Financiación de construcción | ¿Es bueno el procedimiento? Su opinión y consejos

Ya había escrito antes que con tus costos planeados de 270.000€ podría ser un poco justo. 2.000€ por m2 ya es un cálculo bastante generoso, aquí se hablaba más a menudo de menos. Con 1.700 a 1.800 debería alcanzarse, si no se planea ningún adorno grande. A eso se suman los costos adicionales de construcción, áreas exteriores, etc. Bauexperte ya ha hecho varias veces desgloses detallados, solo lee algunos hilos. Cuántos m2 se necesitan es difícil de decir, también depende del plan de desarrollo qué se permite construir.

Sí, con una superficie habitable planeada de 140-160m², como dices, ya será realmente justo. La suposición de 2.000 euros por m² de superficie habitable fue pensada como una cifra saludable y sólida para una financiación de construcción. Creo que es una especie de promedio con el que uno también se asegura un poco. En cuanto a los desgloses, debo revisar esos hilos nuevamente con detalle. Pero creo que para Baviera aún no había ninguno, o bien hay que buscar de nuevo los puntos regionales por uno mismo. Lo primero que probablemente tenga que hacer, como ahora veo y he notado, es, tras la medición terminada de los terrenos, mirar explícitamente el plan de desarrollo para esos terrenos. Ver si coincide también con las especificaciones que se tienen para el terreno y no llevarse un mal despertar más tarde.

Lo he calculado a grosso modo en nuestra zona (aprox. 175m² de superficie habitable, incluyendo equipamiento eléctrico adicional y fotovoltaica) llegamos a unos costos de construcción sin costos adicionales, cochera, etc. de aprox. 350.000 euros, y por lo tanto 2.000 euros/m². En nuestro caso encaja bastante bien.

Eso sería entonces un muy buen ejemplo

Solo otro punto me ha extrañado un poco o me ha hecho reflexionar. Aunque yo o nosotros probablemente podríamos pagar 900-1000 euros mensuales, según diferentes fuentes se habla de un préstamo máximo de 200.000 euros o se recomienda eso. Así que actualmente, para mis planes con 70.000 euros de capital propio, faltarían 80.000 euros. Eso me está causando un poco de preocupación, porque no tengo un tercio, que quizás sería el caso ideal, de capital propio disponible. Uno ya tiene algo de recelo de sobrecargarse. Los 900-1000 euros están calculados con base en un sueldo, es decir, el mío, que podría amortizar mensualmente. Se dice que, idealmente, uno debería poder amortizar el 30% del sueldo neto.

Por otro lado, el plazo obviamente se alargaría si incluyo esos 80.000 euros también en el cálculo, o ya cuento con que, tras el segundo sueldo después de los niños, siempre se pueda pagar una parte por ejemplo con amortizaciones especiales.

¿Cómo lo ven ustedes, o cómo han calculado y decidido para ustedes cuánto préstamo pueden tomar sin dejar de vivir normalmente y sin tener miedos?

Solo otro punto me dejó un poco desconcertado o me hizo pensar. Aunque yo o nosotros probablemente podríamos pagar entre 900 y 1000 euros mensuales para amortizar, según diversas fuentes, se plantea o se recomienda un préstamo máximo de 200.000 euros.

Esta afirmación existe desde hace muchos años y ciertamente es en parte correcta. Sin embargo, a pesar de todo, debe verse "solo" como una recomendación. Si podéis amortizar 1000 € mensuales, entonces con los intereses actuales es posible un préstamo claramente superior a 200.000 € sin tener que pagar durante más de 40 años.

Esto me está causando un poco de dolor de cabeza, ya que no dispongo de un tercio, como sería el caso óptimo, de capital propio.

Esto también es una recomendación y no debería causarte un dolor de cabeza excesivo. Por supuesto, cuanto más capital propio disponible, mejor y más seguro es, pero aun así es posible una financiación "saludable" incluso con menos capital propio. Hoy en día es posible financiar incluso sin capital propio. Si esto tiene sentido y si uno debería correr ese riesgo es otro tema.

Los 900-1000 euros se han calculado en base a un salario, o más bien, al mío, que podría amortizar mensualmente. Se dice que idealmente uno debería poder amortizar el 30 % del salario neto.

Esto también es una recomendación. También se dice que no se debería destinar más del 40 % del salario neto para la cuota, pero esto también es muy individual (esto ya se discutió en otro hilo hace poco).

¿Cómo lo veis vosotros, o cómo habéis calculado o decidido cuánto podéis pedir prestado para vivir con normalidad y sin preocupaciones?

Esto es (como muchas cosas) muy individual. Al final debes decidir (o debéis decidir) cuánto préstamo queréis asumir para poder "dormir tranquilos".
Al final siempre es una valoración de riesgos que cada uno debe hacer por sí mismo. ¿Cuánta seguridad necesito? ¿Qué pasa en el peor de los casos?
Lo importante es que realmente defináis un límite para vosotros mismos: qué cuota estáis dispuestos a pagar y a qué altura de préstamo os sentís todavía bien. Desgraciadamente, nadie puede decíroslo.

Solo puedo contaros cómo lo hicimos nosotros, pero seguro que para otros constructores fue totalmente diferente. Nosotros definimos (con ayuda de calculadoras de préstamos) cuál era la altura máxima del préstamo que estábamos dispuestos a asumir. También había un límite definitivo respecto a la cuota y la duración del préstamo. Por suerte, todo encajaba. Aunque los bancos nos hubieran otorgado un préstamo mucho mayor y nos hubieran intentado imponer un préstamo con amortización total con una cuota mucho más alta que nuestro límite autoimpuesto. Pero no son los bancos los que deben sentirse cómodos, sino vosotros o nosotros. Al final obtuvimos un préstamo con el que podemos dormir tranquilos y no tenemos que preocuparnos por qué pasa si uno queda desempleado durante un período determinado, si viene un hijo más, si alguien está enfermo por más tiempo, etc... en caso de duda (seguramente con algunas restricciones), incluso si alguien ni siquiera trabajase. Aun así, terminaremos antes de la jubilación, sin importar qué pase. Si aún es posible hacer amortizaciones especiales aquí y allá, terminaremos incluso antes. Si no, pues no, y tampoco sería tan grave.

Por favor, tengan en cuenta también que la regla de 500 a 100.000 euros proviene de una época en la que la proporción de intereses era considerablemente mayor (el doble). Actualmente, se puede calcular perfectamente con 400 a 100.000, pero hay que tener en cuenta que el riesgo de cambio en los intereses puede llegar a manifestarse en algún momento.

Hemos establecido para nosotros mismos una cuota mensual que se pueda llevar sin problemas con un solo salario y una prestación sustitutiva de ingresos.
Con 2 prestaciones sustitutivas de ingresos o solo con un salario, la cuota sería durante cierto tiempo (posiblemente) llevadera con restricciones (por ejemplo: sin vacaciones, sin formación de reservas/supresión del 2º coche). El 2% de amortización + interés propuesto entonces por el banco también encajaba bastante bien con nuestra idea. Así, al menos podemos dormir tranquilos.
Actualmente trabajo 40 horas y mi esposa 35 horas. Así llegamos a poco más del 22% de cuota con respecto al ingreso neto.
Con solo un salario serían entonces entre el 40 y el 45%. Como ya se mencionó arriba, es posible a corto plazo, pero no de forma permanente.
Si no surge nada inesperado, espero que podamos pagar al banco alrededor del 35% durante los primeros 5 años teniendo en cuenta la cuota mensual y amortizaciones especiales. Al menos en 2014 fue posible y 2015 hasta ahora también pinta positivo. Algún día, cuando se necesiten más reservas para reparaciones de la casa, la proporción bajará.
Por cierto, nosotros también tenemos 400 a 100.000.

Gracias de antemano por vuestra información adicional al respecto.
Para mí es en este momento simplemente difícil estimar el costo de una casa con por ejemplo 140m² o 160m². Además, respecto a los precios de las casas, etc., todavía no estoy lo suficientemente avanzado en el tema.
Por eso me falta simplemente algo de sensibilidad para poder estimar el préstamo necesario o también factible. Mmm.. como ya decís, 400 € por 100.000 € de préstamo. No sé en qué medida es posible, con un salario de 800 € y un préstamo, y después de mudarse a la casa, con por ejemplo un niño o dos niños más el agua, la electricidad y todos los demás gastos adicionales, lograrlo.
Por supuesto, el enfoque está en que la mujer también vuelva a trabajar pronto después del primer o segundo hijo, pero ese tiempo también hay que poder hacerlo.
Eso me está causando un poco de quebradero de cabeza, ya que se parte de una cifra orientativa de por ejemplo 250.000 € o menos para una planificación previa.

Hemos recibido la prestación parental durante 14 meses. Eso son al menos el 65% del sueldo neto. Si se cambia de forma inteligente la clase de impuestos antes, es incluso más (siempre que estén casados hasta entonces).

En cuanto a los ingresos, soy plenamente consciente de ello. Por lo que he entendido, se calcula la financiación solo sobre una persona y eso es lo que he hecho en mis cálculos hasta ahora. Actualmente me han dicho que, con unos 800-900 euros de mis ingresos personales, se puede contar con una carga mensual o asumirla.

Nosotros y muchos otros seguramente no hubiéramos podido construir si solo hubiéramos contado con un salario.