नमस्ते,
मैं फिर से विस्तार से समझाने की कोशिश करता हूँ।
सबसे पहले और मेरी व्यक्तिगत अनुभूति के अनुसार: ईमानदारी से काम करने वाले आर्किटेक्ट/जीयू/जीयू/बीयू/बीटी (सभी निर्माण प्रकारों के) लगभग 80% हैं, बाकी 20% भाग्यशाली और सस्ते प्रदाताओं में बंटे हुए हैं। यह आकलन मुझे पिछले वर्षों के मेरे निर्माण दस्तावेज़ों की समीक्षाओं को देखकर मिलता है। इस दौरान मैं यह भी देख पा रहा हूँ कि एक बिल्लीगानbieter के साथ अनुबंध करने वाला ग्राहक शायद ही कभी पेशेवर सलाह की ओर जाता है।
मेरी मूल बात पर, कि कम ब्याज दरों के कारण संपूर्ण निर्माण उद्योग को लाभ मिलता है, तुम कहते हो कि अधिकतर बिल्लीगेमियर एंड कंपनी अच्छे निर्माण दौर से लाभान्वित होते हैं, संपूर्ण निर्माण उद्योग नहीं। इस भिन्न राय को मैंने समझने की कोशिश की है।
मैं अभी भी इस पर कायम हूँ, क्योंकि यह वही है जो मैं रोज देखता हूँ।
निर्माण उद्योग को शुरू में स्व-निर्मित आवास अनुदान के हटने से उबरने का समय नहीं मिला। अनुदान हटने के बाद निर्माण आवेदन संख्या पिछले वर्ष के मुकाबले लगभग ¼ घट गई (2005 था या 2006; मुझे याद नहीं)। फिर अमेरिका में रियल एस्टेट बुलबुले का फटना हुआ, जिसके प्रभाव जर्मनी में भी देखने को मिले। इसके जवाब में और ईजीडीबी द्वारा चिह्नित, लगभग 2008/2009 में निचली ब्याज अवधि शुरू हुई; और अभी तक चल रही है।
लगभग 2009 तक, जर्मनी में ईमानदार प्रदाता (मासिव या फर्टिगबाउ, जीयू/जीयू या बीयू किसी भी तरह के) "सामान्य रूप से अच्छे" बिक्री करते थे; बिल्लीगेमियर केवल भारी सब्सिडी (रसोई, घर ऑटोमेशन आदि) के साथ। ऐसी "बलिदान" वाली व्यापार नीति की एक पीड़ित आईजीबी थी।
लगभग 2010 से, कार्यकारी कीमतें सालाना स्पष्ट रूप से बढ़ने लगीं, अक्सर साल में दो बार; दिलचस्प बात ये है कि सबसे पहले बढ़ोतरी क्लैंप्नर (प्लंबर) के पास होती है। इसका मतलब है कि सामग्री की कीमतों - और यहीं हम वाकई में मांग और आपूर्ति की बात कर रहे हैं - ने पहला झटका दिया, और साथ ही हस्तशिल्पी सेवा घंटे की कीमतें बढ़ीं। इसका यह भी मतलब है कि कंपनियाँ आखिरकार अपनी बचत को भर सकती हैं, कर्मचारियों को काम पर रख सकती हैं, जो कई सालों तक संभव नहीं था। कुल मिलाकर यह सभी पक्षों के लिए अच्छी बात है।
वैसे, मैं निश्चिंत हूँ कि सामग्री लागत की लगातार बढ़ोतरी इस बात का कारण है कि मेरे साथी रेडर प्रतियोगी अपने कच्चे निर्माण - एक अपवाद के साथ - फिर से अपनी मिस्त्री टोली के साथ बना रहे हैं। यह उद्योग में असामान्य है, क्योंकि यह जोखिम भरा माना जाता है।
मेरे शब्दों को फिर गलत न समझो - जर्मनी में सभी प्रदाता निर्माण बूम से लाभान्वित होते हैं; लेकिन 20% अधिक अनुपात में दूसरे की तुलना में! इसका कारण आसान है: ऐतिहासिक रूप से कम ब्याज दरों के कारण वे बहुत से लोग, जो आर्थिक रूप से निर्माण का खर्च नहीं उठा सकते और नहीं करना चाहिए, फिर भी निर्माण कर रहे हैं। वे दुर्भाग्य से सीखने के इच्छुक नहीं हैं और तर्कसंगत तर्कों पर तंज कसते हैं जैसे: "क्या सिर्फ उच्च आय वाले घर बना सकते हैं?" उन 20% में हमेशा एक विक्रेता होता है जिसके पास कोई भी अंतरात्मा नहीं होती। दुर्भाग्य से बैंक भी पिछले साल के पतझड़ से पहले ही इस बारे में गहराई से नहीं सोच रहे थे कि 100% फाइनेंसिंग 1% अदायगी के साथ सबसे बुद्धिमान संयोजन नहीं है। अब वे ऐसा कर रहे हैं और संभावित गृह निर्माणकर्ताओं को आर्थिक पतन से (खुद से) बचा रहे हैं ... भले ही "पीड़ित" अभी इसे स्वीकार न करना चाहें।
एक और मेरी नजर में नुकसान यह है कि अब ऑनलाइन के माध्यम से भवन वित्तपोषण संभव है। कम से कम मेरे अनुभव में, स्थानीय बैंककर्मी अपने ग्राहकों को अन्य बैंक ग्राहकों के अनुभव से जानकारी देते हैं; ज्ञात "जोखिमों" के बारे में चेतावनी देते हैं। यह एक गुमनाम बैंक हमेशा या शायद कभी नहीं कर सकता।
हमारे पास एक ओर हैं "साधारण दैनिक कार्य" ईमानदार प्रदाताओं के और दूसरी ओर बड़े पैमाने पर लोग हैं, जो अचानक और ज़रूरत पड़ने पर किसी भी हालत में घर बना सकते हैं। इनकी पूंजी सीमित है, इसलिए वे 20% वर्ग में जा पड़ते हैं। चूंकि यह समूह बड़ा है, इसलिए बूम के लाभार्थियों में सस्ते प्रदाताओं की बड़ी संख्या है, जिससे मेरी बात सही साबित होती है कि बिल्लीगेमियर एंड कंपनी मुख्य रूप से लाभान्वित होते हैं। निर्माण सामग्री निर्माताओं के तीनों श्रेणियों में विजेता होने की बात मैं उल्लेखनीय नहीं समझता, क्योंकि यह मेरी नजर में स्वाभाविक है।
पूर्णता के लिए: दोनों समूहों के बीच में पूंजी निवेशक होते हैं, जो तुम्हारी बताई गई सांख्यिकी में भी योगदान देते हैं। "wewerad" ने एक अन्य पहलू बहुत अच्छे से समझाया है।
कोई बिल्लीगेमियर नहीं है और फिर भी अच्छी आर्थिक स्थिति से लाभान्वित होता है। और यदि ब्याज दरें बढ़ें, तो क्या फिर सब नीचे गिर जाएगा?
मैं इसे नीचे गिरना नहीं कहूंगा, क्योंकि रेडर साथी ने किनारों पर अतिरिक्त कमाई की है; उसने अचानक पूरी नई ग्राहक समूह नहीं बनाई। इसलिए अगर वह अपने व्यापार नीति में कोई गड़बड़ी नहीं करता, तो उसकी आय उस स्तर पर आ जाएगी, जो सब्सिडी प्राप्त घरों के आने से पहले "साधारण" और बाजार के अनुरूप था। और ऐसा ही बाजार में ईमानदारी से काम करने वाले अन्य प्रदाताओं के साथ भी होगा।
तुम जमीन के व्यापार को भी कम मत आँकना। यदि ब्याज दरें काफी बढ़ती हैं - जो संभवतः अभी कुछ समय नहीं होने वाली - तो प्रति वर्ग मीटर जमीन की कीमतों में थोड़ी नरमी आएगी। चूंकि मध्यम आय वाले लोग लगातार बढ़ रहे हैं, इसलिए उनके लिए ग्राहक भी स्वाभाविक रूप से अधिक होते रहेंगे, क्योंकि मध्यम आय वाले अपने नए घर के लिए अलग ज़रूरतें रखते हैं; वे जानते हैं कि वे "मुफ्त की वस्तुएँ" भी भुगतान कर रहे हैं। जो भविष्य की सांख्यिकी बनेगी, उसमें शायद बहुत अधिक अंतर नहीं होगा। संख्या पेश करना ही काफी नहीं है, उन्हें समझाना भी जरूरी है।
अंत में मैं बिल्कुल уверен हूँ कि आज से शायद अगले 5 वर्षों में बहुत सारे और युवा घर बिक्री के लिए उपलब्ध होंगे (पड़ेंगे)। तब गलत निर्णयों के परिणाम नोटरी के समय स्पष्ट होंगे, लेकिन बुद्धिमान लोगों को इसका लाभ मिलेगा
शुभकामनाएँ, भवन विशेषज्ञ