Por qué la construcción de una casa casi siempre cuesta más de lo calculado

@niedrigere Grunderwerbsteuer:

Nuestro precio de compra del terreno es de 31.868,10 € y, en consecuencia, hemos asumido en el plan de costos un 6% de ello como impuesto de adquisición de inmuebles --> 1.912 € Estamos construyendo en (Norte) Hesse.

El precio del terreno de 31.868,10 € consiste según el contrato notarial en: a) 3.917,32 € = terreno y suelo b) 7.324,24 € = costos accesorios imputables c) 12.830,18 € = contribución de urbanización ya realizada para la calle (parcela vacante) d) 5.614,40 € = contribución única de aguas residuales (alcantarillado y planta de tratamiento) d) 2.181,96 € = contribución de agua para el suministro público de agua

En la liquidación fiscal se tomó como base para el 6% solo a+b (3.917 € + 7.324 €) así como una "tarifa fija de costos para conexiones a la casa por valor de 2.900 €.
En total, una base de 14.141 €, lo que corresponde a un impuesto de adquisición de inmuebles de 848 € en lugar de los planeados 1.912 €

En algunos documentos del vendedor (municipio) nos advirtieron antes de la compra que "las contribuciones por agua, aguas residuales y urbanización previstas estatutariamente incluidas en el precio de compra no están sujetas al impuesto de adquisición de inmuebles según la orden de la Dirección Superior de Finanzas del 17.11.1994, ya que en este caso no existe contraprestación con obligaciones contractuales ya surgidas."

Tras mi consulta en el municipio, recibí lo siguiente: Aquí usted tiene, por supuesto, razón. Desde 2010 o 2011 (por favor, no se aferre a la fecha exacta) el impuesto de adquisición de inmuebles es exigible sobre el precio total de compra. Que se le informara otra cosa fue un error de nuestra parte y se debe a que sobreescribimos una "carta antigua". Le rogamos disculpas por ello. En general, usted no puede basarse en esto ante la oficina tributaria, ya que es una autoridad estatal independiente de la ciudad. Básicamente, en este asunto hay constantemente "movimiento" entre la "Dirección Superior de Finanzas" y las oficinas tributarias locales. Sin embargo, nuestro conocimiento actual es que el impuesto de adquisición de inmuebles se debe sobre el precio total de compra.

Por lo tanto, tal vez este asunto se haya "movido" nuevamente y por eso no se nos tomó como base el importe total para gravar.

Correspondencia con el municipio marzo 2016 Contrato notarial firmado abril 2016 Liquidación fiscal junio 2016

Por supuesto, espero que no venga una segunda factura en una fecha posterior si lo reconsideran...

Buena colección.

A todo eso siempre tengo que pensar cuando leo que alguien prefiere construir por sí mismo, porque todos los edificios existentes son demasiado caros...

Buenos días Yvonne,

¡Espero que tu útil listado también lo lean potenciales promotoras/rehabilitadoras! Quiero añadir un punto importante, desde mi trabajo:

1A. Sobreestimación

Leo frecuentemente: "no puede ser tan difícil" - "lo consigo más barato" - "lo hago yo misma". Hay períodos en los que mi buzón se desborda, porque no es tan *fácil* como parece. Pero como aún no ha caído del todo la ficha de que se recomienda ayuda profesional, piensan que las mod pueden arreglarlo - ellas seguro que me responderán/ayudarán. Para mi disgusto, incluso lo hago; en la medida en que puedo ayudar técnicamente y tengo tiempo.

No importa si es una obra nueva o la compra/la rehabilitación de un edificio existente: los mecanismos son mayormente los mismos: *debe* ser barato, casi de forma compulsiva; y siempre hay que tener en cuenta la sabia observación de Ruskin! Si el comprador además ha aprendido una profesión técnica, se complica más; muchos integrantes de esas profesiones son sencillamente resistentes a aprender. Allí un experimentado gestor conoce mejor sus límites.

Construir una casa/reformar un edificio existente cuesta - en cualquier lugar de la República - para quien compra siempre mucho dinero; suele ser la mayor inversión de su vida. Por eso es fatal que al principio se omitan seguridades importantes. Un profano - incluso con profesión técnica - no debería confiar en su suerte de que todo va a salir bien. Aunque mayormente sucede así, si se eligen proveedores serios como socios temporales de obra. La trampa, ese horror de las historias de construcción, no es tanto un contratista serio, sino en su mayoría la propia sobreestimación!

Quien quiera tener su dinero seguro invertido en inmuebles, debería:

en obra nueva:

[*]hacer revisar BB y contrato de obra con anexos antes de firmar
[*]contratar supervisión de obra; la ordinaria revisión de 5 fases del TÜV® generalmente es suficiente

en compra de inmueble existente:

[*]visitar _antes_ de la compra con un arquitecto o perito
[*]rehabilitar _solo_ con arquitecto o perito

Quien tome esto en cuenta, ahorra mucho dinero, tiempo y nervios ...!

Saludos, experto en construcción

Buenos días Yvonne,

al comprar una propiedad existente:

[*]inspeccionar con un arquitecto o perito antes de la compra
[*]renovar solo con arquitecto o perito

¡Quien siga esto, ahorra mucho dinero, tiempo y nervios...!


Saludos, Bauexperte

Si es una renovación, entonces solo con alguien que tenga experiencia en el área y pueda mostrar referencias.

Si se realiza una rehabilitación, entonces solo con alguien que también tenga Erfahrung en el área y pueda mostrar referencias.

¡Eso lo doy por supuesto! Saludos, experto en construcción

¡Espero que potenciales propietarios/rehabilitadores también lean tu útil listado! Quisiera añadir un punto importante desde mi trabajo:

He anclado este listado en el foro, así no se "pierde".

Con gusto pido que la lista se amplíe. Solo tengo experiencia con la construcción a través de contratos generales (GU), puedo ponerme en el lugar de otras construcciones con arquitectos o promotores, pero solo superficialmente.
No se trata de cantidades pequeñas, sino de sumas considerables que pueden poner en peligro la financiación o la construcción de la casa.

La rehabilitación es un tema aún más específico.

Por cierto, acabo de ampliar el punto 1, es decir, he modificado un poco mi contribución; me importaba mucho mencionarlo, pero lo olvidé ayer.