Hausbau Finanzierungs -wirrwarr

[bullshot016]

Liebe erfahrene Bauherren!

Meine Lebensgefährtin und ich werden in Kürze eine gebrauchte Immobilie erwerben. Grundsätzlich haben wir die Finanzierung auch stehen und auch eine Finanzierungszusage der debeka. Der Finanzierungsplan ist denkbar einfach und gefällt uns gut. Nur langsam kommen uns doch Zweifel, ob es die richtige bzw. günstigste Entscheidung ist. Die Finanzierung sieht wir folgt aus:
Gesamtfinanzierung 195.000 €
1. Baustein: Annuitätendarlehen über 136.000,- € zu 3,53% Zinsen, TG 1,7% und Laufzeit 35,5 Jahre. Monatliche Belastung 562,- €
2. Baustein: Darlehen über 39.000,- € zu 4,5% Zinsen, TG 2,5% und Laufzeit 15 Jahre. Monatliche Belastung 261,- €
3. Baustein: KFW energetisch Sanieren 20.000,- €, 1% Zinsen, TG 1%. Monatliche Belastung 66,- €
Macht eine monatliche Gesamtrate von 889,- €.
Das gute für uns ist die lange Zinsbindung und die moderate Rate. Außerdem wird die Rate nach 15 Jahren prinzipiell billiger, da der frei werdende 2. Baustein zur TG des 1. fließen kann.

Natürlich haben wir auch andere Angebote, aber wir tendieren zu diesem.
Ich schmeisse das mal hier in die Runde m.d. B. nach der einen oder anderen Meinung dazu. Man dreht sich sonst irgendwie im Kreis.

Vielen Dank und Grüße aus Osnabrück.

 

[Musketier]

Liebe erfahrene Bauherren!

Meine Lebensgefährtin und ich werden in Kürze eine gebrauchte Immobilie erwerben. Grundsätzlich haben wir die Finanzierung auch stehen und auch eine Finanzierungszusage der debeka. Der Finanzierungsplan ist denkbar einfach und gefällt uns gut. Nur langsam kommen uns doch Zweifel, ob es die richtige bzw. günstigste Entscheidung ist. Die Finanzierung sieht wir folgt aus:
Gesamtfinanzierung 195.000 €
1. Baustein: Annuitätendarlehen über 136.000,- € zu 3,53% Zinsen, TG 1,7% und Laufzeit 35,5 Jahre. Monatliche Belastung 562,- €
2. Baustein: Darlehen über 39.000,- € zu 4,5% Zinsen, TG 2,5% und Laufzeit 15 Jahre. Monatliche Belastung 261,- €
3. Baustein: Kfw energetisch sanieren 20.000,- €, 1% Zinsen, TG 1%. Monatliche Belastung 66,- €
Macht eine monatliche Gesamtrate von 889,- €.
Das gute für uns ist die lange Zinsbindung und die moderate Rate. Außerdem wird die Rate nach 15 Jahren prinzipiell billiger, da der frei werdende 2. Baustein zur TG des 1. fließen kann.

Natürlich haben wir auch andere Angebote, aber wir tendieren zu diesem.
Ich schmeisse das mal hier in die Runde m.d. B. nach der einen oder anderen Meinung dazu. Man dreht sich sonst irgendwie im Kreis.

Vielen Dank und Grüße aus Osnabrück.

Die 4,5% Zinsen des kleinen Darlehen finde ich jetzt relativ hoch.
Wieviel Eigenkapital bringt ihr ein?
Sind Sondertilgungen möglich,um nach 15 Jahren die freiwerdende Rate überhaupt einzubringen?
Wie lang sind die Zinsbindungsdauern?

 

[toxicmolotof]

Wie lang ist denn die Zinsbindung bei den beiden erstgenannten Krediten? Das geht aus dem Text nicht hervor.

Die KFW besitzt KEIN Programm energetisch sanieren (151?) mit 1% Tilgung!!!

Warum nur 20TEUR dieses Programms? Es würde doch auch deutlich mehr gehen.

 

[bullshot016]

Nabend!

Also Eigenkapital bringen wir 50.000,- mit. Die Zinsbindungen sind:
1. Baustein: 35,5 Jahre, 2. Baustein 15 Jahre, 3. Baustein 10 Jahre. Ja, die frei werdenden Mittel sind definitiv einzubringen. Vor diesem Hintergrund finden wir dieses Modell auch attraktiv. Geringe Raten bei langer Laufzeit und Zinsbindung. Klar, der 2. Baustein ist teuer, aber wird relativ schnell getilgt. Sondtilgung hier nach einem Jahr möglich. Beim 1. Baustein erst nach 10 Jahren. Das finde ich auch nicht dramatisch. Also, guter Deal?

Gruß

 

[bullshot016]

Stopp. Beim KFW sind es natürlich 1% Zinsen und 3% TG.

 

[toxicmolotof]

Ich glaube mein Vorposter ging auf den ersten Kredit ein, ob dort Sondertilgungen (oder Tilgungssatzänderung) möglich sind, damit nach Tilgung des zweiten Darlehens dieser Betrag zusätzlich zur Tilgung des ersten Darlehens genutzt werden kann.

Die 3,53% mit dieser Zinsbindung klingen recht günstig, die 4,5% liegen mir schwer im Magen, auch bei nur, oder gerade weil es nur 15 Jahre sind. Dieser Teil wird wohl der nachrangige Kredit sein, aber bei 50TEUR Eigenkapital sollte der Zinssatz eigentlich deutlich günstiger sein. ICh hätte da, auch ohne jetzt natürlich die genauen Details zu kennen deutlich eine 3 vor dem Komma erwartet.

Darlehen 195 (136+39+20) + Eigenkapital 50 = 245 TEUR, davon jetzt mal Pauschal 10% Nebenkosten ab = Kaufpreis 200 TEUR + 20TEUR Renovierung, jetzt die Sache mit dem Beleihungswert. Wenn dieser dem Kaufpreis entspricht wären es <90% BW. Sollte die Bank Abzüge nehmen, ist das natürlich ungünstig und der Kredit entspricht dem BW und damit wäre es eine 100% Finanzierung. Leider kenne ich die aktuellen Spreads gerade nicht, aber nur vom Gefühl sollte dieser Baustein etwas (deutlich) günstiger sein.

Angenommen die 136 TEUR sind 60%BW, dann müsste der BW des Hauses irgendwo bei 226 TEUR (inkl. Renovierung) liegen. Das wäre für eine Bank schon sehr optimistisch bei dem erratenen Kaufpreis. Allerdings wäre dann der kleine Kredit deutlich zu teuer! Wenn es nur 80% BW sind, läge der Wert des Hauses bei 170 TEUR (inkl. Renovierung). Wenn ich dieser Annahme folge (und das glaube ich eher), dann wäre die Finanzierung aus Sicht der Bank eine 115% Finanzierung und dann kann ich diesen Zinssatz für den nachrangigen Kredit durchaus nachvollziehen. Dann sollte man allerdings überlegen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.