Vendre la propriété entièrement ou vente partielle avec investissement ?

Il part de 1.250 € par m². Pour 75 unités d'habitation x 100m² x 1.250 €, cela ferait 9,375 millions. Bien que ce chiffre nous semble inabordable, je trouve quand même que les 1.250 euros sont une blague.

À partir de 5 millions, ce ne sont plus que des chiffres avec quelques zéros.

La question est ce que vous devriez apporter pour jouer avec les gros leviers.

Si l'emplacement est si bon, le prix de vente est nettement plus élevé.

Pour 75 unités d'habitation x 100m² x 1.250 €, cela ferait 9,375 millions. Bien que ce chiffre nous semble inabordable, je trouve quand même que les 1.250 euros sont une blague. Bien sûr, avec autant d'appartements, il y a pas mal d'effets de synergie, mais autant que ça ? Cela me rend totalement sceptique.

As-tu des expériences concrètes contraires dans la construction d'immeubles ou compares-tu ici les valeurs expérimentales avec le business des maisons individuelles dans ce forum ?

L'autre question est ce que les 1.250 € comprennent ; je suppose que la logistique de chantier, les ascenseurs, le parking souterrain, la cave et les frais annexes de construction ne sont pas inclus, n'est-ce pas ?

Il part de 1 250 € par m². Pour 75 unités d’habitation x 100 m² x 1 250 €, cela ferait 9,375 millions. Bien que ce chiffre nous semble inabordable, je trouve quand même que les 1 250 euros sont une plaisanterie. Certes, avec autant de logements, il y a pas mal d’effets de synergie, mais autant ? Cela me rend totalement sceptique.

Je ne vois pas du tout les 1 250 €, les 9,4 M€ seraient une bonne affaire. Je commencerais la construction tout de suite.

Petit calcul : les loyers neufs se situent chez vous autour de 10 € le m², donc un revenu locatif total pour l’immeuble d’environ 900 k€. En déduisant environ 12 % de frais de gestion = 792 k€ de revenu avant impôts. Sur les 9,4 M€, tu pourrais ainsi payer une annuité de 8,4 %. Un excellent investissement pour l’existant, il ne devrait pas non plus y avoir de problème majeur pour trouver une banque.
Valeur de nantissement quelque part entre 14 et 15 fois le loyer, valeur marchande probablement entre 25 et 28 fois.

Le seul problème, c’est que tu ne peux pas construire pour ce prix...

Vous me confondez.

Non, je n'ai pas d'expérience avec les prix au m² dans ce type de construction d'immeubles. Bien sûr, on part d'abord quelque part des valeurs que l'on connaît. Je ne m'étais pas non plus douté que le conseiller voulait immédiatement construire 75 appartements. Je pensais plutôt à environ 30.

Pour l'instant, il a planifié des appartements tout à fait normaux. Il dit avoir calculé de manière "conservatrice", quoi que cela veuille dire. En tout cas, à mon avis, cela ne peut rien avoir à voir avec le standard que la plupart des gens ici envisagent pour eux-mêmes – ce n'est pas nécessaire non plus.

Nous ne pouvons en fait apporter que le terrain. Mais l'argent n'est pas gaspillé dans une construction – il se traduit alors par des appartements sur place, qui ne devraient, espérons-le, pas perdre immédiatement leur valeur. Je ne qualifierais pas la situation d'extrêmement géniale mais pas non plus de déclin. Une construction résidentielle normale.

Il a d'abord prévu des appartements tout à fait normaux. Il dit qu'il a calculé de manière "conservatrice", quoi que cela veuille dire. En tout cas, cela ne peut selon moi rien avoir à voir avec le standard que la plupart ici prévoient pour eux-mêmes - ce n'est pas nécessaire non plus.

Je me demande d'où il tient son expérience...

Mes promoteurs calculent toujours beaucoup plus haut, au minimum 1 500 € par m² net pour les groupes de coûts 200-500 (tu dois payer brut, car pour la location d'appartements tu n'as pas droit à la déduction de la TVA) plus les frais annexes de construction (environ 15 % des seuls coûts de construction) plus les raccordements, aménagements extérieurs, places de parking, intérêts pendant la durée des travaux, etc.

Peut-être que vous "économisez" un peu sur la structure brute, puisque la coque est déjà en place. Mais ça ne peut pas être beaucoup.

Ok, non. 1250 ce sont uniquement les appartements. Tout le reste, les aménagements extérieurs, la planification, etc. n'est pas inclus. Et il s'agit de bâtiments entièrement neufs. La démolition de l'existant coûte à elle seule 600 millions.

Je ne peux quand même pas imaginer qu'il puisse y arriver avec cet argent. D'un autre côté, contrairement à lui, je n'y connais rien. L'homme est Dr.

Il a d'abord prévu des appartements tout à fait normaux. Il dit qu'il a calculé "conservativement", quoi que cela veuille dire.

Au début, je pensais qu'il avait proposé de construire précisément 75 appartements. Mais j'ai plutôt l'impression qu'il a simplement divisé le volume du bâtiment par une taille moyenne d'appartement avec les surfaces annexes, ce qui donne environ 75 unités.

Cependant, selon moi, il n'existe pas de marché local qui achète simplement "75 appartements" comme ça. Je ne vois pas une demande pour un usage purement résidentiel homogène dans un bâtiment de cette taille, ni dans un bâtiment de plus de six douzaines d'appartements, où il serait logique que tous se distinguent uniquement par leur taille. Il faut aussi faire un mix entre des appartements pour revenus moyens et pour hauts revenus, et, au mot-clé "value added", par exemple un logement assisté ou ce genre de choses.

Dans une grande ville "de renom", on ne peut pas simplement inonder le marché d'appartements sur quelques milliers de mètres carrés sans imagination – il ne manque pas d'investisseurs qui misent uniquement sur la quantité, ni d'offres interchangeables. Et même à la mairie, personne ne trouve ça sexy que le centième "copieur" veuille aussi faire son bénéfice sans jamais s'informer des "désirs" locaux.

Inversement, même de bons promoteurs immobiliers peuvent se frotter à des familles qui possèdent une grande propriété encombrante. Même dans les villes moyennes, on peut régler sa montre là-dessus : quand un magasin de meubles ou de vêtements ferme, un mois plus tard on lit dans le journal que la famille propriétaire veut maintenant développer un centre médical (ou un factory outlet, ou un centre commercial) – et toujours avec l’illusion d’avoir l’idée la plus novatrice et d’être les premiers avec ce concept révolutionnaire.