Beleihungswert & Eigenkapital

[Aliban2014]

Guten Abend liebe Community!

Ich habe bisher schon lange in diesem Forum mitgelesen
und diverse Diskussionen verfolgt und finde dieses
Forum super informativ und bin dankbar, dass ich es gefunden
hab.

Danke auch erstmal an die Moderatoren, die sich gefühlt in
jeden Thread einklinken, das kostet diese echt eine Menge Zeit!

Ich wende mich nun an euch, da wir (meine Freundin und ich)
in absehbarer Zeit (2-3 Jahren) bauen wollen und wir uns in der
Ansparphase befinden, um eine solide Eigenkapital-Basis zu schaffen.
Wir wollen allerdings auch nicht "zu lange" sparen um noch moderate
Zinsen zu bekommen. Das ist aber ein anderes Thema.

Da ich mich gerne sehr weit im Voraus mit diesem Thema beschäftigen
möchte und ich diverse Informationen schon eingeholt hab bin
ich jedoch weiterhin irritiert von der Höhe des Beleihungswertes, der von Banken
angesetzt wird und was das mit dem vorhanden Eigenkapital zu tun hat.
Mir ist auch unklar, wie die Bank entscheidet ob Rechnung X nun von dem
Darlehen abgeht oder durch Eigenmittel zu erbringen ist?

Ich nenne beispielhaft folgende Eckdaten eines imaginären Bauvorhabens
(wäre schön wenn es bei uns so klappen würde):

Grundstück: 120.000€
Grunderwerbsteuer 5%: 6.000€ (Eigenkapital)
Notar 1,5%: 1.800€ (Eigenkapital)
Grundbuch: 1,5%: 1.800€ (Eigenkapital)
Hausanschluss/Kontrollschächte: 15.000€ (Eigenkapital)
Bodengutachten: 1.500€ (Eigenkapital)

Architekt: 15.000€ (Eigenkapital)

Baukosten (inkl. Baunebenkosten) für das Haus abzgl. Eigenleistung: 240.000€ (inkl. Elektrik und Fenster)

Küche: 17.500€ (Eigenkapital)
Böden: 12.500€ (Eigenkapital)
Innentüren: 8.000€ (Eigenkapital)
Eingangstür: 4.000€ (Eigenkapital)
Kamin: 7.500€ (Eigenkapital)
Bad/WCs: 10.000€ (Eigenkapital)
diverse Außenanlagen: 10.000€ (Eigenkapital)
Summe: 470.600€

Die Zahlen sind von mir einfach grob geschätzt, für mein Anliegen sind die genauen Kosten
nicht entscheidend (wobei mich schon mal interessieren würde ob Architekten wirklich
soviel kosten).

Nach meiner Aufstellung würden alle mit (Eigenkapital = Bezahlung durch Eigenkapital) von uns
bezahlt und nicht durch die Bank finanziert. Hoffe ich hab keinen Zahlendreher drin.

Wir hätten also eigene Mittel i.H.v. 110.600€ aufgebracht.
Die kompletten Kosten würden sich auf 470.600€ belaufen.
Die Finanzierungslücke wären also 360.000€.

Ich stehe daher vor folgenden Fragen :
1) Wie hoch wäre dann unser Beleihungswert?
2) Je nachdem wie die Antwort lautet, stelle ich mir dann die Frage wie stark sich das auf unser Darlehen (Zins) auswirkt?
3) Wird ein Grundstück (Neubaugebiet, kürzlich erschlossen) auch nur mit einem Beleihungswert
von z.B. 60-80% in das Darlehen mit aufgenommen, auch wenn der von uns bezahlte Preis/qm dem Bodenrichtwert entspricht?
4) Wenn ich unser Eigenkapital ins Verhältnis zu den Gesamtkosten setze ist das eine Quote von 23,50%? Da aber
nicht alle Kosten "werterhaltend" sind haben wir faktisch eine geringere Eigenkapital-Quote oder Beleihungswert?
5) Wenn das Grundstück nicht mit nur 80% sondern zu 100% angesetzt würde, würde das doch unsere Eigenkapital-Quote bzw. Beleihungswert stärken oder? Falls ja wird das in der Praxis bei Grundstücken in Neubaugebieten so gemacht (Ergänzung zu 4)?
6) Ist es üblich die Kosten für Böden, Bad/WCs, Türen, Kamin vom Eigenkapital zu nehmen oder geht die Bank im Normalfall davon aus,
dass das mit dem Darlehen gedeckt wird?


Ich danke bereits jetzt jedem, der sich die Mühe gemacht hat alles durch zu lesen :-)

Und freue mich über jede Hilfestellungen :-)

 

[toxicmolotof]

Ich versuche mal "kurz" zu antworten.

1) Immer vorausgesetzt, dass die Bank den gleichen Wert annehmt, wie ihr für Material und/oder Leistung annimmt
240.000 Hausbau
120.000 Grundstück
30.000 Hausanschluss und Architekt
42.000 Diverses Material Innenausbau
-----------------
432.000 Marktwert
abzüglich. irgendein Abschlag weil ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Dann könnte der Beleihungswert realistisch so etwa bei 400.000 Euro liegen.
Details findest du bei der Googlesuche nach "BelWertV"

Die Küche (und so Kleinigkeiten wie Farbe, Teppiche) kannst du bei allen Berechnungen außer acht lassen und auch vom Eigenkapital beiseite legen. Denn bezahlen musst du es ja auf jeden Fall.

2) 100/400*360=90
Ganz schlechte Zinsen gibt es bei >100, faire Zinsen zwischen 80 bis 100, gute Zinsen bei <80 und Topzinsen gibt es bei <60. Das sind die Beleihungsausläufe, die du auch bei diversen Kreditrechnern im Netz findest. Meine Empfehlung geht in die Richtung, irgendwie unter die 80 zu kommen, wenn euch das durch Ansparen möglich ist.

3) Wie kommst du auf den Abschlag beim Beleihungswert? Das Grundstück geht in der Regel mit dem Wert ein, den es laut Bodenrichtwertkarte/Ausschuss tatsächlich nachhaltig hat. Ein Abschlag beim Grundstück ist unüblich, außer es wurde zu teuer erworben (wegen wwi). Ansonsten siehe Googlehinweis bei Antwort zu 1) §15 + §20

4) Das hast du korrekt erkannt. Die Küche fliegt raus, ebenso nicht werthaltige Zahlungen wie Notar, Gericht, Steuern. Über sowas wie ein Bodengutachten lässt sich sicherlich streiten ob rein oder raus, aber daran soll es mit der Quote ja scheitern. Im Grunde habt ihr eine werthaltige Quote von 10% (+ Nebenkosten +Küche + Farbe etc...)

5) Ist im Grunde schon erklärt.

6) Am lagen Ende ist ja egal ob das Eigenkapital für die Bodenplatte oder die Innentüren verwendet wird. Nach Fertigstellung interessiert es niemanden mehr. Banken sind aber gewillt, dass zunächst so weit es geht das Eigenkapital des Kunden eingesetzt wird. Damit reduziert sich das Risiko der Bank während der Bauphase. Ich denke das ist verständlich.

 

[Sebastian79]

Architekt: 15.000€ (Eigenkapital)

(...)

(wobei mich schon mal interessieren würde ob Architekten wirklich
soviel kosten).

Also bei den geschätzten Kosten und je nach Beauftragung (alle Leistungsphasen), liegst Du sicher bei über dem Doppelten als Deine geschätzten 15.000 Euro. Googel mal nach HOAI-Rechner - wenn der Architekt danach abrechnet (was er eigentlich muss).

 

[Steffen80]

Also bei den geschätzten Kosten und je nach Beauftragung (alle Leistungsphasen), liegst Du sicher bei über dem Doppelten als Deine geschätzten 15.000 Euro. Googel mal nach HOAI-Rechner - wenn der Architekt danach abrechnet (was er eigentlich muss).

15000 EUR völlig unrealistisch. Rechne mit 11% der Erstellungskosten für alle Architekten- und Ingenieurleistungen.

Gruss, Steffen

 

[Sebastian79]

Nein, ist nicht unrealistisch! Nur halt nicht erlaubt :)

 

[Steffen80]

Nein, ist nicht unrealistisch! Nur halt nicht erlaubt :)

Ich gehe ganz frech davon aus, dass der TE mit einem seriösen Architekten arbeiten möchte :)