Sanierung Kosten

[mvossmail]

Hallo allerseits!

Ich habe hier in der Vergangenheit immer hochkompetente Menschen gefunden und hoffe, dass ihr mir auch diesmal mit Rat und Ideen zur Seite stehen könnt. Während es zuletzt um ein zu teures Objekt ging, liegt der Plan diesmal anders.

Die Grundkonstellation ist eigentlich klassisch. Die Großmutter kann nicht mehr im eigenen Haus leben, daher soll es nach Möglichkeit in der Familie bleiben. Grundstück ist komplett eben und rechteckig, insgesamt ~1150qm. Davon sind ~850qm als Erbpacht (300€/Jahr) und der Rest gehört als Eigentum zum Haus. Das Haus ist ein Beton-Massivbau, Baujahr 1963/1964. Zweistöckig (plus kleinem, nicht ausgebautem Dachstuhl), voll unterkellert. Wohnfläche ca. 120qm auf 2 Etagen.

Es wurde ein Gutachten in Auftrag gegeben, der Wert des Hauses wurde (inkl. Renovierungsbedarf, Altersabschlag, Lage, etc) auf 80.000€ geschätzt - die Grundsubstanz ist aber voll in Ordnung. Es muss halt mehr oder weniger ALLES gemacht werden... Sprich: Elektrik, Sanitär, teilweise neue Raumplanung, neue Fenster/Türen, neues Dach, usw.

Für uns stellen sich jetzt mehrere Fragen. Zum einen ist das Angebot - weil in der Familie - hervorragend. Die Lage ist super, das Haus passt zur Lebenssituation und ist erweiterbar. Am freien Markt könnte bei der aktuellen Markt-Lage sicher viel mehr rausgeholt werden. Davon ab muss aber so vieles gemacht werden, dass wir die Kosten ohne weiteres nicht einschätzen können.

Frage 1: Kommen wir mit 150.000€ für eine Renovierung des Ausbaus hin? Wir müssten wie gesagt vieles machen. Elektrik, Sanitär, neue Wände, Inneneinrichtung sehen wir als kleineres Problem an. Größere Posten werden sicherlich das Dach mit neuem Dachstuhl und ausbaufertigem Dachboden (wir wollen Dachausbauten auch in den zweiten Stock reinsetzen um die Wohnfläche zu vergrößern), Heizung mit neuen Heizkörpern (oder was auch immer - siehe Frage 2), neue Fenster/Haustür/Türen und Dinge in der Größenordnung.

Meine Einschätzung wäre:

Neue Heizung inkl. Heizkörper (oder was auch immer): Bis zu 15.000€
Neue Fenster/Türen inkl. Einbau: Bis zu 20.000€
Fassadendämmung: Bis zu 10.000€
Neues Dach inkl. Dachstuhl, Dämmung, Ausbauten: Bis zu 40.000€
Veränderung der Raumaufteilungen: Bis zu 10.000€
Neue Elektrik inkl. Vorbereitung von Smart Home: Bis zu 10.000€
Neue Sanitäreinrichtungen (1x Gästeklo, 1x Badezimmer): Bis zu 15.000€
Neue Küche: Bis zu 10.000€
Neuer Innenausbau sonstiges: Bis zu 20.000€
Veränderung der Außenanlagen: Bis zu 20.000€

Vergesse ich dabei Dinge komplett? Sind einzelne Punkte viel zu hoch oder viel zu niedrig angesetzt? Mir ist natürlich klar, dass sich solche pauschalen Aussagen nicht einfach so treffen lassen - aber sind meine Vorstellungen weit von jeder Realität entfernt?

Frage 2: Was macht man heutzutage in Sachen Energie um einen Altbau sinnvoll zu sanieren? Das Haus ist wie gesagt massiv und bis zum Dachstuhl komplett aus Beton. Die Außenwände sind 24cm dick, im Keller größtenteils 30cm. Was ist eurer Meinung nach ein sinnvolles nachrüstbares Heizkonzept, das für die nächsten 50 Jahre taugt? Heizkörper sind eigentlich out, oder? Aber lässt sich ein Altbau anders heizen? Welche anderen Konzepte (Luft/Wärme-Tauscher, Erdwärme, etc) würdet ihr in Betracht ziehen, wenn es euer Haus wäre?

Wir können sicherlich einiges in Eigenleistung mit anbringen, ansonsten haben wir für die meisten Geschichten (zumindest was die Inneneinrichtung, Elektrik und Sanitär angeht) einen super Handwerker an der Hand, der in den Häusern meiner Eltern und Geschwister schon vieles echt gut gemacht hat. Kostenpunkt liegt da bei ~35€/Stunde. Fenster, Fassade, Dach können wir sicherlich nicht alleine machen. Auch die Außenanlagen müssten teilweise in fachlich fähige Hände - da liegen ca. 200-300qm Asphalt, die dann doch weg sollten...

Ich bin gespannt auf eure Ideen und Meinungen. :-)

 

[nordanney]

Wenn Ihr saniert und auch energetische Maßnahmen angeht, dann holt Euch einen Fachmann ins Boot.
Der kann a) Euch vernünftig zur Heizung beraten bzw. die Maßnahmen bewerten (und auch die benötigte Heizleistung berechnen) und b) auch für KfW-Themen zur Verfügung stehen.
Vielleicht ist bei den ganzen energetischen Sanierungsmaßnahmen ja auch eine Fußbodenheizung, beheizt durch eine kleine Luft-Wasser-Wärmepumpe (Panasonic Geisha), eine Option.
Ansonsten können die Preise zu hoch oder auch deutlich zu niedrig sein. Ein Bad kann auch schnell mal T€ 25 kosten. Es kommt darauf an, was Ihr möchtet.

Wasser-/Abwasserleitungen? Innenputz erneuern (da wird auch eine Menge aufgekloppt werden)? Fußböden? Kellerdecke dämmen? Was bedeutet Vorbereitung für Smart Home (KNX vorbereiten und dann nicht umsetzen ist Doppelarbeit mit entsprechenden Doppelkosten)?

 

[Elina]

Fassade bis zu 10 000? Damit kommst du aber nicht weit. Zum Vergleich: das Billigste Angebot, das ich bekommen habe für 3 Seiten des Untergeschosses (WDVS 16 cm + Putz und Farbe) lag bei 8000 Euro. Das Billigste Angebot fürs Obergeschoss lag bei 17000 Euro (6 cm Mineralwolle, Fassadenverkleidung aus Plastik). Das Haus ist 9,70 x 10,40. Plus Anbau, der nicht mitsaniert wurde.
Heizung 15 000 ist auch sehr sportlich gedacht. Je nachdem was rein soll. Unser Pelletkessel hat mit Puffer und Montage 6000 gekostet, aber der wird handbeschickt wie ein Ofen.
Fußbodenheizung im Altbau geht, machen wir auch, aber dann muß eine Bodendämmung rein, das wäre auch eins der Dinge, die ich im Altbau auf jeden Fall machen würde, auch wenn dafür wie bei uns der Estrich rausgestemmt werden muß.

Solang ihr keine Angebote für die einzelnen Posten eingeholt habt, sind die von Dir @ TE genannten Zahlen nur Wunschvorstellungen. Ob es sich mit der Realität deckt, stellt sich dann anhand der Angebote raus. Wir kamen mit 60 000 hin, aber nur mit sehr viel Eigenleistung, ohne Renovierung und ohne Bäder, neue Küche, Elektrik. Enthalten war nur die energetische Hülle (Dämmung, Fenster, Haustür, Heizung, Klima).

 

[ypg]

Steht das Haus auf Eigentum oder Erbpacht?
Wie lange geht die Erbpacht noch zu was für einen Zins?

 

[mvossmail]

Dachte mir schon, dass die Fassade evtl. ein Knackpunkt werden könnte... Das obere Geschoss ist zu 100% unter dem Dach, das wäre also mit dem Dach schon gedämmt. Dafür müsste die Fassade dann noch einen Teil des Kellers abdecken - wobei unten natürlich nicht mehr gedämmt werden müsste. Die Grundfläche des Hauses ist echt klein (ca. 8,50 * 9m), daher schätze ich, dass die Fassade machbar sein müsste.

Keller-Decke dämmen ist ein guter Hinweis, das hatte ich z.B. noch gar nicht auf dem Schirm.

Bzgl. der Bäder sind wir glaube ich eher pflegeleicht. Ich liebe bodentiefe Duschen (soweit technisch möglich), sprich wir brauchen wahrscheinlich keine wirkliche Duschwanne. Meine Frau möchte sicher wieder eine Badewanne, aber auch da nichts spektakuläres. Im Gäste-WC (aktuell 1,45qm) wird ohnehin nicht viel möglich sein.

Fachpersonal holen wir uns auf jeden Fall ins Haus, erste Begehung mit Handwerkern ist am Donnerstag. Wasserleitungen und Rohre kenne ich noch nicht, wird sich dann zeigen. Wand- und Deckenputz sieht eigentlich gut aus, aber ich mag dieses Beton-Feeling irgendwie noch nicht so richtig. Daher evtl. sogar Rigips drauf oder einen Gipsputz oder sowas. Mal sehen, was die Fachleute sich da so ausdenken. ;-)

 

[mvossmail]

Das Haus steht auf Erbpacht, der Vertrag läuft noch 48 Jahre zu ~300€/Jahr. Kaufangebot liegt für 71000 vor.

Welcher Zinssatz ist gemeint?