是全部出售房产还是部分出售并进行投资？

他假设每平方米1,250欧元。75个住宅单元 x 100平方米 x 1,250欧元，总计9,375,000欧元。虽然这个数字对我们来说负担不起，但我仍然认为1,250欧元是个笑话

从500万开始，那只是几个零的数字。

问题是你需要投入多少，才能运用大的杠杆。

如果位置真的那么好，销售价格当然会高很多。

75个住宅单元 x 100平方米 x 1,250欧元，总计9,375,000欧元。虽然这个数字对我们来说负担不起，但我仍然认为1,250欧元是个笑话。当然，住这么多房子有不少协同效应，但那么多？这让我非常怀疑。

你有来自建筑项目的具体不同经验，还是你在这里把经验值和这个论坛里的独栋住宅业务做比较？

另一个问题是1,250欧元包含什么；我猜现场物流、电梯、地下车库、地下室和附加建筑费用不包含在内，对吗？

[QUOTE="kaho674, post: 285983, member: 17818"]他计算的是每平方米1,250欧元。75个住宅单元 x 100平方米 x 1,250欧元，总计9.375百万欧元。虽然这个数字对我们来说看起来负担不起，但我仍然觉得1,250欧元是个笑话。当然，房子多了会有一些协同效应，但这么多？这让我非常怀疑。[／QUOTE]我根本不认为是1,250欧元，940万欧元反而是个便宜货。我会马上开始建造。

简单计算：你们新建房屋的租金大约是每平方米10欧元，因此该项目的总租金收入约为90万欧元。从中减去约12%的管理费用 = 税前利润79.2万欧元。按940万欧元计，你可以支付8.4%的年金利率。这是个很好的存量投资，也不难找到银行贷款。
贷款价值大约是租金的14到15倍，市场价值可能是25到28倍。

唯一的问题是，以这个价格你建不了房……

你们让我感到困惑。

不，我没有在这种类型的建筑项目中处理平方米价格的经验。当然，刚开始我会以熟悉的价格为参考。我也没想到顾问会一下子规划出75套公寓。我原本预期大约是30套。

他现在先设计了一些普通公寓。他说他是“保守”计算的，不管他是什么意思。无论如何，我认为这跟这里大多数人规划的标准无关——也不必跟它们一样。

我们实际上只能提供土地。但资金可不是白白浪费的，在建筑项目中——它最终以公寓的形式存在，希望这些公寓的价值不会立刻贬值。我现在不会把这个位置评价为特别好，但也不会认为它是走下坡路。就是普通的住宅区。

他现在首先规划的是普通的住宅。他说他是“保守”计算的，不管他是什么意思。无论如何，在我看来，这不可能和这里大多数人为自己规划的标准有关——也不必如此。

我想知道他是从哪里获得他的经验的……

我的开发商通常计算得高得多，对于200-500的成本组，至少每平方米净价1500欧元（你支付的是含税价，因为租赁住宅时你没有进项税抵扣资格），外加建筑附带费用（大约占纯建筑成本的15%），另外还要加房屋接入/外部设施/停车位/施工期间利息等费用。

也许你们在主体结构上“节省”了些，因为已经有一个外壳了。但也不会省很多。

好的，不。1250只是纯粹的住宅。所有的附属项目、外部设施、规划等都不包括在内。而且这些都是全新的建筑。拆除现有建筑本身就花费了600万。

我仍然无法想象他能用这笔钱完成。不过，另一方面，我完全没有他的专业知识。那个人是博士。

他现在先规划了一些普通的公寓。他说，他是“保守”计算的，不管他是什么意思。

我起初以为他具体提议建造75套公寓。但现在看来，他更像是用一个包含附属空间的平均户型面积去除以建筑体量，从而得出大约75个单元。

不过：我认为，没有一个当地市场会轻易地“买下75套”公寓。不论是对于一个规模如描述中的项目，我既看不到有同质的纯居住需求，也看不到在一个拥有六十多套公寓的项目中，仅靠大小差异而没有其他显著区别是合理的。这里必须做一个普通住宅和高收入人群住宅的混合，比如，借助“增值”的概念，引入托老或类似的设施。

在一个“知名”的大城市里，你不能无脑地把几千平方米的公寓投放市场——那里并不缺只追求数量的投资者；也不缺可替代的产品。市政府那边也没人觉得有意思，如果第100个千篇一律的开发商想赚钱，却从没考虑过当地的“需求”。

反过来，好的地产开发商常常被那些某处有大型物业的家族“折腾”。即使在中等城市，你也能准时看到：某家具店或服装店关门，一个月后报纸上出现消息，说业主家族要开发一家医疗楼（或工厂直销中心，或购物中心）——并且他们都自以为这是最新颖、首创的突破性构想。