Grundstückskauf / Finanzierung in aktueller Situation - ja / nein?

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Zuletzt aktualisiert 05.12.2022
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fuchsbau22

Ich hatte das überschlagen mit 450k Fremdkapital (500k Gesamtbudget, 50k Eigenkapital), dann reicht es auch mit den 1800€ gerade so. Etwas mehr wäre natürlich besser. Ihr könnt auch in der Zeit bis zum Bau noch etwas ansparen bzw das Grundstück tilgen (unbedingt das Grundstück variabel finanzieren), das wird auch als Eigenkapital angerechnet.
Zum Thema variabel finanzieren: Unsere Hausbank bietet für Grundstücksfinanzierung einen festen Zinssatz von 0.5 bis zu 4 Jahren an. Mann kann z.B. auf 2,5 Jahre festlegen und das Darlehen dann durch ein neues Darlehen jedes beliebigen Kreditgebers ablösen. Ist das dann nicht safer als variabel zu finanzieren (dann wissen wir zumindest, wie viel Zinsen wir in das Grundstück stecken)?
 
WilderSueden

WilderSueden

Der Punkt bei der variablen Finanzierung fürs Grundstück besteht darin, dass du eine variable Finanzierung kurzfristig kündigen kannst. Legst du dich dagegen jetzt mit dem Grundstück auf 4 Jahre fest, dann steht deine Bank für diese Zeit im Grundbuch. Andere Banken gehen aber normalerweise nicht nachrangig ins Grundbuch, entsprechend kannst du dann praktisch nur noch mit deiner Hausbank das Haus finanzieren. Die Motivation zu günstigen Zinsen ist dann eher gering. Deshalb variabel, dann hast du alle Optionen offen.
Alternativ kannst du natürlich auch auf 2,5 Jahre finanzieren, dann bist du aber gebunden was den Start deiner vollständigen Finanzierung angeht. Viele Baufirmen verlangen auch eine Finanzierungsbestätigung der Bank bevor sie dich eintakten. Die Zinsen fürs Grundstück sind der kleinste Teil, entsprechend würde ich hier variabel bleiben.

Bei Zweifeln bezüglich der Auslegung am besten bei der Gemeinde schriftlich nachfragen. Meine Interpretation zum Weiterverkauf ist, dass die Stadt den Käufer faktisch aussuchen kann (z.B. von der Warteliste). Der Käufer wird dann auch den Bauzwang in 3 Jahren haben sowie das Rückkaufrecht der Gemeinde. Die Kosten und Steuern zahlt dann aber der nächste Käufer, nicht mehr ihr.
 
mayglow

mayglow

Dann sind das bei 2% Tilgung und 3% Zinsen bereits mehr als 2.000 Euro Rate.
Die Frage ist auch bei 2000 Euro oder auch mehr Rate, haltet ihr das für euch vorstellbar (und die Bank natürlich auch).
Natürlich ist das ungemütlich viel. Und hier im Forum gibt es auch einige Leute, die vor nicht all zu langer Zeit finanziert haben, und für das gleiche nur ~1200 im Monat abklappern und einem dann sagen "würde ich ja niiie machen, dann lebt man ja nur für's Haus!" (Neulich in nem Thread öfter erwähnt gesehen). Aber letztlich müsst ihr (und die Bank) entscheiden, ob das nicht trotzdem für euch geht. Bei eurem aktuellen netto habt ihr dann immer noch 3,3k für Nebenkosten und einfach leben. Aktuell scheint eure Familienplanung auch noch eher im Bereich "irgendwann mal in 7 Jahren, vielleicht" zu sein. Man kann sich da sicher auch ein paar Szenarien für sich selber durchrechnen (oder durchrechnen lassen) und versuchen für sich selber die Risiken zu bewerten. Wir sind in einer ähnlichen Situation (diskutieren gerade eine Finanzierung mit ner Rate, bei der ich anfangs schreiend weglaufen wollte). Ich bin an sich ein Kopf-mach-Mensch und wir sind auch einige Horror-Szenarien mal durchgegangen, aber haben für uns dann festgestellt... eigentlich sind wir auch da gedanklich recht flexibel. Im allerschlimmsten Fall ist die Immo weg und wir haben (sehr) teures Lehrgeld bezahlt, aber auch dann geht das Leben weiter. In den allermeisten Szenarien sind wir rausgekommen bei "so schlimm ist das eigentlich doch nicht". Ja, der "Wohnen"-Block wird erstmal größer, als wir ursprünglich antizipiert hatten, aber wir haben auch noch Potentiale im Gehalt etc und das sehe ich bei euch erstmal ähnlich.

Ich kann aber auch jeden verstehen, der sagt "ne, das will ich einfach nicht". Ob man dann am Ende besser dasteht, weiß man halt erst hinterher. Manchmal ärger ich mich schon ein bisschen, dass wir uns nicht vor "gar nicht lange her" in ne 110%-Finanzierung gestürzt haben (haha) andererseits glaube ich, wären wir wieder in der Situation, ich hätte genauso entschieden. Es ist halt ne Menge passiert, die so nicht vorhersehbar war (sowohl privat als auch in der Welt). Und in sofern bringt sich grämen da gar nix, vorallem weil ich mit unserer privaten Situation gerade total glücklich bin (mit der Weltsituation jetzt eher nicht so *hust*). So seh ich das dann auch beim Hausprojekt. Vielleicht guck ich in 5-10 Jahren zurück und denke mir "ach hätten wir mal gewartet, wir haben den schlimmsten Zeitpunkt erwischt!" oder umgekehrt "Gott sei Dank haben wir es dann gemacht, es wurde dann noch viel schlimmer!". Aber solang wir nicht unglücklich damit werden, ist das eigentlich auch gar nicht so wichtig.
 
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fuchsbau22

Die Frage ist auch bei 2000 Euro oder auch mehr Rate, haltet ihr das für euch vorstellbar (und die Bank natürlich auch).
Natürlich ist das ungemütlich viel. Und hier im Forum gibt es auch einige Leute, die vor nicht all zu langer Zeit finanziert haben, und für das gleiche nur ~1200 im Monat abklappern und einem dann sagen "würde ich ja niiie machen, dann lebt man ja nur für's Haus!" (Neulich in nem Thread öfter erwähnt gesehen). Aber letztlich müsst ihr (und die Bank) entscheiden, ob das nicht trotzdem für euch geht. Bei eurem aktuellen netto habt ihr dann immer noch 3,3k für Nebenkosten und einfach leben. Aktuell scheint eure Familienplanung auch noch eher im Bereich "irgendwann mal in 7 Jahren, vielleicht" zu sein. Man kann sich da sicher auch ein paar Szenarien für sich selber durchrechnen (oder durchrechnen lassen) und versuchen für sich selber die Risiken zu bewerten. Wir sind in einer ähnlichen Situation (diskutieren gerade eine Finanzierung mit ner Rate, bei der ich anfangs schreiend weglaufen wollte). Ich bin an sich ein Kopf-mach-Mensch und wir sind auch einige Horror-Szenarien mal durchgegangen, aber haben für uns dann festgestellt... eigentlich sind wir auch da gedanklich recht flexibel. Im allerschlimmsten Fall ist die Immo weg und wir haben (sehr) teures Lehrgeld bezahlt, aber auch dann geht das Leben weiter. In den allermeisten Szenarien sind wir rausgekommen bei "so schlimm ist das eigentlich doch nicht". Ja, der "Wohnen"-Block wird erstmal größer, als wir ursprünglich antizipiert hatten, aber wir haben auch noch Potentiale im Gehalt etc und das sehe ich bei euch erstmal ähnlich.

Ich kann aber auch jeden verstehen, der sagt "ne, das will ich einfach nicht". Ob man dann am Ende besser dasteht, weiß man halt erst hinterher. Manchmal ärger ich mich schon ein bisschen, dass wir uns nicht vor "gar nicht lange her" in ne 110%-Finanzierung gestürzt haben (haha) andererseits glaube ich, wären wir wieder in der Situation, ich hätte genauso entschieden. Es ist halt ne Menge passiert, die so nicht vorhersehbar war (sowohl privat als auch in der Welt). Und in sofern bringt sich grämen da gar nix, vorallem weil ich mit unserer privaten Situation gerade total glücklich bin (mit der Weltsituation jetzt eher nicht so *hust*). So seh ich das dann auch beim Hausprojekt. Vielleicht guck ich in 5-10 Jahren zurück und denke mir "ach hätten wir mal gewartet, wir haben den schlimmsten Zeitpunkt erwischt!" oder umgekehrt "Gott sei Dank haben wir es dann gemacht, es wurde dann noch viel schlimmer!". Aber solang wir nicht unglücklich damit werden, ist das eigentlich auch gar nicht so wichtig.
Danke! Das trifft es wohl auf den Punkt. Wir haben uns in den letzten Monaten mehrfach gefragt, warum wir nicht einfach vor einem Jahr 110% finanziert etwas gekauft haben – aber der Blick in die Vergangenheit hilft nicht, da die Situation am Bau für uns so nicht abzuzehen gewesen ist. Genauso kann niemand in die Glaskugel schauen und sagen, was in 3 Jahren passiert.
Unsere Bankgespräche liefen alle in Richtung "geht noch, aber Sie müssen sich fragen, ob Sie das wirklich monatlich zahlen wollen" – das war vor 6 Monaten ganz anders (erst die beiden Hausbanken haben uns das Thema Eigentum erst schmackhaft gemacht, weil sie einen Beamten natürlich gern finanzieren). Hätten wir die Zusage für das Grundstück schon im Januar bekommen, hätten wir nicht gezögert und schon unterschrieben.
 
Hyponex GmbH

Hyponex GmbH

Verifizierter Anbieter
Mit dem Thema Bausparen haben wir uns auch schon beschäftigt. Allerdings würde ein Bausparer z.B. über 300k in 3 Jahren niemals zuteilungsreif sein. Uns wurde gesagt, dass man pro 100k min. 200-250 Euro/ Monat in den Bausparer stecken sollte – wären dann also 600-750 Euro/ Monat. Und dann wäre der Bausparer (30% der Summe eingezahlt) erst in mehr als 10 Jahren zuteilungsreif. Dazu kommen noch die hohen Abschlussgebühren und, dass man das Bauspardahlehen später zügig zurückzahlen muss, um einen bestimmten Zinssatz zu erhalten. Das wiederum würde die mntl. Rate erhöhen.
Man kann das sicherlich dennoch in die Finanzierung einbinden, aber für uns wäre die nächsten 3 Jahre 600-750 Euro zusätzlich zur Rate für das Grundstück wohl zu hoch, da wir ja aktuell Miete zahlen (1.150 Euro inkl. Nk/ Monat – wobei das Dank Indexmiete und hoher NK wohl bald steigen dürfte). Oder hast du einen anderen Ansatz zum Thema Bausparen?
Voll mit Bausparen macht es überhaupt keinen Sinn, da ihr es bis dahin weder Zuteilungsreif bekommt, noch im nachgang die Rate tragen könnt.

hier würde ein Bausparer nur Sinn machen, wenn ihr es schafft mit etwa 30-40% zu besparen, wenn ihr mit dem Bauen anfangen sollt, spricht in 3 Jahren.
d.h. schauen was als Einmalzahlung man jetzt machen kann + was man monatlich sparen kann.
ggf. würde ich gar 2 Bausparer machen über 2 verschiedene Bausparkassen:
1x so machen, dass man dort 30 TEUR als Darlehen bekommt (wird nicht ins Grundbuch eingetragen, somit frei, 50TEUR Bausparsumme, muss mit 20 TEUR bespart werden)
1x (wenn man viel sparen kann, und einmalzahlung machen kann) der Rest, ob das dann 50 TEUR sind, oder mehr... ist noch frei.

aber im Optimum läuft es später so, dass ihr von der Bank dann sehr guten Auslauf habt (Kredit im Verhältnis zu Baukosten/Grundstückswert) und dadurch da günstigern Zins bekommt.
Wenn Du für 50.000€ Bausparer 500€ Abschlusskosten zahlst, dafür dann bei der 400.000€ Finanzierung dauerhaft 0,31% sparst, macht es knapp 12.000€
(Aktuell Zinsunterschied zwischen 95% und 85% Finanzierung bei der ING für 10 Jahre...)
 
Zuletzt aktualisiert 05.12.2022
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