¿Vender la propiedad completamente o venta parcial con inversión?

Se basa en 1.250 € por m². Con 75 unidades residenciales x 100 m² x 1250 €, serían 9,375 millones. Aunque la cifra nos parece inalcanzable, sigo considerando los 1.250 euros una broma.

A partir de 5 millones son solo números con algunos ceros más.

La pregunta es cuánto tendrían que aportar ustedes para mover las grandes palancas.

Si la ubicación es tan buena, el precio de venta será claramente más alto.

Con 75 unidades residenciales x 100 m² x 1250 €, serían 9,375 millones. Aunque la cifra nos parece inalcanzable, sigo considerando los 1.250 euros una broma. Claro, con tantas viviendas hay varios efectos de sinergia, pero ¿tanto? Eso me pone muy escéptico.

¿Tienes experiencias concretas diferentes en construcción de edificios residenciales o estás comparando aquí los datos con el negocio de casas unifamiliares del foro?

La otra pregunta es qué incluyen los 1250 €; supongo que no incluyen la logística de obra, ascensores, parking subterráneo, sótano y costes adicionales de construcción, ¿verdad?

Él parte de 1.250,-€ por m². Con 75 unidades de vivienda x 100m² x 1250,-€ serían 9,375 millones. Aunque la cifra nos parezca inalcanzable, aún considero que los 1.250 euros son una broma. Claro, con tantas viviendas hay algunos efectos de sinergia, pero ¿tanto? Eso me pone muy escéptico.

Yo no veo los 1.250€ así, los 9,4 millones de € serían una ganga. Empezaría a construir de inmediato por eso.

Cálculo rápido: Los alquileres de obra nueva están en vuestra zona alrededor de 10€ por m², por lo que el ingreso total por alquiler para el inmueble es aprox. 900 mil €. De eso se deducen aprox. el 12% de gastos de administración = 792 mil € de beneficio antes de impuestos. Sobre los 9,4 millones € podrías pagar así una anualidad del 8,4%. Una inversión genial para la propiedad, tampoco debería ser un gran problema encontrar un banco para eso.
El valor hipotecable estaría en algún lugar entre 14 y 15 veces el alquiler, el valor de mercado probablemente entre 25 y 28 veces.

El único problema es que no puedes construir por ese precio...

Ustedes me confunden.

No, no tengo experiencia en precios por m² en una construcción de este tipo. Por supuesto, inicialmente parto de los valores que se conocen. Tampoco esperaba que el asesor quisiera poner 75 viviendas de una vez. Más bien había pensado en alrededor de 30.

Por ahora ha planificado viviendas completamente normales. Dice que ha calculado de forma "conservadora", sea lo que sea que quiera decir con eso. En cualquier caso, en mi opinión no puede tener nada que ver con el estándar que la mayoría aquí planea para sí mismos, aunque tampoco tiene que ser así.

Realmente solo podemos aportar la tierra. Pero el dinero no se pierde en una construcción; luego estará allí en forma de viviendas, cuyo valor, espero, no se deprecie inmediatamente. Yo no calificaría la ubicación como exageradamente genial, pero tampoco como un barrio decadente. Vivienda residencial normal.

Ahora ha planificado apartamentos completamente normales. Él dice que ha calculado de manera "conservadora", sea lo que sea que eso signifique. En todo caso, según mi opinión, no puede tener nada que ver con el estándar que la mayoría de aquí planifica para sí mismos, y tampoco tiene que ser así.

Me pregunto de dónde saca sus experiencias...

Mis promotores siempre calculan mucho más alto, al menos €1,500 por metro cuadrado netos para los grupos de costos 200-500 (tienes que pagar bruto, ya que en alquileres de viviendas no tienes derecho a deducción del IVA) más costos adicionales de construcción (alrededor del 15% del costo puro de construcción) más conexiones de servicios/exteriores/estacionamientos/intereses durante el tiempo de construcción, etc.

Quizás "ahorran" un poco en la estructura, ya que la envolvente ya está hecha. Pero tampoco puede ser mucho.

Ok, no. 1250 son solo los apartamentos. Todo lo demás, áreas exteriores, planificación, etc., no está incluido. Y se trata de edificios completamente nuevos. La demolición del edificio existente cuesta solo 600 millones.

Aún así, no puedo imaginar que él logre hacerlo con ese dinero. Por otro lado, yo no tengo ni idea en comparación con él. El hombre es Dr.

Él ha planificado ahora mismo apartamentos completamente normales. Dice que ha calculado "conservadoramente", sea lo que sea que eso signifique.

Inicialmente pensé que había propuesto construir exactamente 75 apartamentos. Pero ahora tengo más bien la impresión de que simplemente dividió el volumen del edificio por un tamaño promedio de apartamento con áreas auxiliares, y así llega a unas 75 unidades aproximadamente.

Sin embargo: en mi opinión no existe un mercado local que simplemente compre "75 unidades" de apartamentos así nada más. No veo ni que en un inmueble del tamaño descrito haya demanda para un uso exclusivamente residencial homogéneo, ni que en un edificio con más de seis docenas de apartamentos tenga sentido que sean esencialmente iguales en todo excepto en el tamaño. Allí también tiene que hacerse una mezcla de apartamentos para ingresos normales y para personas con mejores ingresos y, palabra clave "valor añadido", por ejemplo vivienda asistida o cosas por el estilo.

En una ciudad grande "de renombre" no se puede simplemente saturar el mercado sin imaginación con unos cuantos miles de metros cuadrados de apartamentos; no faltan inversores que apuestan sólo a la cantidad, ni tampoco ofertas intercambiables. Y ni siquiera en el ayuntamiento les parece atractivo que el centésimo que hace lo mismo también saque su beneficio, sin siquiera consultar sobre los "deseos" locales.

Por otro lado, incluso buenos desarrolladores inmobiliarios pueden empapelar las paredes con familias que tienen alguna propiedad grande sin saber qué hacer con ella. Ya en ciudades medianas se puede marcar con el reloj: cuando alguna tienda de muebles o de ropa cierra, un mes después aparece en el periódico que la familia propietaria va a desarrollar ahora un centro médico (o un Factory Outlet Center, o un mall) - y, ojo, siempre con la idea de que eso es lo último en novedades y que ellos son los primeros con una idea tan revolucionaria.