然可以很容易地降低价格。

你好，

我尝试再详细说明一次。

先说我的主观看法：认真工作的建筑师/总承包商/总监理/专业承包商/分包商（涵盖所有建筑类型）大约占80%，剩下的20%则由投机者和低价供应商组成。这个判断来源于我多年来对建筑资料的评估。我也发现，那些想在低价供应商处签约的业主，很少甚至完全找不到专业咨询的途径。

针对我最初的说法，即全行业都因低利率受益，你反驳说主要是Billigheim&Co受益，而非整个建筑业。我试图理解这种不同看法。

我依然持此观点，因为这是我每天实际经历的。

最初，建筑行业没有时间从自居住宅补贴取消的冲击中恢复过来。补贴取消后，建筑申请数量下降了超过四分之一，低于上一年份（是2005年还是2006年我已记不清了）。随后美国房地产泡沫破裂，对德国也产生了已知的影响。作为回应，并由欧洲央行带头，低利率时代于2008/2009年左右开始，并持续至今。

直到2009年左右，德国的正规供应商（无论是混凝土建筑还是预制建筑，总承包/总监理或专业承包）销售情况“正常且良好”；而低价供应商则需要大量补贴（厨房、家居自动化等）支持。提供补贴的经营政策受害者之一是IGB。

从2010年左右开始，行业价格明显每年上涨，且通常一年涨两次；有趣的是，管道工的价格总是最先上涨。这意味着材料价格——这里我们真正看到了供求关系的影响——给了第一个信号，也推动了手工费率的提升。这当然也意味着企业终于能补充储备，招聘员工，而这在过去几年是很难实现的。整体来看，这是对各方都有利的事。

顺便说，我相当确定，材料持续涨价是同行Roter Wettbewerber除了一个例外外，选择用自有泥瓦工队伍来建筑毛坯房的原因之一。这在行业内相当不典型，因为风险较高。

别再次误解我——德国所有供应商都从建筑热潮中获益；但20%的人获益远高于其他人！原因很简单：由于历史最低利率，许多本经济条件不该建房、实际上也不能建房的人也在建房。他们固执，不接受理性建议，而是用酒吧闲聊的口吻反驳：“难道只有高收入者才可以建房吗？”在这20%中，总有无良销售人员存在。遗憾的是，银行也只从去年秋天开始认真考虑100%贷款加1%还款组合并非最佳选择。至少现在他们做了这方面的改进，保护了部分潜在购房者免于财务破产（甚至免于自我毁灭）……虽然受害者暂时不愿面对现实。

另一个我看来不利的点是可以通过网络完成建筑贷款。其缺点之一是，本地银行家（至少根据我的经验）能向客户透露其他银行客户与某些供应商合作的经验，提醒他们已知风险。匿名银行机构做不到，也不想做到。

所以，一方面是正规供应商的“正常日常运营”，另一方面是一大批“X”人群，突然之间——如果需要的话，不惜一切代价——也开始建房。这些人资金链极其紧张，必须流向那20%，这使得低价供应商在市场中的份额相当之大，从而验证了我说的：低价供应商才是建筑热潮中主要受益者。至于建筑材料制造商在三大类别中均成为赢家，我就不多说了，这对我来说很合理。

补充一点：这两组之间还有资本投资者，也形成你提到的统计数据。另一点“wewerad”已经讲得很好。

没有低价供应商仍受益于良好经济。如果利率上涨，房市不就要下行了吗？

我不会称之为下行，因为Rote同事在边缘市场赚了附加收入，没有完全开拓新的客户群。因此只要他的经营策略没有错误，销量最多回落到补贴房屋政策出台前的“正常”和市场普遍水平。其他正规供应商情况也会如此。

你也不能低估土地买卖的影响。如果利率明显上升——可能还要等一段时间——土地每平方米的价格增速将放缓。随着中等收入持续增加，客户自然也增加，造就了80%的客户群，因为中等收入者对新房的需求不同，知道要为“赠品”买单。未来的统计数据可能并不会有太大变化。所以，光展示数据不够，还必须加以解读。

最后我很确定，大概在今天起未来5年内，会有大量新建且年轻的房屋被出售。那时不当决策的后果将在公证处协议时显现，而明智的人会因此获益。

莱茵地区的问候

根据今天在Handelsblatt网站上读到的内容，按照我的想法，在接下来的几周里，利率更可能会温和下降，回到四周前的原始水平。多亏了德拉吉——我即将完成融资。

按照主流观点，昂贵的资金可能会损害欧洲的基本理念。

根据今天在《商报》网站上看到的内容，按照我的想法，未来几周利率可能会稍微回落，恢复到四周前的原始水平。多亏了德拉吉——我快要完成融资了。

我也非常希望如此！我们这边情况类似。

过去四周的调整还算可以，从银行的角度来看，目前ZSK的陡峭度相当不错。另一方面，我们现在又回到了2014年年末的水平……所以一切还好。