Grundstück und Hausbau finanzieren

[Schnubbihh]

Hallo liebe Community,

nach einigem hin- und her sind wir jetzt endlich fündig geworden und stimmen gerade die finale Finanzierung für unseren Grundstückskauf + Hausbau ab.
Würde mich über Euer Feedback freuen!

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? M31, F31, verheiratet
• Gibt es Kinder? 4J, 2J, 0J
• Sind Kinder geplant? keine weiteren
• Was macht Ihr beruflich? M = Angestellt; F = Angestellt aber seit einigen Jahren in Elternzeit
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 40h, 0h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? M = 6250€ netto + Jahresbonus (2,5 Gehälter); F = Elterngeld (Plus) von 750 €, anschließend Teilzeit mit ähnlichem Gehalt, ggf. etwas höher
• Wie viel Kindergeld gibt es? 750€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 120k€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 95k€

Wohnkosten:

• aktuelle Miete (warm): 2350€
• Lebensmittel: 650€
• Mobilität: 400 €
• Diverse anderes (Haushaltsbuch): 1400€
• Urlaub: 200€
• Gesamt: = 5000 €
• aktuelle Warmmiete

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt ca. 7.700 (ohne Bonus)
• Ausgaben gesamt 5.000€
• Saldo: 2.700€
• Summe Kaltmiete 1.800
• Für Kredit verfügbar 4500€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 545QM
• Welche Maße hat es? 21x26
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? ca. 600€/QM
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? KFW 40 QNG
• Garagen? Nein
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 154QM
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? ca. 1Mio€

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten 325.000€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 25.000€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 460.000€
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) 90.000€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 10.000€ (Eigenleistung)
• Gesamtkosten 910.000 €

sonstige Kosten:

• Küchenkosten 15.000€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 925k€
• abziehbares Eigenkapital 95k€
• Finanzierungssumme 830k€

Notwendige Kreditangaben:

• KFW 300
• Kreditbetrag 215k€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) 0,51%
• Zinsbindungsdauer 10J
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung 180k€
• anfänglicher Tilgungssatz 3,1%
• monatliche Rate 645€
• 5J Tilgungsfrei

• KFW 124
• Kreditbetrag 100k€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) 4,01%
• Zinsbindungsdauer 10J
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung 85k€
• anfänglicher Tilgungssatz 1,38%
• monatliche Rate 450€
• 5J Tilgungsfrei

• IFB Eigenheimdarlehen (Hamburger Förderbank)
• Kreditbetrag 150k€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) 2%
• Zinsbindungsdauer 15J
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung 90k€
• anfänglicher Tilgungssatz 2,5%
• monatliche Rate 560€
• 1J Tilgungsfrei

• Hauptdarlehen
• Kreditbetrag 350k€
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv) 4,2%
• Zinsbindungsdauer 15J
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung 293k€
• anfänglicher Tilgungssatz 1% (ggf. höher)
• monatliche Rate 1500€

Kreditraten:
Jahr 0-1: 2190€
Jahr 1-5: 2500€
Jahr 5-10: 3170€
Jahr 10-15: 3400€ (Umschuldung von KFW auf 4% Zinsen + 2% Tilgung)

Erklärung:
- Zunächst Nutzung von Tilgungsfreien Anlaufzeiten und niedrigen Tilgungen zur Überbrückung der Betreuungszeit unserer Kinder. (Rate Jahr 0-5 stark minimiert)
- Ab Jahr 5 sind fast alle Kinder in der Schule, meine Frau hat wieder ein zuverlässigeres Einkommen, höhere Rate jetzt stemmbar
- Zwischendurch Sondertilgung durch Bonuszahlungen und Ersparnisse (sofern sinnvoll)

 

[Konsument4]

Was mir auffällt, ist dass ihr ein EH 40 QNG baut, aber bei den Förderungen gar nicht KFW 297 "Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" nutzt. Das habt ihr euch sicher gut überlegt, kannst du das kurz erklären? Warum kein KFW 55?

Ansonsten scheint ihr ja ein Grundstück zum Bodenrichtwert in HH gefunden zu haben. Das ist wahrscheinlich ein guter Deal - Glückwunsch! Auf dem freien Markt oder über Kontakte?

 

[-LotteS-]

Was mir auffällt, ist dass ihr ein EH 40 QNG baut, aber bei den Förderungen gar nicht KFW 297 "Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" nutzt. Das habt ihr euch sicher gut überlegt, kannst du das kurz erklären? Warum kein KFW 55?

Weil er den 300er nimmt, das ist das gleiche nur mit höheren Kreditbeträgen als Familienförderung. Beides kombinieren geht nicht und ohne KfW40 bekommt man keine KfW Förderung mehr im Neubaubereich.

 

[Schnubbihh]

Weil er den 300er nimmt, das ist das gleiche nur mit höheren Kreditbeträgen als Familienförderung. Beides kombinieren geht nicht und ohne KfW40 bekommt man keine KfW Förderung mehr im Neubaubereich.

Korrekt.

Wie sind hier die Meinung zu der Kostenplanung? Befinden uns eigentlich ziemlich im Standard, fast quadratisches Grundstück, kein Hang, aktuell Wiese. Haus ohne großartig Schnickschnack außer einem Traufgiebel, um im OG das dritte Kinderzimmer noch unterzubekommen.

Die monatliche Belastung ist natürlich nicht ohne, ich gehe aber auch davon aus, dass in den nächsten 5-15J sich noch einiges beim Einkommen tut und die Schulden ein Stück weit "weginflationiert" werden. Aber es ist natürlich trotzdem sportlich, wir trauen es uns aber zu.

 

[Buchsbaum]

Mir persönlich wären das zu viele Verbindlichkeiten und zu wenig Eigenkapital. ein wenig blauäugig ist es allemal.

Du rechnest mit 25.000 Erwerbsnebenkosten. Allein die Grunderwerbsteuer in Hamburg sind 5,5 'Prozent oder 17.875 Euro.
Dazu noch minimum 3,25 Prozent Maklergebühr sind nochmal 10.562 Euro. Notar + Grundbuch + Kommunalgebühren sind nochmal knapp 7000 Euro.

Macht gesamt Erwerbsnebenkosten schon mal 35.000 Euro. Sind schon die ersten 10.000 Euro verrechnet.

Küche 15.000 Euro? Eher 30.000 Euro falls du keine aus dem POCO haben möchtest. Da bekommste nicht mal im Obi eine Küche für.

154 qm Wohnfläche. Finde ich jetzt sehr wenig bis nicht ausreichend mit 3 Kindern. Du brauchst ja im OG dann 3 x Kinderzimmer + Schlafzimmer+ Bad + evtl. Ankleidezimmer.

Alles knapp bemessen.

 

[Schorsch_baut]

Ich hab keine Ahnung von Finanzierungen. Bei uns ist die Frau Buchhalterin. Bei drei Kindern würde ich nicht mit zwei Vollzeitgehältern kalkulieren, sondern mit maximal 1,5 Stellen planen und die Alltagskosten höher ansetzen. Meine Erfahrung mit zwei Kindern: Schule verlangt viel Betreuung, Hort ist so unverlässig wie Kita und man blutet Geld für Material und Aktivitäten. Bei der Höhe der Finanzierungssumme würde ich mit viel Puffer planen. Aber das ist eben mein Sicherheitsbedürfnis.