建筑融资 | 过程好吗？你们的意见和建议

[QUOTE="Panama17, post: 79057, member: 20945"]我之前已经写过，你计划的27万欧元的成本可能会有点紧张。每平方米2000欧元的预算已经算得很宽裕了，因为之前经常提到会更少。1,700到1,800欧元应该够用，只要你不打算弄太多花里胡哨的东西。除此之外，还有建筑附加费用、外部设施等。Bauexperte已经多次做了详细的划分，你可以读几篇相关的帖子了解一下。需要多少平方米很难说，这还取决于建设规划，你到底能建什么。[ /QUOTE]
是的，如果计划的居住面积是140到160平方米，正如你所说，那确实会很紧张。2000欧元每平方米的假设被认为是一个健康且稳健的数字，用于建筑贷款。我觉得这是一个中间值，可以稍稍保障自己。
关于划分，我得再仔细看看这些帖子。但我觉得还没有专门针对巴伐利亚的，或者说需要自己再去找一些地区性的细节。
我现在看到并了解的第一件事，大概就是在测量完土地后，要专门查看这些土地的建设规划。这是否符合你对土地的要求，免得后来有个大惊喜。

[QUOTE="Skaddler, post: 79058, member: 21274"]我刚刚粗略估算了一下（大约175平方米居住面积，包含额外电气设备和光伏发电），我们的建筑成本（不含附加费用、车库等）约为35万欧元，因此大约是每平方米2000欧元。对我们来说，这个数字挺合适的。[ /QUOTE]

这就是一个非常好的例子。

不过，有另外一点让我有些惊讶，也让我陷入沉思。虽然我或我们可能能够每月偿还900到1000欧元，但根据各种消息，最大贷款金额是20万欧元左右，或者建议不要超过这个数。
所以根据我目前计划的7万欧元自有资金，还缺8万欧元。
这让我有点头疼，因为我没有像理想情况那样拥有三分之一的自有资金。
人们总是有点担心自己可能会借过头。
这900到1000欧元是根据我的工资计算的，即我每月能还的款项。理想情况下，人们说应该偿还净工资的30%。

另一方面，如果我把这8万欧元也考虑进去，贷款期限就会延长。同时我预计二胎后会有第二份收入，也会通过如特别还款等方式分担还款压力。

你们怎么看，或者你们是如何计算和决定最终能拿多少贷款，同时还能正常生活、不感到恐慌的？

我只是被另一个点稍微困惑了一下，或者说让我思考了一下。虽然我或者说我们大概能够每月偿还900-1000欧元，但根据各种消息，最高贷款额度是20万欧元左右，或者说这是被推荐的额度。

这个说法已经存在很多年了，某种程度上也是对的。但无论如何，这“只是”一个建议。如果你们每月能还1000欧元，那么以现在的利率，贷款额度远不止20万欧元，而且不用必须还款40年以上。

这让我有点头疼，因为我没有像理想情况可能的那样，有三分之一的自有资金可用。

这也是一个建议，不应该让你过于头疼。当然，自有资金越多越好越安全，但即使自有资金较少，也可以实现“健康”的融资。如今甚至完全没有自有资金也可以贷款。是否明智、是否值得承担风险，则是另一回事了。

900-1000欧元是按我的工资计算，也就是我每月能偿还的金额。一般来说，理想情况下应该偿还净工资的30%。

这也是一个建议。也有人说，偿还金额不应超过净工资的40%，不过这非常因人而异（最近在另一个帖子里也有讨论过）。

你们怎么看，或者说你们是怎么计算、决定的，最终能贷款多少才能正常生活且无忧无虑？

这（和很多事情一样）非常个别化。最终你（或者你们）必须决定，贷款多少金额才能让你们“安心睡觉”。这始终是一种风险评估，但需要每个人自己去做。我需要多大的安全感？“最坏情况下”会发生什么？重要的是，你们要为自己确立一个界限——愿意支付的最高还款额，以及能让自己感觉舒适的贷款额度。遗憾的是，没有人能告诉你这个界限在哪里。

我只能告诉你我们是怎么做的，但肯定对其他盖房子的人来说情况完全不同。我们根据贷款计算器，定义了自己愿意承受的最大贷款额度。对还款额和贷款期限也设定了明确的界限。幸运的是，这些条件都符合。即使银行愿意给我们更高的贷款，或者想让我们接受一笔还款额远高于我们设定上限的全额偿还贷款，我们也不会接受。但不是银行要感到舒适，而是你们或者我们自己。最终我们获得了一笔让我们安心睡觉、不用担心如果有人失业一段时间、家里有新孩子、有人长时间生病等等情况会发生什么的贷款。即使在最坏情况下（当然会有一些限制），即使有人完全没工作，我们仍然能在退休前还清贷款。若有可能进行一些额外还款，我们还可以更早还完；如果不能也没关系，也不是问题。

请注意，500比100,000欧元的规则来自于利息部分明显更大（是现在的两倍）的时候。现在也可以用400比100,000来计算，但必须记住，利率变动风险迟早可能会发挥作用。

我们为自己设定了一个月供额度，这个额度能轻松负担得起，即使只有一个工资和一项收入替代福利。在有两项收入替代福利或只有一个工资的情况下，这个月供额度在一段时间内（在某些情况下）可能需要带有一定限制（例如：不度假，不储蓄/取消第二辆车）来支付。银行提出的2%的本金偿还加利息，也非常符合我们的预期。这样我们至少可以安心睡觉。

目前我每周工作40小时，我妻子每周工作35小时。这样我们净收入的偿还比例略高于22%。如果只有一个工资，比例将是40-45%。如上所述，短期内可行，但长期不可持续。

如果没有意外发生，我希望我们在最初的5年里能够按照月供和特别还款，向银行支付约35%的比例。至少2014年是可行的，2015年目前看来也很乐观。总有一天，当维修房屋需要更多储备时，这个比例会下降。

顺便提一下，我们的贷款额也是400比100,000。

感谢你们提供的进一步信息。
对我来说，目前很难估算一栋比如140平方米或160平方米房子的成本。关于房价等方面，我对这个话题还不够了解。
因此，我缺乏一些直觉来估算所需或可行的贷款额度。嗯……就像你们说的，贷款10万欧元每月大约400欧元。
我不知道一个收入为800欧元的人，贷款后搬进房子，比如有一个或两个孩子，加上水电和其他各种附加费用，能否做到这一点。
当然，重点是女性在第一个或第二个孩子出生后能尽快重新工作，但这段时间也需要安排好。
这让我有些头疼，因为通常需要以大约25万欧元或更少的总价做预先规划。

我们领取了14个月的父母津贴。这至少是净收入的65%。如果事先巧妙地更换税务申报等级，且在此之前仍然已婚，那么比例甚至更高。

关于收入这一点，我是非常清楚的。根据我所了解的情况，融资通常只计算一个人的收入，这也是我到目前为止核算时所采用的方法。现在告诉我，大约需要承受每月800-900欧元的个人收入负担，或者能够应付该负担。

如果我们只是靠一份工资计算，我们和许多其他人肯定无法建房。