So, nachdem ich Samstag den ersten Termin auf einer Bank hatte, kann ich jetzt mal mit ersten fundierten Zahlen aufwarten.
Gesprächsthema war der Anbau so wie er ursprünglich geplant war, also mit Kosten von 150.000€ bei gleichzeitiger Ablösung der bestehenden Darlehen in Höhe von (noch) 170.000€.
Option 1: Ablösen der 170.000€ und Anbau für 150.000€ = Neues Darlehen über 320.000€. Ergebnis: 30 Jahre Laufzeit, 2,10% auf 20 Jahre fest, 1200€ monatliche Rate. 5% Sondertilgung pro Jahr möglich. Einzig die entstehende VFE müsste ich selbst tragen, was machbar wäre. Restschuld nach 20 Jahren wäre bei diesem Modell etwa noch 130.000€ die ich evtl. über einen Bausparvertrag absichern könnte, aber nicht muss. Das Modell hat nach 20 Jahren mit 3,75% Anschluss-Finanzierung gerechnet, und ist nach 30 Jahren dann bei gleicher Rate durch.
Option2: 150.000€ für Anbau sofort und gestaffelt nach Restlaufzeiten zwei Forwarddarlehen für die bestehenden Darlehen. Genaue Konditionen konnten wir da auf Grund der fortgeschrittenen Gesprächszeit nicht mehr zu Papier bringen, aber der Berater meinte, wir kämen im Mittel wohl bei 2,3 % irgendwo raus - mir würde dann aber ja keine VFE entstehen - unterm Strich also in etwa die gleichen Kosten wie bei Option 1, nur dass die monatliche Belastung heute dann deutlich höher wäre, und in 2 bzw. 6 Jahren dann stufenweise abnehmen würde.
Beide Optionen klingen für mich erst mal super. Ich hatte nicht mit so einem "guten" Zins gerechnet, und auch nicht mit einer so "guten" Rate. Unter dem Strich würde ich nur etwas mehr als 100€ monatlich mehr zahlen als bisher, natürlich deutlich länger als bisher, aber könnte meinen Anbau so wie er ursprünglich geplant war realisieren.
Überraschenderweise ist nicht die monatliche Belastung der Flaschenhals bei meinem Vorhaben, sondern die Absicherung des Darlehens.
Der Berater konnte leider wegen technischer Probleme sein Bewertungsprogramm nicht öffnen, musste sich also auf meine Angaben verlassen was den Wert des Hauses betrifft. Ich habe ihm die Zahlen genannt, die ich so kenne:
Die Hausbank hat das Objekt 2011 bewertet mit 249.000€. 2015 habe ich über einen Sachverständigen unverbindlich das Haus bei Sprengnetter einwerten lassen, mit dem Ergebnis 285.000€ (vor Anbau). Damit hat der Berater dann auch gerechnet.
Auf die 2,1% kommt er wie folgt:
280.000€ (Wert des Hauses) + 130.000€ (Wertsteigerung Anbau) = 410.000€ neuer Wert nach Anbau.
410.000€ * 90% = 369.000€ Verkehrswert
369.000€ * 60% = 221.400€ Beleihungswert unter 60% => bester Zins 1,49%
369.000€ * 20% = 73.800€ Beleihungswert 60% bis 80% => Zinsaufschlag von 0,5%, also 1,99%
320.000€ (Darlehenssumme) - 295.200€ (durch Haus abgesichert) = 24.800€ Blanko-Anteil => 3,99%
Bei den Beträgen müsste ich - um dort eine Finanzierung zu bekommen - allerdings einen Gutachter beauftragen das Objekt zu bewerten, der mich 600€ kostet. Der müsste dann annähernd auf die 280.000€ Wert kommen, damit dieses Modell darstellbar ist.
Wie genau ich das dann finanzieren würde, wäre zu klären. ob über Option 1 oder 2, oder über andere Pfade (Man könnte noch über ein TA-Darlehen mit Bausparvertrag nachdenken, um die Zinsen nachhaltig zu sichern, o.Ä.).
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