जमीन पूरी तरह बेचें या निवेश के साथ आंशिक बिक्री करें?

यह 1,250,-€ प्रति वर्ग मीटर मानता है। 75 आवास इकाइयां x 100m² x 1250,-€ से यह 9.375 मिलियन होगा। हालांकि यह संख्या हमारे लिए अत्यधिक लगती है, फिर भी मैं 1,250 यूरो को एक मज़ाक समझता हूँ।

5 मिलियन से ऊपर तो ये केवल कुछ शून्यों के साथ संख्याएँ हैं।

सवाल यह है कि आपको बड़े рычагों के साथ खेलने के लिए कितना योगदान देना होगा।

अगर स्थान इतना अच्छा हो, तो विक्रय मूल्य भी काफी अधिक होगा।

75 आवास इकाइयां x 100m² x 1250,-€ से यह 9.375 मिलियन होगा। हालांकि यह संख्या हमारे लिए अत्यधिक लगती है, फिर भी मैं 1,250 यूरो को एक मज़ाक समझता हूँ। स्पष्ट है, इतनी सारी इकाइयों पर कुछ सामूहिक प्रभाव होते हैं, लेकिन इतना? यह मुझे पूरी तरह संदेह में डाल देता है।

क्या आपके पास इमारत निर्माण से संबंधित ठोस अनुभव हैं या आप यहाँ फ़ोरम में एकल परिवार वाले घर के व्यवसाय के अनुभवों से तुलना कर रहे हैं?

दूसरा सवाल यह है कि 1250€ में क्या शामिल है; मेरा मनना है कि वहां साइट लॉजिस्टिक्स, लिफ्ट, भूमिगत पार्किंग, बेसमेंट और निर्माण अतिरिक्त लागत शामिल नहीं हैं, है ना?

वे 1,250,-€ प्रति म² मान रहे हैं। 75 आवास इकाइयाँ x 100m² x 1250,-€ होने पर कुल 9.375 मिलियन होगा। हालांकि यह संख्या हमारे लिए असाध्य लगती है, मैं फिर भी 1,250 यूरो को मजाक समझता हूँ। जाहिर है, इतने सारे फ्लैट्स में कुछ सिंर्जी इफेक्ट्स होते हैं, लेकिन इतना ज्यादा? यह मुझे पूरी तरह संदेहास्पद लग रहा है।

मैं 1,250€ को बिल्कुल भी नहीं मानता, 9.4 मिलियन यूरो एक सौदा होगा। इसके लिए मैं तुरंत निर्माण शुरू कर दूंगा।

संक्षिप्त गणना: आपके यहाँ नए भवन की किराए की दर लगभग 10€ प्रति मीटर है, इस प्रकार कुल किराया लगभग 900 हजार यूरो होगा। इसमें से लगभग 12% प्रबंधन खर्च कटेंगे = 792 हजार यूरो करों से पहले की आय। 9.4 मिलियन यूरो के संदर्भ में आप 8.4% की वार्षिकी चुका सकते हैं। संपत्ति के लिए यह एक शानदार निवेश है, और बैंक मिलना भी बहुत बड़ी समस्या नहीं होनी चाहिए।
बंधक मूल्य किराए के लगभग 14 से 15 गुना के बीच होगा, बाजार मूल्य संभवतः 25 से 28 गुना।

एकमात्र समस्या यह है कि इस कीमत में आप निर्माण नहीं कर सकते...

आप मुझे भ्रमित कर रहे हैं।

नहीं, मुझे ऐसे किसी ऑब्जेक्ट निर्माण में प्रति वर्ग मीटर कीमतों का कोई अनुभव नहीं है। बेशक मैं कहीं न कहीं पहले उन मूल्यों से ही शुरू करता हूं जो परिचित हैं। मुझे यह भी अनुमान नहीं था कि सलाहकार एक बार में 75 अपार्टमेंट बनाना चाहता है। मैंने तो लगभग 30 के बारे में सोचा था।

उसने अब अभी सामान्य अपार्टमेंट्स की योजना बनाई है। वह कहता है कि उसने "संरक्षित" तरीके से हिसाब लगाया है, जो भी वह इसका मतलब हो। किसी भी हालत में मेरी राय में इसका उस मानक से कोई लेना देना नहीं हो सकता, जिसे यहां अधिकांश लोग अपने लिए योजना बनाते हैं - और ऐसा होना भी जरूरी नहीं है।

असल में हम केवल जमीन ही प्रदान कर सकते हैं। लेकिन पैसा बर्बाद नहीं होता, किसी निर्माण में - यह वहां अपार्टमेंट्स के रूप में मौजूद रहता है, जिनकी कीमत उम्मीद है कि तुरंत कम नहीं होगी। मैं अब इस स्थिति को अत्यधिक शानदार नहीं मानूंगा, लेकिन न ही इसे पतनशील कहूंगा। सामान्य आवासीय निर्माण।

उसने अभी के लिए पूरी तरह से सामान्य फ्लैट्स की योजना बनाई है। वह कहता है कि उसने "परंपरागत" हिसाब लगाया है, जिसका मतलब जो भी हो सकता है। मेरे विचार से इसका यहाँ अधिकांश लोग जो अपने लिए योजना बनाते हैं उस मानक से कोई लेना देना नहीं है - और होना भी जरूरी नहीं है।

मुझेสงสัย है कि वह अपने अनुभव कहाँ से लाता है...

मेरे बिल्डर हमेशा काफी ऊपर की गणना करते हैं, न्यूनतम € 1,500 प्रति वर्ग मीटर शुद्ध के हिसाब से लागत समूह 200-500 के लिए (तुम्हें सकल भुगतान करना होता है, क्योंकि तुम फ्लैट किराए पर देने में इनपुट टैक्स कटौती के पात्र नहीं हो) साथ ही निर्माण सहायक लागत (शुद्ध निर्माण लागत का लगभग 15%) के साथ-साथ घर के कनेक्शन/बाहरी सुविधाएँ/पार्किंग/निर्माण समय ब्याज आदि भी जोड़ना होता है।

शायद तुम लोग भवन की कंकाल पर थोड़ा खर्च बचाते हो, क्योंकि एक खोल तो पहले से है। पर ज्यादा बचत भी नहीं हो सकती।

ठीक है, नहीं। 1250 केवल घरों की संख्या है। पूरी अतिरिक्त चीजें, बाहरी क्षेत्र, योजना आदि इसमें शामिल नहीं हैं। और ये पूरी तरह नए भवन हैं। मौजूदा संरचना को तोड़ने में अकेले 600 करोड़ लगेंगे।

फिर भी मुझे यकीन नहीं होता कि वह इतने पैसे में इसे कर पाएगा। दूसरी तरफ, मेरी उसके मुकाबले कोई योजना नहीं है। वह आदमी डॉक्टर है।

वह अभी अभी सामान्य फ्लैट्स की योजना बना रहा है। वह कहता है कि उसने "रूढ़िवादी" गणना की है, इसका मतलब जो भी हो।

मैंने शुरू में सोचा था कि उसने निश्चित रूप से 75 फ्लैट्स बनाने का प्रस्ताव दिया होगा। लेकिन अब मुझे ऐसा अधिक लगता है कि उसने बस भवन की मात्रा को औसत फ्लैट के आकार और सहायक क्षेत्रों से बाँट दिया है, और लगभग 75 इकाइयों पर पहुँचता है।

हालांकि: स्थानीय बाजार, जो बिना किसी समस्या के "75 इकाइयों" के फ्लैट्स खरीद लेता है, मेरे विचार में मौजूद नहीं है। न ही मैं किसी निर्दिष्ट आकार की संपत्ति में केवल आवासीय उपयोग की समान मांग देखता हूँ, और न ही ऐसी संपत्ति में जिसमें साठ से अधिक फ्लैट्स हों, ऐसा कोई तर्क है कि वे आकार के अलावा किसी और मायने में समान हों। ऐसे में सामान्य और उच्च आय वर्ग के फ्लैट्स का मिश्रण भी होना चाहिए, और, "Value added" के संदर्भ में, जैसे कि देखरेख किए जाने वाले आवास या ऐसी ही चीजें।

किसी "प्रसिद्ध" बड़े शहर में आप बिना कल्पना किए कुछ हजार वर्ग मीटर फ्लैट्स बाजार में नहीं फेंक सकते - वहाँ निवेशकों की कमी नहीं है जो मात्र मात्रा पर ध्याण देते हों; और न ही प्रतिद्वंद्वी प्रस्तावों की कमी है। और नगर निगम में भी कोई आकर्षक नहीं समझता जब सैकड़ों समान निर्माणकर्ता भी बिना स्थानीय "इच्छाओं" के बारे में पूछे मुनाफा कमाने का प्रयास करते हैं।

इसके विपरीत, अच्छे रियल एस्टेट डेवलपर्स भी उन परिवारों के साथ जो किसी बड़ी संपत्ति के मालिक हैं, जो दीवारों पर टेपेस्ट्री चढ़ाते हैं। छोटे शहरों में इसका अनुमान लगाना आसान है: जब कोई फर्नीचर या कपड़ों की दुकान बंद होती है, तो एक महीने बाद अखबार में खबर होती है कि मालिक परिवार अब एक चिकित्सा केंद्र (या फैक्ट्री आउटलेट सेंटर, या मॉल) विकसित करना चाहता है - और ध्यान दें, हर बार यह सोचकर कि यह सबसे नया और क्रांतिकारी विचार है और वे इसमें सबसे पहले हैं।