Hausbau finanziell machbar oder Luftschloss?

[Xorrhal]

Der kostet dann aber auch gleich wieder Geld, ohne dass ich weiß, dass er mir was Brauchbares besorgen kann, oder?

 

[Zaba12]

Die Kosten dich nichts. Ein Finanzmakler wird üblicherweise über die kreditvergebende Bank per Provision bezahlt. Je höher das Darlehen bzw. Bausparer desto mehr Provision. Die Versprechen dir erst mal das alles kein Problem ist, auch 600k€ sind bei denen kein Problem.

Spaß bei Seite, wenn du mit gesunden Menschenverstand an die Sache ran gehst und dich von dem Finanzmakler nicht einlullen lässt ist es eine sehr gut Option. Brauchst halt einen der was darauf hat und nicht in erster Linie auf die Provision scharf ist.

 

[tbb76]

Ich würde die Wohnungen tauschen. Du schreibst zwar, das geht nicht, es ist ein Tabu, aber da gibt es bestimmt eine Lösung. Treppenlift oder ähnliches. Vielleicht auch Barrierefreier Umbau mit Zuschuss der kfW? Das kann man bestimmt günstiger realisieren als ein Neubau, vielleicht auch günstiger als der Anbau.
Eventuell könnt ihr auch einen Balkon anbauen, dann kann Dein Vater auch rauchen. Die wollen doch bestimmt auch, dass es euch gut geht.

 

[Xorrhal]

So, nachdem ich Samstag den ersten Termin auf einer Bank hatte, kann ich jetzt mal mit ersten fundierten Zahlen aufwarten.

Gesprächsthema war der Anbau so wie er ursprünglich geplant war, also mit Kosten von 150.000€ bei gleichzeitiger Ablösung der bestehenden Darlehen in Höhe von (noch) 170.000€.

Option 1: Ablösen der 170.000€ und Anbau für 150.000€ = Neues Darlehen über 320.000€. Ergebnis: 30 Jahre Laufzeit, 2,10% auf 20 Jahre fest, 1200€ monatliche Rate. 5% Sondertilgung pro Jahr möglich. Einzig die entstehende VFE müsste ich selbst tragen, was machbar wäre. Restschuld nach 20 Jahren wäre bei diesem Modell etwa noch 130.000€ die ich evtl. über einen BSV absichern könnte, aber nicht muss. Das Modell hat nach 20 Jahren mit 3,75% Anschluss-Finanzierung gerechnet, und ist nach 30 Jahren dann bei gleicher Rate durch.

Option2: 150.000€ für Anbau sofort und gestaffelt nach Restlaufzeiten zwei Forward-Darlehen für die bestehenden Darlehen. Genaue Konditionen konnten wir da auf Grund der fortgeschrittenen Gesprächszeit nicht mehr zu Papier bringen, aber der Berater meinte, wir kämen im Mittel wohl bei 2,3 % irgendwo raus - mir würde dann aber ja keine VFE entstehen - unterm Strich also in etwa die gleichen Kosten wie bei Option 1, nur dass die monatliche Belastung heute dann deutlich höher wäre, und in 2 bzw. 6 Jahren dann stufenweise abnehmen würde.

Beide Optionen klingen für mich erst mal super. Ich hatte nicht mit so einem "guten" Zins gerechnet, und auch nicht mit einer so "guten" Rate. Unter dem Strich würde ich nur etwas mehr als 100€ monatlich mehr zahlen als bisher, natürlich deutlich länger als bisher, aber könnte meinen Anbau so wie er ursprünglich geplant war realisieren.

Überraschenderweise ist nicht die monatliche Belastung der Flaschenhals bei meinem Vorhaben, sondern die Absicherung des Darlehens.

Der Berater konnte leider wegen technischer Probleme sein Bewertungsprogramm nicht öffnen, musste sich also auf meine Angaben verlassen was den Wert des Hauses betrifft. Ich habe ihm die Zahlen genannt, die ich so kenne:

Die Hausbank hat das Objekt 2011 bewertet mit 249.000€. 2015 habe ich über einen Sachverständigen unverbindlich das Haus bei Sprengnetter einwerten lassen, mit dem Ergebnis 285.000€ (vor Anbau). Damit hat der Berater dann auch gerechnet.

Auf die 2,1% kommt er wie folgt:

280.000€ (Wert des Hauses) + 130.000€ (Wertsteigerung Anbau) = 410.000€ neuer Wert nach Anbau.

410.000€ * 90% = 369.000€ Verkehrswert
369.000€ * 60% = 221.400€ Beleihungswert unter 60% => bester Zins 1,49%
369.000€ * 20% = 73.800€ Beleihungswert 60% bis 80% => Zinsaufschlag von 0,5%, also 1,99%
320.000€ (Darlehenssumme) - 295.200€ (durch Haus abgesichert) = 24.800€ Blanko-Anteil => 3,99%

Bei den Beträgen müsste ich - um dort eine Finanzierung zu bekommen - allerdings einen Gutachter beauftragen das Objekt zu bewerten, der mich 600€ kostet. Der müsste dann annähernd auf die 280.000€ Wert kommen, damit dieses Modell darstellbar ist.

Wie genau ich das dann finanzieren würde, wäre zu klären. ob über Option 1 oder 2, oder über andere Pfade (Man könnte noch über ein TA-Darlehen mit BSV nachdenken, um die Zinsen nachhaltig zu sichern, o.Ä.).

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